Jak zdobyć pieniądze na projekt nieruchomościowy

Możliwości finansowania projektów nieruchomościowych

Oto przegląd głównych możliwości pozyskania kapitału na projekt nieruchomościowy:

Kredyty bankowe

W przypadku większości większych projektów kredyty bankowe stanowią podstawowy filar finansowania. Banki oferują specjalistyczne kredyty dla deweloperów, na przykład kredyty deweloperskie na budowę lub kredyty hipoteczne zabezpieczone nieruchomością.

Zaletą finansowania bankowego jest możliwość uzyskania wysokich kwot przy stosunkowo niskim oprocentowaniu (w porównaniu z innymi źródłami). Bank stawia jednak surowe wymagania: będziecie potrzebować rzetelnego biznesplanu, budżetu projektu, wyceny przyszłej wartości nieruchomości, a często także określonego wkładu własnego (zwykle 10–30 % kosztów projektu).

Bank z reguły wymaga zabezpieczenia kredytu – na przykład hipoteki na gruncie i budowanym obiekcie lub poręczenia spółki dominującej. Proces zatwierdzania kredytu może być długotrwały, a banki starannie badają ryzyka projektu (np. czy macie pozwolenie na budowę, przedsprzedane lokale, doświadczenie jako deweloper itp.). Szczegóły dotyczące różnic między poszczególnymi fazami sprzedaży znajdziecie w artykule kredyt deweloperski: różnica między przedsprzedażą, rezerwacją przedumowną a sprzedażą.

Zaleta: duży wolumen środków i długi okres spłaty (np. kredyt na 10–15 lat) przy rozsądnym oprocentowaniu.

Wada: wymagająca administracja, surowe warunki wypłaty (np. wykazanie określonego odsetka przedsprzedaży mieszkań przed uruchomieniem środków) i mniejsza elastyczność – po podpisaniu umowy musicie spełniać uzgodnione warunki, w przeciwnym razie grozi postawienie kredytu w stan natychmiastowej wymagalności.

Inwestorzy prywatni i partnerzy

Kolejną drogą jest zaangażowanie inwestorów prywatnych lub partnerów strategicznych. Mogą to być osoby fizyczne z wolnym kapitałem, spółki inwestycyjne, a nawet inne firmy deweloperskie, które zainwestują w wasz projekt w zamian za udział w zysku lub współwłasność.

Taka współpraca często nazywana jest joint venture – wy i inwestor wnosicie do projektu kapitał i dzielicie się ryzykiem oraz przyszłymi zyskami. Inwestor prywatny może zapewnić środki w formie kapitału własnego (equity) lub kredytu mezzanine (podporządkowanego kredytu z wyższym oprocentowaniem, który uzupełnia finansowanie bankowe).

Zaletą jest większa elastyczność – warunki ustalacie indywidualnie, inwestor może zaakceptować wyższe ryzyko niż bank i często oprócz pieniędzy wnosi także doświadczenie lub kontakty. Wadą jest oczywiście konieczność dzielenia się zyskami i w pewnym stopniu także kontrolą nad projektem.

Kluczowe jest uregulowanie wszystkiego w umowach – na przykład w umowie wspólników, która dokładnie określa, kto co wnosi do projektu, jak dzieli się zysk, jak podejmuje się decyzje w ważnych kwestiach i jak rozwiązuje się ewentualne wyjście (exit) inwestora z projektu. Z inwestorami prywatnymi zwykle negocjuje się dyskretnie, bez oferty publicznej – często poprzez kontakty osobiste lub biznesowe. Pozyskanie takiego partnera może zasadniczo zwiększyć wiarygodność projektu także w oczach innych podmiotów finansujących (np. banku), ponieważ widzą one, że w projekt inwestuje więcej stron.

Fundusze inwestycyjne i fundusze inwestorów kwalifikowanych

W przypadku większych lub wyspecjalizowanych projektów rozwiązaniem mogą być fundusze inwestycyjne, zwłaszcza fundusze inwestorów kwalifikowanych (FKI) skoncentrowane na nieruchomościach. Fundusze te gromadzą środki od inwestorów instytucjonalnych oraz zamożniejszych inwestorów prywatnych i inwestują je w różne projekty. Mogą to być fundusze nieruchomościowe zarządzane przez spółki inwestycyjne, które poszukują rentownych przedsięwzięć deweloperskich.

Finansowanie z funduszu może przybierać różne formy – na przykład fundusz kupi udział w waszej spółce celowej (czyli wejdzie do kapitału własnego projektu) albo zapewni finansowanie mezzanine w formie kredytu podporządkowanego lub przedpłaconego odkupu części projektu. Zaletą jest to, że fundusze dysponują zazwyczaj dużym wolumenem kapitału i mogą finansować również projekty, na które zwykły bank by nie wystarczył lub które oceniłby jako zbyt ryzykowne.

Często oferują też odroczone zyski – np. fundusz pobiera swoją część zysku dopiero przy sprzedaży projektu, więc w trakcie budowy nie musicie płacić wysokich bieżących odsetek. Wadą mogą być bardziej złożone i dłuższe negocjacje oraz dokładne due diligence ze strony funduszu. Może was zainteresować, jakie są ramy prawne niepowodzenia projektów deweloperskich w przypadku niezdolności do spłaty. Fundusz za swój kapitał bierze także znaczący udział w zysku i może chcieć mieć wpływ na kluczowe decyzje.

Do współpracy z funduszem trzeba przygotować szczegółową prezentację projektu i model finansowy oraz liczyć się z tym, że fundusz będzie wymagał profesjonalnie przygotowanej dokumentacji umownej (ramowej umowy inwestycyjnej, umowy akcjonariuszy itp.). Na czeskim rynku działa wiele funduszy inwestujących w nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne – zdobycie ich uwagi wymaga dobrego projektu, a często także osobistych rozmów na wysokim szczeblu.

Crowdfunding (finansowanie społecznościowe)

Coraz popularniejszą możliwością jest crowdfunding, czyli zbiorowe finansowanie projektu przez szeroką publiczność za pośrednictwem platformy internetowej. W dziedzinie nieruchomości w Czechach upowszechniają się platformy umożliwiające inwestowanie w projekty deweloperskie mniejszym inwestorom – zazwyczaj wnoszą oni od kilku do kilkudziesięciu tysięcy koron czeskich w zamian za zwrot z inwestycji.

Crowdfunding może mieć dwie główne formy:

1. Crowdfunding inwestycyjny – inwestorzy uzyskują udział w projekcie, często poprzez zakup obligacji lub jednostek uczestnictwa wyemitowanych specjalnie dla danego projektu. De facto pożyczają więc deweloperowi pieniądze i stają się wierzycielami z roszczeniem o odsetki lub udział w zysku.

2. Crowdfunding pożyczkowy (kredytowy) – tłum inwestorów udziela kredytu projektowego, który deweloper spłaca. Platforma zazwyczaj strukturyzuje tę pożyczkę i załatwia formalności.

Zaletą crowdfundingu jest szybkość i efekt marketingowy. Jeśli macie atrakcyjny projekt, dzięki platformie możecie dotrzeć do setek, a nawet tysięcy drobnych inwestorów i pozyskać pieniądze w ciągu kilku tygodni lub paru miesięcy. Nie musicie spełniać tak surowych kryteriów jak w banku – drobni inwestorzy często inwestują na podstawie potencjalnego zysku i podstawowych informacji o projekcie. Jednocześnie zwiększacie rozgłos projektu (ludzie, którzy inwestują, rozpowszechniają go dalej).

Wady polegają na opłatach dla platformy, a także na ograniczonym wolumenie – przepisy stanowią obecnie, że w tej formie można pozyskać maksymalnie ok. 5 mln EUR (~120 mln CZK) na jeden projekt w ciągu 12 miesięcy. Crowdfunding jest od 2022 r. regulowany (czeska ustawa nr 96/2022 Sb. wdrażająca rozporządzenie UE 2020/1503), platformy muszą posiadać licencję i przestrzegać zasad pod nadzorem Czeskiego Banku Narodowego (ČNB).

Dla dewelopera oznacza to, że musi współpracować z licencjonowaną platformą i na przykład przygotować dla inwestorów kluczowy dokument informacyjny o projekcie. Trzeba więc liczyć się z wymogami prawnymi, nawet jeśli chodzi o finansowanie alternatywne.

Crowdfunding nadaje się raczej do średniej wielkości projektów lub jako uzupełnienie kredytu bankowego. Oprocentowanie dla inwestorów jest zazwyczaj wyższe niż bankowe (aby przyciągnąć inwestorów, np. 6–10 % rocznie), co stanowi cenę za szybsze pozyskanie pieniędzy i mniejszą biurokrację w porównaniu z bankiem.

Kapitał własny

Każdy podmiot finansujący będzie chciał zobaczyć, że sam deweloper wnosi do projektu kapitał własny. Finansowanie projektu całkowicie bez środków własnych jest praktycznie niemożliwe, a przy tym ryzykowne. Kapitał własny może pochodzić z oszczędności dewelopera, reinwestowanego zysku z poprzednich projektów lub na przykład ze sprzedaży innej nieruchomości. Dla mniejszych inwestorów kapitałem własnym może być na przykład zabezpieczenie własną nieruchomością lub gruntem.

Zaletą kapitału własnego jest to, że zwiększa wiarygodność projektu – pokazujecie, że sami wierzycie w sukces na tyle, by ryzykować własne pieniądze.

Ponadto z kapitałem własnym nie wiążą się żadne odsetki ani raty, więc zmniejsza on obciążenie finansowe projektu. Wyższy udział środków własnych często prowadzi do lepszych warunków w bankach (niższe oprocentowanie, gotowość sfinansowania reszty).

Wada jest oczywista: nie każdy dysponuje wystarczającymi środkami. Wnosząc większą część swojego majątku do jednego projektu, podejmujecie skoncentrowane ryzyko – jeśli projekt się nie powiedzie, bezpośrednio zagrozi to waszym finansom. Dlatego wielu deweloperów łączy kapitał własny z innymi źródłami, aby rozłożyć ryzyko.

Ogólnie obowiązuje zasada, że im bardziej ryzykowny lub mniej przygotowany projekt, tym większego odsetka środków własnych będzie wymagał podmiot finansujący. W przypadku w pełni przygotowanych projektów z pozwoleniem i przedsprzedażą można czasem negocjować finansowanie przy bardzo niskim wkładzie własnym, ale standardem jest wspomniane 20–30 %.

Dotacje i wsparcie publiczne

W przypadku niektórych rodzajów projektów nieruchomościowych można skorzystać z dotacji lub innych form wsparcia publicznego. Dotyczy to przede wszystkim projektów realizowanych w interesie publicznym lub zawierających elementy innowacji i zrównoważonego rozwoju.

Przykładem mogą być:

Dotacje na budynki energooszczędne - np. program Nová zelená úsporám, który zapewnia dofinansowanie ekologicznych i energooszczędnych technologii w budownictwie mieszkaniowym (docieplenie, odnawialne źródła energii itp.).

Wsparcie budowy mieszkań przystępnych cenowo lub socjalnych - państwo lub gminy oferują niekiedy programy wspierające mieszkania przystępne cenowo, na przykład preferencyjne kredyty Państwowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (Státní fond rozvoje bydlení) lub dotacje na mieszkania socjalne.

Rewitalizacja terenów poprzemysłowych (brownfieldów) – jeśli jako inwestor ożywiacie zaniedbany teren lub poprzemysłowy brownfield, możecie uzyskać dotację z programów rewitalizacji terenów (często współfinansowanych z funduszy UE).

Inne programy regionalne lub unijne – w zależności od aktualnych naborów można pozyskać środki np. na innowacyjną architekturę, zielone dachy, inteligentne miasta itd.

Zaletą dotacji jest to, że są to „tanie pieniądze” – nie musicie ich zwracać jak kredytu (o ile spełnicie warunki). Dotacje mogą pokryć zazwyczaj 10–40 % kosztów projektu, co znacznie poprawia ekonomikę projektu i może ułatwić pozyskanie pozostałego finansowania (bankowi lub inwestorowi pokazujecie, że część kosztów jest pokryta).

Wady i pułapki są jednak znaczne: uzyskanie dotacji jest wymagające administracyjnie, często długotrwałe (proces zatwierdzania trwa miesiące) i niepewne. Trzeba przygotować szczegółowy wniosek, spełnić wiele kryteriów, a po uzyskaniu dotacji starannie przestrzegać warunków (np. trwałości projektu przez określony czas, osiągnięcia określonych parametrów charakterystyki energetycznej itp.).

Niedotrzymanie warunków może prowadzić do konieczności zwrotu dotacji, co mogłoby finansowo zrujnować projekt. Trzeba też liczyć się z tym, że dotacje są zazwyczaj wypłacane dopiero z mocą wsteczną po zakończeniu lub w trakcie projektu, więc w międzyczasie musicie dysponować innymi źródłami, a dotacja służy następnie do zmniejszenia długu lub refinansowania.

Dla deweloperów warto więc śledzić możliwości dotacyjne i ewentualnie skonsultować się ze specjalistami ds. doradztwa dotacyjnego (np. ARROWS ma własny zespół ds. wsparcia dotacyjnego). Właściwie wykorzystana dotacja może uczynić z projektu znacznie bardziej rentowne przedsięwzięcie, ale nie można na niej polegać jako na jedynym źródle finansowania.

Obligacje

Popularnym instrumentem, zwłaszcza wśród średnich deweloperów, stało się w ostatnich latach finansowanie w formie obligacji. Deweloper (za pośrednictwem swojej spółki celowej) może wyemitować obligacje korporacyjne, które kupują inwestorzy z grona publiczności lub inwestorzy prywatni.

Kupując obligację, inwestor pożycza emitentowi pieniądze, a emitent zobowiązuje się wypłacać mu odsetki i w określonym terminie zwrócić wartość nominalną obligacji. Dla dewelopera jest to sposób na pozyskanie pieniędzy bez banku – zaletą mogą być mniej restrykcyjne warunki niż w przypadku kredytu bankowego, a czasem także szybsze pozyskanie środków. Inwestorom z kolei często obiecuje się stosunkowo atrakcyjne oprocentowanie (np. 5–8 % rocznie) jako rekompensatę za podejmowane ryzyko.

Emisja obligacji podlega jednak przepisom prawa. Każda obligacja musi mieć opracowane warunki emisji, które określają prawa i obowiązki emitenta oraz obligatariuszy (wysokość odsetek, termin wykupu, zabezpieczenie itd.). Jeśli chcecie oferować obligacje publicznie większej liczbie osób, czeskie przepisy ustanawiają limity: oferta publiczna bez prospektu (zatwierdzonego przez ČNB) jest możliwa tylko do wartości emisji 1 mln EUR (ok. 25 mln CZK) lub przy skierowaniu jej do maks. 150 inwestorów nieprofesjonalnych.

Przy większej skali musicie zlecić sporządzenie prospektu i jego zatwierdzenie przez Czeski Bank Narodowy, co jest kosztownym i długotrwałym procesem, odpowiednim raczej dla dużych emisji. Wielu deweloperów wybiera więc drogę oferty prywatnej (zwracają się do ograniczonego kręgu inwestorów, często znajomych lub kwalifikowanych, i unikają publicznej reklamy) albo dzielą emisję na mniejsze transze poniżej limitu. Trzeba to jednak robić ostrożnie i zgodnie z prawem – ČNB aktywnie nadzoruje rynek obligacji i nakłada kary za obchodzenie przepisów.

Kolejnym aspektem jest zabezpieczenie obligacji: większość obligacji deweloperskich jest niezabezpieczona (inwestorzy w zasadzie ufają, że deweloper będzie w stanie płacić). Aby wzmocnić zaufanie, obligacje można zabezpieczyć – np. hipoteką na nieruchomości, poręczeniem innej spółki z grupy lub gwarancją bankową. Obligacje zabezpieczone mają większą szansę zainteresować inwestorów i mogą mieć nieco niższe oprocentowanie, ale zabezpieczenie kosztuje dodatkowy czas i pieniądze.

Zaletą obligacji jest więc możliwość pozyskania finansowania także od mniejszych inwestorów i dywersyfikacji źródeł. Wadą są koszty emisji (doradztwo prawne, administracja związana z ewidencją obligatariuszy, ewentualnie prospekt) oraz obowiązek wypłacania odsetek bez względu na ekonomikę projektu. Gdyby projekt się opóźnił lub nie powiódł, obligacje i tak trzeba wykupić – co może doprowadzić nawet do upadłości firmy, jeśli nie ma z czego płacić. Dlatego nie należy lekceważyć tej formy długu i najlepiej nie przekraczać rozsądnego poziomu zadłużenia.

Alternatywne i uzupełniające formy finansowania

Oprócz wyżej wymienionych głównych źródeł istnieją także różne uzupełniające formy finansowania, które mogą pomóc w zbudowaniu planu finansowego projektu:

Kredyty mezzanine - jak wspomniano, są to kredyty podporządkowane od wyspecjalizowanych inwestorów lub funduszy. Mają wyższe oprocentowanie niż kredyt bankowy, ale mogą pokryć tę część inwestycji, której bank nie sfinansuje. Zazwyczaj są spłacane dopiero po spłacie banku i mogą być zamienne na udział w projekcie, jeśli nie zostaną spłacone w terminie.

Przedsprzedaż i zaliczki od przyszłych nabywców - w projektach mieszkaniowych deweloperzy często sprzedają mieszkania lub domy jeszcze przed zakończeniem budowy. Nabywcy płacą z góry opłatę rezerwacyjną lub zaliczkę (np. 10–20 % ceny). Środki te można wykorzystać na finansowanie budowy. Banki biorą to pod uwagę i czasem wymagają określonego odsetka przedsprzedanych lokali, zanim uruchomią kolejną transzę kredytu. Zaliczki zmniejszają potrzebę innego finansowania, ale trzeba je właściwie zabezpieczyć (zwykle trafiają do depozytu adwokackiego, a deweloper otrzymuje je dopiero po spełnieniu warunków – to chroni nabywców).

Kredyt kupiecki - czasem można uzgodnić z firmą budowlaną lub dostawcami, że część płatności za prace i materiały nastąpi dopiero po zakończeniu projektu lub po sprzedaży lokali. De facto dostawca finansuje więc budowę z własnych środków, zanim otrzyma pełną zapłatę. Taki odroczony harmonogram płatności ułatwia cash flow w trakcie budowy. Oczywiście nie każdy dostawca jest gotów się na to zgodzić i często dolicza za to coś ekstra, ale w przypadku rzetelnych partnerów może to być mile widziana pomoc.

Sprzedaż części projektu lub partnerstwo z większym deweloperem - jeśli macie projekt na etapie gruntów i pozwoleń, ale brakuje finansowania na samą budowę, można rozważyć sprzedaż projektu większemu inwestorowi lub nawiązanie partnerstwa.

Na przykład sprzedajecie 50% udział w projekcie silnemu deweloperowi, który zapewni finansowanie i realizację, a wy uczestniczycie w zysku. Tracicie co prawda część kontroli i część przyszłego zysku, ale zapewniacie, że projekt w ogóle powstanie, i zarobicie coś przy mniejszym ryzyku.

Każdy projekt jest wyjątkowy i często finansuje się go kombinacją wymienionych źródeł. Typowy model może wyglądać na przykład tak: 20 % kapitał własny + 60 % kredyt bankowy + 20 % mezzanine lub przedsprzedaż. Ważne jest bieżące monitorowanie kosztów finansowania (odsetek, opłat, udziałów w zysku) i ich wpływu na ostateczną rentowność projektu. Należy także zachować pewną poduszkę na wypadek nieoczekiwanych wydatków lub wypadnięcia jednego ze źródeł – finansowanie nigdy nie powinno opierać się na jednym filarze bez planu awaryjnego.

Prawne aspekty finansowania projektów nieruchomościowych

Finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego to nie tylko liczby i procenty, ale w dużej mierze także prawo i administracja. Każda forma finansowania wiąże się z zestawem wymogów prawnych, umów i pozwoleń, które trzeba zapewnić. Zlekceważenie aspektów prawnych może zniweczyć nawet najlepszy plan finansowy.

Oto kluczowe obszary prawne, na których należy się skupić:

Dokumentacja umowna i stosunki prawne

Już przy przygotowywaniu finansowania trzeba pomyśleć o tym, jakie umowy będziecie musieli zawrzeć i jak ułożycie relacje między wszystkimi stronami:

Umowy kredytowe z bankiem

Są to rozbudowane umowy, często liczące dziesiątki stron, w których bank szczegółowo reguluje warunki wypłaty kredytu, odsetki, raty, zabezpieczenia, obowiązki dewelopera (np. regularne raporty o postępie budowy, ubezpieczenie budowy, zakaz zmiany projektu bez zgody banku itp.) oraz sankcje za naruszenia.

Przed podpisaniem kluczowe jest dokładne przeczytanie umowy (najlepiej z pomocą prawnika) i wynegocjowanie zmian niejasnych lub zbyt surowych warunków. Na przykład tzw. kowenanty (wskaźniki finansowe, których musicie przestrzegać przez cały okres kredytowania) powinny być realne i wykonalne, w przeciwnym razie narażacie się na ryzyko, że bank postawi kredyt w stan natychmiastowej wymagalności.

Umowy z inwestorami/partnerami

Jeśli finansujecie projekt w partnerstwie, trzeba umownie uregulować, jak współpraca funkcjonuje. Zazwyczaj zawiera się umowę spółki nowej spółki celowej (SPV) lub umowę akcjonariuszy w istniejącej firmie, która opisuje podział udziałów, wkładów, zysków i kompetencji. Przydatna może być również umowa inwestycyjna lub porozumienie ramowe, w którym partner zobowiązuje się zapewnić określony kapitał na ustalonych warunkach. W przypadku kredytu mezzanine zawieracie z kolei umowę pożyczki lub umowę kredytu z wierzycielem podporządkowanym.

Zawsze trzeba pomyśleć, co się stanie, gdy jedna ze stron nie dostarczy środków na czas, gdy dojdzie do sporu albo gdy trzeba będzie projekt zakończyć lub sprzedać – umowy powinny rozwiązywać także takie sytuacje (np. prawo inwestora do odstąpienia od projektu na określonych warunkach, obowiązek dewelopera znalezienia finansowania zastępczego itp.).

Warunki emisji obligacji

Przy finansowaniu poprzez obligacje obowiązkowe jest sporządzenie warunków emisji – dokumentu, który określa wszystkie parametry obligacji (cenę emisyjną, wartość nominalną, oprocentowanie, termin wykupu, sposób wypłaty odsetek, ewentualne zabezpieczenie, cel emisji itd.). Warunki emisji stanowią de facto umowę między emitentem a każdym inwestorem-obligatariuszem. Powinny być sporządzone precyzyjnie i zgodnie z czeską ustawą o obligacjach.

Jeśli chodzi o ofertę publiczną obligacji, trzeba ponadto sporządzić prospekt i uzyskać jego zatwierdzenie przez ČNB (chyba że chodzi o wspomnianą ograniczoną ofertę poniżej progu do 1 mln EUR lub do 150 inwestorów). Przy prywatnej ofercie obligacji prospekt nie jest wymagany, ale i tak trzeba przestrzegać limitów ustawowych i nie rozpowszechniać oferty publicznie.

Umowy z platformą crowdfundingową i inwestorami

W przypadku crowdfundingu będziecie zawierać umowę z platformą, która odpłatnie pośredniczy w finansowaniu. Platforma ma swoje warunki handlowe i ramy umowne, którym musicie się podporządkować – regulują one na przykład, jak i kiedy otrzymacie zebrane pieniądze, jakie informacje musicie przekazywać inwestorom, co się stanie w przypadku opóźnienia projektu itd.

Drobni inwestorzy zawierają następnie zazwyczaj umowę z platformą lub bezpośrednio z wami (platforma działa jako pośrednik). Trzeba zadbać o to, aby informacje prezentowane na platformie były prawdziwe i niewprowadzające w błąd – prawo wymaga obecnie wspomnianego kluczowego dokumentu informacyjnego, który w zrozumiały sposób podsumowuje dla inwestorów ryzyka i warunki inwestycji. Również tutaj obowiązuje zasada, że jeśli obiecacie coś, czego potem nie spełnicie (np. zawyżony oczekiwany zysk), może to mieć konsekwencje prawne.

Umowy sprzedaży i umowy przedwstępne z przyszłymi nabywcami

Jeśli finansujecie część projektu z przedsprzedaży mieszkań lub lokali komercyjnych, będziecie zawierać umowy przedwstępne sprzedaży z poszczególnymi zainteresowanymi.

Umowy te określą warunki przyszłej sprzedaży (cenę, termin zakończenia, parametry lokalu), a także wysokość i termin płatności zaliczek. Z prawnego punktu widzenia trzeba w nich zawrzeć postanowienia o tym, co się stanie, gdy projekt się opóźni, gdy nabywca odstąpi od umowy lub gdy do budowy w ogóle nie dojdzie – w celu ochrony nabywców czeska ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami nakłada określone obowiązki (np. wspomniany depozyt adwokacki pieniędzy, aby były bezpieczne do czasu przeniesienia własności nieruchomości).

Te umowy przedsprzedażowe mogą znacząco wpłynąć na finansowanie, ponieważ bank będzie chciał je zobaczyć i oceni ich jakość (czy zaliczki są wystarczająco wysokie, a umowy wiążące, tak aby nabywcy nie mogli łatwo się z nich wycofać).

Umowy zastawnicze i inne dokumenty zabezpieczające

Jeśli udzielacie wierzycielom zabezpieczenia, musicie to uregulować w umowie. Zazwyczaj sporządza się umowę ustanowienia zastawu (hipoteki) na nieruchomości na rzecz banku (wpisuje się go następnie do czeskiego katastru nieruchomości (katastr nemovitostí), aby bank miał prawo zastawu). Może to być także zastaw na wierzytelnościach (np. przyszłych wierzytelnościach ze sprzedaży mieszkań na rzecz banku), zastaw na udziale w spółce, oświadczenia poręczycielskie (gdy np. spółka dominująca dewelopera poręcza kredyt) lub weksle.

Wszystkie te dokumenty muszą spełniać wymogi prawne, w przeciwnym razie zabezpieczenie mogłoby być nieważne. Konieczna jest więc forma aktu notarialnego przy zastawach na nieruchomościach, właściwe sformułowania przy poręczeniu itd. Dokumenty zabezpieczające często przygotowuje prawnik banku, ale deweloper powinien zlecić ich sprawdzenie swojemu prawnikowi – na przykład, aby poręczenie nie obejmowało majątku niezwiązanego z projektem itp.

W większych projektach z wieloma wierzycielami zawiera się także umowę międzywierzycielską (Intercreditor Agreement), która określa, jak zostanie podzielony dochód z zabezpieczenia, gdyby doszło do najgorszego (np. bank ma pierwszeństwo przed mezzanine, mezzanine przed niezabezpieczonymi obligacjami itd.). Również tę umowę trzeba mieć prawnie dopracowaną.

Krótko mówiąc, każdy przepływ pieniędzy do projektu powinien być ujęty w umowie lub dokumencie. Dotyczy to także sytuacji, gdy finansujecie projekt sami – powinniście mieć jasność, czy pieniądze wnosicie do spółki projektowej w formie pożyczki (wspólnika), czy poprzez podwyższenie kapitału zakładowego, ponieważ ma to różne skutki w razie ewentualnego niepowodzenia (pożyczka jest długiem, który spłaca się przed właścicielem; wkład do kapitału nie jest zwracany, chyba że coś pozostanie po likwidacji).

Dobra dokumentacja prawna chroni wasze inwestycje, ustala zasady gry i może zapobiec wielu nieporozumieniom i sporom w trakcie realizacji.

Pozwolenia, zatwierdzenia i wymogi regulacyjne

Obok umów drugim kluczowym obszarem jest uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń i spełnienie wymogów prawnych związanych z projektem:

Pozwolenie na budowę i związane z nim zgody

Żaden bank ani rozsądny inwestor nie przeznaczy większych pieniędzy na projekt, który nie ma zapewnionej niezbędnej dokumentacji administracyjnej do realizacji. Dla projektu deweloperskiego kluczowe jest posiadanie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy (lub planu regulacyjnego), a zwłaszcza prawomocnego pozwolenia na budowę. Pozwolenie na budowę dowodzi, że projekt można legalnie zrealizować.

Jeszcze lepszą pozycję macie, jeśli dysponujecie już umowami z wykonawcami budowy lub przynajmniej jesteście na etapie przetargu – podmiot finansujący wie wówczas, że realizacja może rozpocząć się natychmiast. Do pozwoleń należą również np. EIA (ocena oddziaływania na środowisko) w przypadku większych przedsięwzięć, stanowiska właściwych organów (straży pożarnej, sanepidu, urzędu ds. transportu itd.) oraz ewentualne zgody właścicieli sąsiednich gruntów (jeśli np. musicie poprowadzić sieci przez cudzy grunt).

Wszystkie te pozwolenia i zgody powinny zostać załatwione przed wypłatą większości środków – bardzo ryzykowne jest zaciąganie kredytu na projekt i dopiero potem sprawdzanie, czy uzyskacie pozwolenie. Ponadto wiele umów (zwłaszcza z bankiem) zawiera warunki zawieszające, zgodnie z którymi pieniądze zostaną udostępnione dopiero po przedłożeniu pozwolenia na budowę, a jeśli jego uzyskanie się przeciągnie, możecie np. musieć płacić opłaty lub skraca się czas na realizację.

Wymogi w obszarze rynku kapitałowego

Jeśli pozyskujecie finansowanie w drodze oferty publicznej (obligacje, akcje, crowdfunding), musicie respektować ograniczenia regulacyjne. Jak już wspomniano, w przypadku obligacji powyżej określonego progu konieczny jest prospekt zatwierdzony przez ČNB.

W przypadku crowdfundingu można skorzystać z licencjonowanych platform, które zajmą się kwestiami regulacyjnymi, ale i tak musicie przekazywać prawdziwe informacje i przestrzegać limitu 5 mln EUR na projekt w ciągu 12 miesięcy. Gdybyście chcieli zwrócić się do publiczności bezpośrednio (poza platformą) z ofertą inwestycji w projekt, zawsze lepiej skonsultujcie to z prawnikami – nawet ogłoszenie w internecie może zostać uznane za ofertę publiczną papierów wartościowych lub instrumentu inwestycyjnego i podlegać nadzorowi ČNB. Nie chcecie znaleźć się w sytuacji, w której w połowie projektu regulator zakaże wam dalszego pozyskiwania pieniędzy lub nałoży karę.

Kataster nieruchomości i stan prawny gruntów 

Przed wypłatą środków (zwłaszcza bankowych) weryfikuje się stan prawny nieruchomości, na których powstaje projekt. Musicie mieć uregulowaną własność gruntów – najlepiej być ich 100% właścicielem albo mieć długoterminowe prawo zabudowy lub umowę najmu umożliwiającą budowę. Grunty i przyszły budynek będą służyć jako zabezpieczenie, nie mogą więc być obciążone nieusuwalnymi ciężarami, sporami o własność itp.

Trzeba też mieć uporządkowane drogi dojazdowe (służebności przechodu i przejazdu, jeśli grunt nie przylega bezpośrednio do drogi publicznej). Wszelkie wady stanu prawnego nieruchomości mogą opóźnić lub zniweczyć finansowanie – banki przeprowadzają prawne due diligence, a jeśli natrafią na problem, będą chciały jego usunięcia przed wypłatą pieniędzy (np. zamiany części gruntu, wykreślenia służebności itp.).

Umowy z podmiotami publicznoprawnymi 

Często zdarza się, że deweloper musi zawrzeć umowę z gminą lub krajem (regionem) – np. umowę o współpracy lub o wkładzie inwestycyjnym w infrastrukturę. Gmina może uzależniać wydanie pozwolenia na budowę od tego, że inwestor dołoży się do budowy drogi, przedszkola itp. Takie umowy trzeba mieć wynegocjowane i podpisane na czas, ponieważ mogą oznaczać kolejne zobowiązanie finansowe, które należy uwzględnić w budżecie i finansowaniu (bank będzie o to pytał).

Z prawnego punktu widzenia należy uważać, aby taka umowa była ważna – podmioty publiczne mają surowe zasady dotyczące tego, co mogą podpisać. Zaleca się zlecenie sprawdzenia projektów umów prawnikowi, aby warunki były uczciwe i wykonalne.

Ubezpieczenie i BHP

Choć nie jest to bezpośrednio pozwolenie prawne, większość podmiotów finansujących wymaga, aby projekt był należycie ubezpieczony. Oznacza to zawarcie ubezpieczenia budowlano-montażowego, ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej itd. Umowy z ubezpieczycielem powinny zostać przygotowane przed rozpoczęciem budowy, a bank często chce być wskazany jako uprawniony z polisy (aby w razie zdarzenia ubezpieczeniowego pieniądze trafiły w pierwszej kolejności na spłatę kredytu). Przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i higieny pracy na budowie (BHP) jest z kolei obowiązkiem ustawowym – jego naruszenie mogłoby doprowadzić do wstrzymania prac i tym samym zagrozić finansowaniu, więc tego również nie należy lekceważyć. 

Aspekty podatkowe

Finansowanie ma także skutki podatkowe – odsetki od kredytów są kosztami uzyskania przychodu (jeśli spełniają wymogi), natomiast np. przy wykorzystaniu kapitału własnego nie ma żadnych odsetek do odliczenia. Przy bardziej złożonych strukturach (fundusze, inwestorzy zagraniczni) trzeba z doradcami podatkowymi ustalić, czy np. od odsetek nie trzeba będzie pobierać podatku u źródła, czy z punktu widzenia VAT optymalne jest strukturyzowanie inwestycji jako pożyczki, czy jako wkładu itd. Aspekty te nie są wprawdzie „pozwoleniami”, ale powinny zostać prawnie i podatkowo uregulowane, aby finansowanie było efektywne i zgodne z prawem.

Podsumowując, od strony prawnej trzeba mieć czyste konto – wszystkie pozwolenia dla projektu, uregulowaną własność i stosunki dotyczące gruntów, a wszystkie przepływy finansowe i zobowiązania ujęte w umowach. Przygotowanie prawne przed wypłatą pieniędzy może wydawać się czasochłonne, ale pozwala uniknąć późniejszych kryzysów. Mądry inwestor lub deweloper angażuje więc prawników specjalizujących się w nieruchomościach od samego początku, aby w porę wykryli i rozwiązali potencjalne problemy.

Kancelaria adwokacka ARROWS – zespół ds. nieruchomości

Ryzyka związane z finansowaniem i jak im zapobiegać

Każde finansowanie projektu wiąże się z określonymi ryzykami. Zadaniem dobrego dewelopera/inwestora jest identyfikacja tych ryzyk i aktywne zapobieganie im lub przynajmniej ich ograniczanie. Oto najczęstsze ryzyka związane z finansowaniem projektów nieruchomościowych i wskazówki, jak się przed nimi zabezpieczyć:

Ryzyko finansowe (nadmierne zadłużenie i płynność)

Jeśli projekt zaciągnie zbyt duży dług lub przyjmie niewłaściwą strukturę finansowania, może popaść w problemy ze spłatą. Typowym ryzykiem finansowym jest niespełnienie warunków kredytu (np. nie sprzedacie mieszkań na czas i zabraknie wam na spłatę odsetek) lub wzrost stóp procentowych, przez który kredyt drastycznie podrożeje. Może się też zdarzyć, że pieniądze skończą się przed zakończeniem budowy – np. z powodu nieoczekiwanych kosztów dodatkowych.

Jak zapobiegać: Już na etapie planowania bądźcie konserwatywni – uwzględnijcie rezerwy w budżecie (np. +10 % na nieprzewidziane koszty) oraz rezerwę czasową. Nie pożyczajcie całej kwoty „na styk”, starajcie się mieć źródło rezerwowe (dodatkowe własne pieniądze, możliwość późniejszego dopuszczenia inwestora itp.). Rozważcie zabezpieczenie stopy procentowej – w okresie niskich stóp może mieć sens stałe oprocentowanie na czas budowy, aby mieć pewność stabilnych kosztów.

Starannie planujcie cash flow projektu – kiedy będą wpływać pieniądze ze sprzedaży, a kiedy musicie płacić za kredyt lub dostawcom. Jeśli stwierdzicie, że w pewnym okresie zabraknie gotówki, rozwiążcie to z wyprzedzeniem (np. krótkoterminowym finansowaniem pomostowym, odroczeniem rat po uzgodnieniu z bankiem itd.).

A przede wszystkim – nie ukrywajcie problemów przed partnerami finansującymi. Gdy widzicie, że grozi problem ze spłatą raty, komunikujcie to na czas i wspólnie szukajcie rozwiązania. Większość wierzycieli doceni proaktywne podejście i będzie bardziej skłonna do ustępstw, niż gdy postawicie ich przed faktem dokonanym, że „nie ma z czego zapłacić”.

Ryzyko rynkowe

Nieruchomości podlegają wahaniom rynku. Może nadejść recesja gospodarcza, spadek popytu, wzrost podaży konkurencyjnych projektów lub zmiana preferencji klientów. Może to oznaczać, że planowana sprzedaż zwolni albo będziecie musieli obniżyć ceny lub czynsze. W efekcie spadną przychody, z których zamierzaliście spłacać finansowanie.

Jak zapobiegać: Podstawą jest dokładna analiza rynku przed projektem – ustalenie, jaki jest popyt, jakie ceny są realnie osiągalne, kto jest konkurencją. Nigdy nie budujcie wyłącznie „na spekulację”, że może jakoś się sprzeda.

Idealnie jest mieć wstępne rezerwacje lub wyrażone zainteresowanie kupujących/najemców jeszcze przed podjęciem decyzji o inwestycji. Dywersyfikujcie także w ramach projektu – na przykład nie budujcie wyłącznie luksusowych mieszkań, spróbujcie zróżnicować metraże, aby krąg zainteresowanych był szerszy.

Miejcie przygotowany plan B: Co, jeśli nie sprzedacie wszystkich mieszkań? – czy możecie je wynająć i poczekać z ich sprzedażą na lepszy czas? Co, jeśli nie znajdzie się dość najemców w budynku biurowym? – czy macie kapitał, by dłużej przetrwać, lub możliwość sprzedaży budynku w całości inwestorowi instytucjonalnemu?

Zabezpieczenie ryzyka rynkowego jest trudne, ale pomaga ostrożne finansowanie (lepiej pożyczyć mniej i mieć niższy dług, który udźwigniecie także przy słabszej sprzedaży) oraz ubezpieczenie – istnieją np. ubezpieczenia na wypadek, gdy najemca nie zapłaci itp., które wprawdzie nie pokryją wahań rynku, ale złagodzą ich skutki.

Ryzyko prawne 

Zlekceważenie szczegółów prawnych może spowodować odroczenie lub anulowanie finansowania albo dodatkowe koszty.

Przykłady ryzyk prawnych: okazuje się, że pozwolenie na budowę uprawomocniło się z opóźnieniem z powodu odwołania, a wy mieliście już wypłacać kredyt – wypłata zostaje wstrzymana, ale koszty biegną. Albo ktoś zaskarży przed sądem własność gruntu. Albo w umowie z inwestorem macie niejednoznacznie określony udział w zysku i po zakończeniu kłócicie się, komu co przysługuje.

W skrajnym przypadku możecie trafić do sporów sądowych, które komplikują finansowanie (sąd wyda zabezpieczenie i zakaże rozporządzania nieruchomością itp.).

Jak zapobiegać: Najlepszą profilaktyką ryzyk prawnych jest wysokiej jakości obsługa prawna od samego początku. Zlećcie sprawdzenie wszystkich umów profesjonaliście, który zna się zarówno na nieruchomościach, jak i na finansach. Prawne due diligence gruntów i projektu ujawni ewentualne ukryte wady (służebności, ograniczenia w planie zagospodarowania, ryzyko znalezisk archeologicznych itd.). W umowach finansowych unikajcie niejasnych sformułowań – lepiej, aby wszystko było wyraźnie określone.

Zadbajcie o to, aby pozwolenie na budowę uprawomocniło się, zanim zobowiążecie się do sztywnych terminów wypłaty pieniędzy. Jeśli wchodzicie w relację umowną z nowym inwestorem lub funduszem, sprawdźcie także kontrahenta (jego reputację, zaplecze, historię prawną). Zapobieganie ryzyku prawnemu to po prostu kwestia konsekwencji i ostrożności – lepiej spędzić teraz kilka godzin dłużej nad umowami, niż potem latami toczyć spór w sądzie.

Ryzyko niespełnienia warunków finansowania

Każdy podmiot finansujący ustala określone warunki – czy to jednorazowe (tzw. warunki zawieszające udostępnienie pieniędzy, np. przedłożenie dokumentów), czy bieżące (np. zakończenie określonego etapu budowy do danej daty, osiągnięcie przedsprzedaży na poziomie X %, utrzymanie wskaźnika dług/cena poniżej określonej wartości itp.).

Jeśli nie spełnicie tych warunków, może to prowadzić do sankcji: bank nie wypłaci wam kolejnej części kredytu, inwestor może odstąpić od umowy, platforma crowdfundingowa może zażądać zwrotu zebranych środków inwestorom itd. To ryzyko jest realne – wystarczy opóźnienie budowy z powodu pogody i możecie formalnie nie dotrzymać kamienia milowego.

Jak zapobiegać: Już przy negocjowaniu umów starajcie się wynegocjować warunki tak, aby były wykonalne z zapasem. Nie podpisujcie nierealnie surowych terminów lub celów w nadziei, że „jakoś to będzie” – nalegajcie, aby harmonogram uwzględniał możliwe opóźnienia.

Miejcie przygotowany plan działania na wypadek zbliżającego się niespełnienia warunku: np. jeśli wiecie, że nie zdążycie do określonej daty wykorzystać 50 % kredytu, ponieważ wykonawca ma opóźnienie, poinformujcie bank i spróbujcie wynegocjować odroczenie lub zmianę warunku, zanim dojdzie do jego naruszenia.

W przypadku inwestorów/funduszy pomaga przejrzysta komunikacja – zazwyczaj docenią, gdy otwarcie poinformujecie ich o problemach i w porę zaproponujecie rozwiązanie (np. że sami wniesiecie dodatkowy kapitał, aby projekt mógł być kontynuowany). Gdybyście milczeli i po prostu nie spełnili warunku, stracą zaufanie i mogą zareagować ostro, podczas gdy w drodze porozumienia można znaleźć kompromis.

Ryzyko partnera lub współfinansującego

Jeśli polegacie na jednym kluczowym inwestorze lub np. na generalnym wykonawcy, że poczeka z płatnościami (kredyt kupiecki), narażacie się na zależność od strony trzeciej. Może dojść do sytuacji, w której partner nie dostarczy obiecanych pieniędzy – np. inwestor popadnie we własne kłopoty finansowe i wycofa przyrzeczenie inwestycji. Albo relacje się pogorszą i partner postanowi wycofać się z projektu. W przypadku wykonawcy może się zdarzyć, że zbankrutuje w połowie budowy (wtedy co prawda nic nie płacicie, ale musicie szybko szukać zastępstwa, a projekt się opóźni).

Jak zapobiegać: Po pierwsze, starannie wybierajcie, z kim wchodzicie w biznes. Sprawdźcie kondycję finansową inwestora/wykonawcy, referencje, historię. Po drugie, zawsze miejcie plan rozwiązania zastępczego – co zrobicie, gdy partner się wycofa? Czy macie w odwodzie kogoś, kto mógłby go zastąpić? Można też zawrzeć w umowach kary umowne lub gwarancje (np. inwestor wpłaci z góry część pieniędzy do depozytu, która przepadnie, jeśli wycofa się bez powodu).

Od wykonawcy możecie wymagać gwarancji bankowej należytego wykonania robót – jeśli zbankrutuje, bank wypłaci określoną sumę, za którą zatrudnicie wykonawcę zastępczego. Nie angażujcie w projekt kluczowej osoby/spółki, jeśli nie macie żadnej kontroli nad tym, co zrobi – lepiej rozdzielcie projekt między więcej podmiotów, niż żeby jeden trzymał wszystkie karty (np. lepiej 2-3 mniejszych inwestorów niż jeden, lepiej kilku wykonawców na części budowy niż jeden na wszystko, jeśli chodzi o wyjątkowo duże zobowiązanie).

Ryzyka zewnętrzne (legislacja, zmiany makroekonomiczne)

Na niektóre rzeczy nie macie wpływu – np. państwo zmieni przepisy (np. podniesie VAT na nieruchomości, co podroży mieszkania i zagrozi popytowi, lub ograniczy dostępność kredytów hipotecznych dla nabywców końcowych) albo ČNB zaostrzy zasady dla banków (które wtedy mniej pożyczają).

Otoczenie makroekonomiczne może zmienić inflacja, która podroży materiały, lub sytuacja geopolityczna. Jak zapobiegać: Bezpośrednio tym ryzykom zapobiec nie można, ale możecie monitorować rozwój sytuacji i zachować elastyczność. Śledźcie zmiany legislacyjne – dobry prawnik lub doradca w porę was o nich uprzedzi (np. przygotowywana jest nowelizacja czeskiej ustawy – Prawo budowlane (ustawa nr 283/2021 Sb.)? Co to oznacza dla waszego projektu?).

Jeśli przeczuwacie, że stopy procentowe wzrosną, zapewnijcie sobie finansowanie, zanim to nastąpi, lub ustalcie stałe oprocentowanie. Gdy wiecie, że ceny materiałów idą w górę, spróbujcie uzgodnić z wykonawcami stałą cenę budowy pod klucz (przenieść na nich ryzyko podwyżek – uwzględnią to w cenie, ale będziecie mieć pewność kosztów).

Dobrym narzędziem są także instrumenty ubezpieczeniowe i zabezpieczające – np. ubezpieczenie kredytu, ubezpieczenie od wzrostu cen (to mniej typowe, ale istnieją instrumenty pochodne do zabezpieczenia niektórych surowców lub stóp procentowych). Ponownie, jest to domena specjalistów finansowych, ale jako deweloper powinniście wiedzieć, że takie możliwości istnieją, i skonsultować się z ekspertami, jeśli jesteście narażeni na duże ryzyko zewnętrzne.

Kluczem do zarządzania ryzykiem jest proaktywność. Zidentyfikujcie, co mogłoby pójść źle, i przy każdym istotnym ryzyku zadajcie sobie pytanie: „Co zrobimy, gdy nastąpi taka sytuacja?”. Taki plan zarządzania ryzykiem może wydawać się wam na początku zbędny (kiedy wszystko wygląda różowo), ale w krytycznym momencie docenicie, że macie przygotowane warianty. Docenią to również partnerzy finansujący – zobaczą, że projekt jest przemyślany także na wypadek gorszych scenariuszy, co zwiększa ich zaufanie i gotowość do udostępnienia pieniędzy.

Przykłady dobrej i złej praktyki przy pozyskiwaniu finansowania

Teoria jest ważna, ale nic nie wyjaśni sukcesów i błędów lepiej niż konkretne przykłady z praktyki. Przyjrzyjmy się dwóm modelowym sytuacjom – jednej, w której finansowanie przeprowadzono wzorcowo, i drugiej, która zawiera kilka ostrzegawczych lekcji.

Dobra praktyka

Przykład: Spółka ABC planowała budowę budynku mieszkalnego z budżetem 80 mln CZK (ok. 3,3 mln EUR). Jej zespół wiedział, że do pozyskania takiej sumy trzeba będzie połączyć różne źródła. Najpierw inwestorzy (właściciele ABC) wnieśli kapitał własny w wysokości 20 mln CZK (ok. 823 000 EUR), za który nabyli grunt oraz załatwili dokumentację projektową i pozwolenie na budowę. Z uzyskanym już pozwoleniem i częściowo sfinansowanym projektem zwrócili się do banku.

Bank przyrzekł kredyt deweloperski w wysokości 50 mln CZK (ok. 2,1 mln EUR), jednak pod warunkiem, że z góry zostanie sprzedanych co najmniej 30 % lokali mieszkalnych przyszłego budynku i że kredyt zostanie zabezpieczony hipoteką na gruncie i budowanym obiekcie. ABC uruchomiła więc kampanię marketingową i wkrótce udało się jej uzyskać umowy rezerwacyjne na jedną trzecią mieszkań, przy czym opłaty rezerwacyjne od nabywców trafiały do depozytu adwokackiego.

W międzyczasie spółka ABC negocjowała z kolejnym inwestorem – inwestorem prywatnym panem Novákiem, który był gotów zainwestować 10 mln CZK (ok. 411 500 EUR) w zamian za 20% udział w projekcie i udział w zysku ze sprzedaży mieszkań. Zawarto umowę akcjonariuszy, w której określono, że pan Novák otrzyma w pierwszej kolejności zysk w wysokości swojej inwestycji + 8% zwrotu, a wszystko powyżej tego progu podzieli z ABC w proporcji 20/80.

Mając zapewnione te źródła, ABC zawarła następnie umowę kredytową z bankiem i mogła zacząć wypłacać środki na budowę. Dzięki wystarczającemu finansowaniu projekt został ukończony na czas i w wymaganej jakości. Przed odbiorem budynku sprzedano także pozostałe mieszkania (dzięki czemu ABC przedterminowo spełniła warunki banku i mogła wypłacić końcową część kredytu). Po zakończeniu i sprzedaży wszystkich mieszkań firma spłaciła kredyt bankowy i wypłaciła inwestorowi jego udział.

Rezultat: wszyscy uczestnicy byli zadowoleni – bank odzyskał swoje pieniądze z odsetkami, inwestor osiągnął zysk nieco wyższy niż 8 % rocznie, a deweloper ABC również zarobił przyzwoity zysk na swoim kapitale. Przykład ten pokazuje, że połączenie wielu źródeł (kapitał własny + bank + inwestor + przedsprzedaż) wraz ze starannym przygotowaniem (pozwolenie z wyprzedzeniem, umowne uregulowanie wszystkiego) prowadzi do skutecznego sfinansowania projektu.

Ważne było także to, że ABC myślała o ryzykach – miała w budżecie rezerwę na roboty dodatkowe, ustaliła w banku stałe oprocentowanie na 5 lat do przodu, a w umowie z inwestorem uregulowała, że jeśli zysk nie wystarczy na wypłatę 8% zwrotu, inwestor stanie się współwłaścicielem jednego niesprzedanego mieszkania jako świadczenia zastępczego (z czego ostatecznie nie trzeba było skorzystać, ale dawało to inwestorowi pewność). Dzięki tym krokom projekt obył się bez kryzysów i problemów finansowych.

Zła praktyka

Przykład: Deweloper XY postanowił szybko zrealizować mniejszy kompleks biurowy za ok. 50 mln CZK, ale nie chciał tracić czasu na negocjacje z bankiem ani na szukanie partnera. Postawił na pozornie proste rozwiązanie – wyemituje własne obligacje i z nich wszystko zapłaci. Wyobraził sobie, że zaoferuje inwestorom 7% oprocentowanie rocznie, a obligacje rozejdą się błyskawicznie.

Deweloper XY zlekceważył jednak przygotowanie: nie miał jeszcze pozwolenia na budowę (jedynie złożony wniosek), a mimo to zaczął przez internet i media społecznościowe promować możliwość inwestowania w obligacje swojej firmy. W ciągu dwóch miesięcy rzeczywiście udało mu się pozyskać od około stu drobnych inwestorów mniej więcej 30 mln CZK (ok. 1,2 mln EUR) (każdy objął obligacje za kilkaset tysięcy). Dodało mu to pewności siebie i zaczął finansować prace budowlane z tych środków.

Tymczasem pozwolenia na budowę wciąż nie było, postępowanie przeciągnęło się z powodu odwołania jednego z sąsiadów. Czas mijał, pieniądze z obligacji topniały, a kolejnych inwestorów nie udawało się już pozyskać (projekt zaczął mieć opinię „zablokowanego”). ČNB odnotował ponadto, że doszło do publicznej oferty obligacji, która mogła przekroczyć limity ustawowe – deweloper XY publicznie zwrócił się do ponad 150 osób i zebrał ponad 1 mln EUR, nie mając prospektu.

Bank centralny wszczął postępowanie wyjaśniające i mógł nałożyć karę oraz zakazać dalszego oferowania obligacji. Deweloper XY znalazł się w pułapce: nie miał dość pieniędzy na kontynuowanie budowy, z powodu złej reputacji nie znalazł nowych inwestorów, a obecnym inwestorom nie był w stanie wypłacić odsetek obiecanych po roku. Budowa stanęła w połowie – niedokończony kompleks zaczął niszczeć, a spory z sąsiadami nadal blokowały pozwolenie. Ostatecznie deweloper musiał ogłosić niewypłacalność. Drobni inwestorzy z obligacji zostali z minimalną szansą na odzyskanie pieniędzy (w upadłości jako dla niezabezpieczonych wierzycieli nic dla nich nie zostało).

Ta niefortunna historia ilustruje kilka błędów:

1. Przecenienie obligacji – emisja obligacji wydaje się łatwa, ale jeśli nie macie realnie zabezpieczonego projektu, jest to wielki hazard.

2. Naruszenie przepisów – oferta publiczna bez prospektu się nie opłaca, problemy regulacyjne mogą całkowicie wykoleić projekt.

3. Brak dywersyfikacji źródeł – XY polegał tylko na jednym źródle pieniędzy i nie miał planu awaryjnego, gdy to źródło wyschło.

4. Zlekceważenie pozwoleń – uruchomienie finansowania i budowy bez pozwolenia na budowę jest skrajnie ryzykowne, a gdy tylko pojawi się problem, finansowanie się zatrzymuje.

Lekcja: zawsze przygotujcie projekt pod każdym względem i nie opierajcie finansowania na nierealistycznych założeniach.

Jak może pomóc kancelaria adwokacka ARROWS

Proces pozyskiwania finansowania na projekt nieruchomościowy jest, jak pokazaliśmy, złożonym przedsięwzięciem obejmującym finanse, negocjacje handlowe i prawo. Kancelaria adwokacka ARROWS należy do czołowych ekspertów w dziedzinie prawa nieruchomości i finansowania projektów w Republice Czeskiej.

Deweloperom i inwestorom oferuje kompleksowe usługi obejmujące cały cykl życia projektu – od pierwszych negocjacji po zakończenie i sprzedaż. Oto kilka sposobów, w jakie ARROWS może pomóc wam w skutecznym sfinansowaniu i realizacji waszego przedsięwzięcia:

Prawne zabezpieczenie projektu

Doświadczeni prawnicy z zespołu ARROWS szczegółowo zweryfikują wasz projekt z prawnego punktu widzenia. Pomogą wam upewnić się, że wszystkie umowy i dokumenty niezbędne do finansowania są w porządku. Przygotują lub zweryfikują umowy kredytowe z bankiem, umowy inwestycyjne z partnerami, warunki emisji obligacji czy umowy z platformą crowdfundingową tak, aby chroniły wasze interesy i były wyważone.

ARROWS ma ekspertów specjalizujących się bezpośrednio w projektach deweloperskich, którzy znają zwyczajowe warunki rynkowe i pułapki prawne – potrafią więc wynegocjować lepsze warunki i wyeliminować ryzykowne sformułowania.

Ponadto zapewnią wszystkie instrumenty zabezpieczające – przygotują umowy zastawnicze, oświadczenia poręczycielskie, umowy między wierzycielami itp., aby całe finansowanie opierało się na solidnych podstawach prawnych. Dzięki profesjonalnie przygotowanej dokumentacji umownej unikniecie przyszłych sporów i niejasności, co docenicie zarówno wy, jak i wasi partnerzy finansujący.

Kontakty z urzędami i pozwolenia

Prawnicy ARROWS pomogą wam także w administracyjnej stronie projektu. Potrzebujecie uzyskać pozwolenie na budowę lub rozwiązujecie sprawę odwołania sąsiada?

ARROWS ma bogate doświadczenie w postępowaniach o warunkach zabudowy i budowlanych, potrafi negocjować z urzędami i obronić wasze interesy. Zadba o to, aby wszystkie niezbędne pozwolenia i zgody zostały załatwione zgodnie z prawem i jak najszybciej. Jeśli gmina stawia warunki (np. umowa inwestycyjna dotycząca infrastruktury), ARROWS wynegocjuje uczciwe brzmienie takiej umowy. Jeśli macie projekt wymagający specjalnego pozwolenia (np. odstępstw, oceny EIA), również tu możecie polegać na ich wiedzy. Krótko mówiąc, dopilnują komunikacji z urzędami za was, abyście mogli skupić się na biznesowej stronie projektu.

Szybkie i ważne pozwolenie jest często decydujące dla tego, czy uzyskacie finansowanie – ARROWS pomoże zminimalizować biurokratyczne opóźnienia.

Negocjacje z właścicielami gruntów i innymi stronami 

Zanim projekt wystartuje, często trzeba wykupić grunty lub porozumieć się z obecnymi właścicielami co do odkupu lub służebności. ARROWS może zapewnić kompleksową obsługę prawną przy nabyciu gruntów – zweryfikuje stan prawny (due diligence), przygotuje umowy sprzedaży lub umowy o ustanowienie praw rzeczowych i zapewni bezproblemowy wpis przeniesienia w katastrze.

Jeśli natraficie na trudnego właściciela lub np. najemcę, który nie chce opuścić nieruchomości, prawnicy ARROWS przejmą negocjacje, zaproponują rozwiązanie (np. zamianę gruntów, świadczenie zastępcze, w skrajnym przypadku wywłaszczenie) i doprowadzą porozumienie do końca.

Dzięki znajomości rynku nieruchomości ARROWS potrafi oszacować, co jest do przyjęcia dla drugiej strony, i znaleźć obustronnie korzystny kompromis. Oprócz właścicieli gruntów ARROWS na co dzień negocjuje także z innymi zainteresowanymi stronami – na przykład z firmami budowlanymi (przy zawieraniu umowy o roboty budowlane, która ma wpływ również na finansowanie), z przyszłymi nabywcami/najemcami (przy ustalaniu umów, które odpowiadają także bankowi) lub z inwestorami publicznymi (gdy projekt współfinansuje gmina lub kraj).

Zapewnienie finansowania i doradztwo finansowe

ARROWS to nie tylko firma czysto prawnicza – pod jednym dachem oferuje także doradztwo podatkowe i finansowe, doradztwo dotacyjne oraz usługi ubezpieczeniowe. Oznacza to, że przy poszukiwaniu finansowania prawnicy mogą współpracować z doradcami finansowymi i znaleźć dla was optymalne rozwiązanie. Pomogą przygotować materiały dla banków i inwestorów tak, aby były przekonujące i wiarygodne – od biznesplanu, przez model finansowy, aż po zapewnienie niezbędnych opinii biegłych czy audytów.

Dzięki szerokiej sieci kontaktów ARROWS może połączyć klienta z odpowiednimi inwestorami lub instytucjami finansowymi. Na przykład jeśli projekt lepiej pasuje do określonego funduszu inwestycyjnego, mogą zorganizować prezentację projektu właściwym osobom. Doradzą również, jakie programy dotacyjne są aktualnie dostępne, i pomogą z wnioskiem o dotację, dzięki czemu zwiększycie szansę na pozyskanie „tańszych pieniędzy”.

Zaletą jest to, że ARROWS potrafi ocenić prawne, ekonomiczne i podatkowe aspekty finansowania i zaproponować strukturę, która ma sens całościowo. Jeśli więc nie wiecie, czy lepiej wyemitować obligacje, zaciągnąć kredyt bankowy, czy dopuścić inwestora – eksperci z ARROWS przejdą z wami tę strategię i pomogą podjąć decyzję.

W razie zainteresowania mogą także prowadzić w waszym imieniu negocjacje z bankiem lub inwestorem albo załatwić refinansowanie niekorzystnego kredytu.

Pośrednictwo w sprzedaży i strategia wyjścia

Celem każdego projektu deweloperskiego jest jego skuteczne ukończenie i spieniężenie – albo poprzez sprzedaż klientom końcowym, albo sprzedaż całego projektu (budynku) inwestorowi, na przykład funduszowi nieruchomościowemu. ARROWS asystuje także w tej końcowej fazie.

Przygotuje umowy przeniesienia własności nieruchomości dla poszczególnych mieszkań lub domów, zapewni depozyt adwokacki cen sprzedaży i płynne przeniesienie własności na nowych właścicieli. Jeśli zdecydujecie się sprzedać cały projekt jednemu inwestorowi (tzw. exit z projektu), ARROWS przygotuje strukturę sprzedaży (np. sprzedaż udziału w spółce będącej właścicielem projektu vs. bezpośrednia sprzedaż nieruchomości) tak, aby była bezpieczna prawnie i efektywna podatkowo. Dzięki ich doświadczeniu nie zdarzy się, że sprzedaż utknie na błędach formalnych lub niedotrzymanych terminach.

W ramach grupy ARROWS współpracują ponadto z ekspertami ds. nieruchomości i rzeczoznawcami, mogą więc zapewnić wycenę nieruchomości, doradzić w marketingu sprzedaży lub polecić rzetelne biuro nieruchomości, jeśli zajdzie taka potrzeba. Krótko mówiąc, ARROWS może pełnić rolę koordynatora całego procesu aż do ostatecznego spieniężenia projektu.

Budowanie zaufania i reprezentowanie waszych interesów

Poza konkretnymi czynnościami jedną z największych korzyści z udziału adwokatów jest to, że wnoszą do projektu wiarygodność i spokój. Gdy partnerzy finansujący widzą, że stoi za wami renomowana kancelaria adwokacka nadzorująca prawną stronę sprawy, postrzegają to bardzo pozytywnie.

ARROWS słynie z nacisku na szybkość i profesjonalizm – potrafi załatwiać sprawy niezwłocznie, co w dynamice projektu deweloperskiego jest kluczowe. Ponadto potrafią chronić wasze interesy w przypadku sporów lub nieprzewidzianych sytuacji – czy chodzi o negocjowanie odroczenia rat z bankiem, czy o obronę prawną przed nieuzasadnionymi roszczeniami, macie w nich oparcie.

Firma ARROWS została wyróżniona tytułem Kancelaria Prawnicza Roku 2024, co potwierdza jej jakość i szerokie zaplecze eksperckie. Dysponując ponad 60 doradcami (prawnikami, doradcami podatkowymi, ekspertami ds. dotacji), jest w stanie pod jednym dachem pokryć naprawdę wszystkie potrzeby przedsiębiorców działających na rynku nieruchomości. Klienci oszczędzają w ten sposób czas i otrzymują kompleksową obsługę – nie muszą załatwiać każdej drobnej sprawy osobno z innym doradcą.

Krótko mówiąc, kancelaria adwokacka ARROWS pomoże wam zminimalizować ryzyka i zmaksymalizować szanse na sukces waszego projektu. Od pierwszych negocjacji dotyczących finansowania, przez zawieranie umów i kontakty z urzędami, aż po końcową sprzedaż – na każdym etapie stoi przy was jako doświadczony partner. Buduje to zaufanie nie tylko między wami a ARROWS, ale także między wami a podmiotami finansującymi, ponieważ wiedzą one, że projekt jest od strony prawnej solidnie przygotowany. Efektem jest płynniejszy przebieg finansowania, mniej stresu i często także lepiej wynegocjowane warunki, niż gdybyście działali sami.

Praktyczne wskazówki, jak uzyskać jak najlepsze warunki finansowania

Na zakończenie przedstawiamy kilka praktycznych wskazówek i rekomendacji dla deweloperów i inwestorów, którzy chcą uzyskać najkorzystniejsze finansowanie swojego projektu nieruchomościowego.

Rady te wynikają ze sprawdzonej praktyki i mogą pomóc wam zaoszczędzić niemałe pieniądze lub uniknąć komplikacji:

Przygotujcie najwyższej klasy plan projektu

Im lepiej będziecie mieć projekt przemyślany i zaplanowany, tym łatwiej będzie wam negocjować w sprawie finansowania. Przygotujcie studium wykonalności, realistyczny budżet, harmonogram i badanie rynku. Gdy przedstawicie potencjalnemu podmiotowi finansującemu profesjonalne materiały (najlepiej poparte np. opinią niezależnego eksperta), zdobędziecie jego szacunek i zaufanie. Unikniecie w ten sposób sytuacji, w której bank lub inwestor dyktowałby wam przesadnie konserwatywne warunki tylko dlatego, że nie ma wystarczających informacji o projekcie.

Dywersyfikujcie źródła finansowania

Nie polegajcie tylko na jednym źródle. Nawet jeśli preferujecie kredyt bankowy, rozważcie połączenie go z innymi formami (inwestor, crowdfunding, przedsprzedaż). Gdy podmioty finansujące widzą, że projekt ma kilka filarów finansowania, czują się bezpieczniej – na przykład bank chętnie zobaczy, że część pieniędzy wnosi doświadczony inwestor, a inwestor z kolei doceni, że macie przyrzeczenie kredytu od banku. Ponadto możecie konfrontować warunki ze sobą – wiedząc, że macie alternatywę, jesteście w lepszej pozycji przy negocjowaniu oprocentowania lub warunków.

Zwracajcie się do wielu instytucji i inwestorów

Nigdy nie stawiajcie w negocjacjach wszystkiego na jedną kartę. Wyślijcie swój wniosek o finansowanie do kilku banków jednocześnie, prezentujcie projekt wielu inwestorom. Po pierwsze zwiększacie w ten sposób szansę, że w ogóle uzyskacie finansowanie, a po drugie możecie porównać poszczególne oferty.

Gdy wiecie, że Bank A oferuje wam kredyt z 6% oprocentowaniem, a Bank B z 5,5%, macie pole do negocjacji. Uważajcie jednak, aby zachować dyskrecję i nie wywierać presji w nieuczciwy sposób – rynek finansowy jest powiązany, a przedstawiciele instytucji mogą ze sobą rozmawiać. Idealnie jest prowadzić negocjacje równolegle, ale rzetelnie informować, że rozmawiacie także gdzie indziej i wybierzecie najlepszą ofertę.

Negocjujcie warunki, nie tylko oprocentowanie

Wiele osób przy finansowaniu skupia się wyłącznie na stopie procentowej, pomijając inne ważne warunki. Tymczasem opłaty, wymagania i postanowienia umowne mogą mieć duży wpływ na ostateczny sukces projektu.

Starajcie się wynegocjować np.: dłuższy okres wypłaty kredytu, aby nie naciskał was czas; możliwość nadpłat bez dużych sankcji, gdyby projekt dobrze się sprzedawał; rozsądne kowenanty (wskaźniki finansowe) lub najlepiej żadne; niższą prowizję za udzielenie kredytu (banki czasem pobierają 1 % kwoty, spróbujcie wynegocjować mniej); w przypadku inwestorów z kolei ograniczenie ich preferencyjnego zwrotu, aby pozostał wam uczciwy udział w zysku.

Każdy punkt umowy można w pewnym stopniu zmienić – nie traktujcie pierwszej propozycji jako niezmiennej. Jeśli nie jesteście pewni, co wszystko da się poprawić, zwróćcie się do doradcy lub adwokata, którzy wiedzą, co jest na rynku zwyczajowe.

Rozważcie zabezpieczenia i gwarancje

Zaoferujcie partnerowi finansującemu silniejsze zabezpieczenie, jeśli nie jest to dla was zbyt ograniczające – możecie w ten sposób uzyskać lepsze warunki. Na przykład ustanowienie na rzecz banku zastawu oprócz budowanego projektu także na innej nieruchomości, którą posiadacie (jeśli to możliwe), może prowadzić do niższego oprocentowania lub wyższej kwoty kredytu. Albo udzielenie poręczenia kredytu przez spółkę dominującą lub właścicieli projektu (oczywiście tylko w akceptowalnym zakresie).

Inwestorowi możecie zaoferować, że jeśli projekt nie osiągnie określonych wyników, otrzyma jakiś bonus lub dodatkowy udział. Takim okazaniem własnej wiary w sukces uspokoicie drugą stronę. Uwaga jednak: zawsze policzcie, co to dla was oznacza, aby nie obiecać więcej, niż jest rozsądne – zabezpieczenie nie powinno zagrażać istnieniu waszego pozostałego majątku, gdyby doszło do najgorszego.

Korzystajcie z programów dotacyjnych i preferencyjnych

Śledźcie, jakie programy publiczne są dostępne w zakresie wspierania mieszkalnictwa, przedsiębiorczości czy rozwoju regionalnego. Oprócz bezpośrednich dotacji mogą istnieć także kredyty preferencyjne (np. czeski Narodowy Bank Rozwoju (Národní rozvojová banka) od czasu do czasu zapewnia korzystne finansowanie określonych projektów) lub gwarancje kredytowe (gwarancja państwowa może umożliwić bankowi sfinansowanie nawet bardziej ryzykownego projektu, ponieważ państwo gwarantuje spłatę części).

Jeśli wasz projekt ma jakiś szczególny element – np. jest to brownfield lub ma wymiar społeczny – koniecznie sprawdźcie, czy nie ogłoszono dla niego odpowiedniego programu. Tych środków nie uzyskacie wprawdzie z dnia na dzień, ale mogą one radykalnie poprawić bilans finansowy projektu. Ponadto partnerzy finansujący chętnie widzą, że część ryzyka ponosi także strona trzecia (np. fundusz państwowy), i będą wtedy bardziej przychylni.

Dbajcie o dobre imię i historię 

Dla inwestorów i banków ważna jest wiarygodność osoby dewelopera. Jeśli macie już za sobą projekty, w których należycie spłaciliście kredyty lub wypłaciliście inwestorom należności, koniecznie to podkreślcie. Budujcie reputację kogoś, kto dotrzymuje zobowiązań. Otwiera to w przyszłości drzwi do lepszych warunków – bank będzie z wami, jako sprawdzonym klientem, negocjował tym chętniej, być może zaproponuje szybszy proces lub niższą marżę. Drobni inwestorzy wolą powierzyć pieniądze komuś, o kim przeczytają pozytywne referencje, niż nieznanemu nowicjuszowi.

Dbajcie więc o uczciwość – płaćcie na czas, otwarcie informujcie o przebiegu projektu (np. w formie regularnych raportów dla inwestorów). Dobra reputacja to niematerialne aktywo, które przy finansowaniu przekłada się na bardzo konkretne korzyści.

Korzystajcie z porad ekspertów

Finansowanie dużych projektów to złożona dyscyplina. Nikt nie może szczegółowo znać się na wszystkim – prawie, finansach, inżynierii budowlanej, marketingu… Otoczcie się więc ekspertami i delegujcie wyspecjalizowane zadania. Doświadczony doradca finansowy pomoże wam stworzyć optymalny miks finansowy i dotrzeć do właściwych instytucji.

Kancelaria adwokacka (taka jak ARROWS) dopilnuje wymogów prawnych i wynegocjuje dla was lepszą pozycję umowną. Kierownik projektu będzie nadzorował realizację kamieni milowych, abyście spełnili warunki finansowania. Angażując ekspertów, wydacie być może dodatkowe środki na ich wynagrodzenie, ale znacznie zwiększycie szansę, że pozyskacie pieniądze szybciej i taniej – co ostatecznie zwróci się wielokrotnie. Ponadto uwolni wam to ręce, abyście mogli skupić się na kluczowym zarządzaniu projektem jako całością i negocjacjach z kluczowymi partnerami.

Nie zwlekajcie z działaniem

Zacznijcie zajmować się finansowaniem z wyprzedzeniem. Najlepiej już w momencie, gdy projekt jest na etapie koncepcji i przygotowujecie dokumentację do pozwolenia na budowę, powinniście rozeznać teren finansowania. Wstępne niewiążące przyrzeczenia od banków lub inwestorów zapewnijcie sobie nawet rok wcześniej. Po pierwsze dowiecie się, na czym stoicie (czy wasz projekt da się sfinansować na rozsądnych warunkach), a po drugie będziecie mieć czas dopracować to, czego wymagają podmioty finansujące.

Na przykład bank może powiedzieć: „Pożyczymy wam, ale pozyskajcie jeszcze partnera z 20% kapitałem.” – będziecie mieć czas go znaleźć. Albo inwestor powie: „Zainwestuję, ale chcę, abyście mieli pozwolenie na budowę.” – skupicie się na jego uzyskaniu. Jeśli zostawicie wszystko na moment, gdy już „musicie kopać”, znajdziecie się pod presją czasu, a to nigdy nie tworzy dobrej pozycji negocjacyjnej. Krótko mówiąc: proaktywne podejście i rezerwa czasowa = lepsze warunki.

Przestrzegając powyższych wskazówek, znacznie poprawicie swoją pozycję wyjściową przy pozyskiwaniu pieniędzy na projekt nieruchomościowy. Pamiętajcie, że celem nie jest uzyskanie finansowania za wszelką cenę, ale uzyskanie go korzystnie i bezpiecznie. Krótkoterminowo kusząca oferta finansowania może okazać się kosztowna, jeśli wiąże się z ryzykami lub niekorzystnymi postanowieniami. Lepiej włożyć wysiłek w negocjacje teraz, niż później zmagać się ze skutkami źle ustawionego finansowania.

Podsumowanie

Pozyskanie pieniędzy na projekt nieruchomościowy to złożony proces, który wymaga strategii, staranności i wiedzy z wielu dziedzin. W tym artykule pokazaliśmy, że istnieje cały szereg możliwości finansowania – od tradycyjnych kredytów bankowych, przez inwestorów, fundusze, crowdfunding i kapitał własny, aż po dotacje czy obligacje. Każda z nich może odegrać swoją rolę w skutecznym planie finansowym projektu.

Kluczowe jest, aby wszystko było prawnie uregulowane i przemyślane tak, by zminimalizować ryzyka: dobre umowy, uzyskane pozwolenia i przestrzeganie regulacji są niezbędnym warunkiem płynnego przebiegu finansowania. Przykłady z praktyki przypomniały nam, że staranne przygotowanie i dywersyfikacja źródeł prowadzą do sukcesu, podczas gdy pośpiech i lekceważenie zasad mogą prowadzić do porażki.

Kancelaria adwokacka ARROWS jest gotowa wspierać was na każdym etapie tej drogi. Dzięki swojemu doświadczeniu i kompleksowemu podejściu pomoże wam zarówno w prawnym zabezpieczeniu finansowania, jak i w praktycznych negocjacjach z partnerami i urzędami. Współpraca z profesjonalistami znacznie zwiększa szansę, że pozyskacie potrzebne pieniądze na czas, na korzystnych warunkach, a wasz projekt zostanie zrealizowany bez zbędnych przeszkód.

Niezależnie od tego, czy jesteście doświadczonym deweloperem, czy inwestorem, który przystępuje do swojego pierwszego większego projektu, nie wahajcie się skorzystać z porady i dostępnych narzędzi. Z dobrze ustawionym finansowaniem i silnym zespołem ekspertów u boku możecie przekształcić swoje wizje nieruchomościowe w rzeczywistość.

Skontaktujcie się z ARROWS w celu konsultacji waszego przedsięwzięcia – chętnie pomogą wam znaleźć najlepszą drogę do finansowania i skutecznego ukończenia projektu. Pozyskanie pieniędzy na projekt nieruchomościowy może być wymagające, ale dzięki fachowemu wsparciu i właściwej strategii poradzicie sobie, a wasz projekt będzie miał solidne podstawy przyszłego sukcesu.