Zielone budynki w Czechach

Co rozumie się przez zielony budynek i jakie są ramy prawne?

Zielony budynek (nazywany też budynkiem zrównoważonym lub budynkiem o niskim zapotrzebowaniu na energię) nie jest pojęciem prawnym o jednej, jednolitej definicji. Chodzi raczej o zbiór kryteriów, które budynek może spełniać na różnych płaszczyznach:

Charakterystyka energetyczna – najważniejsze kryterium prawne. Mierzy się ją w kWh/m² rocznie, a reguluje ją czeska ustawa o gospodarce energią (ustawa nr 406/2000 Sb., dalej „ZHE”), w powiązaniu z unijną dyrektywą (UE) 2024/1275 (tzw. EPBD recast, nowe brzmienie dyrektywy w sprawie charakterystyki energetycznej budynków).

Cykl życia budynku – systemy certyfikacji, takie jak BREEAM, LEED czy czeski (mniej rozpowszechniony) system, oceniają budynek od projektu, przez budowę, aż po eksploatację i rozbiórkę. Systemy te nie są obowiązkowe, ale bez nich trudniej uzyskać zielone finansowanie (green bonds, kredyty hipoteczne ESG itp.).

Ramy prawne w Republice Czeskiej: Charakterystykę energetyczną budynku reguluje przede wszystkim ZHE oraz wykonawcze czeskie rozporządzenie nr 264/2020 Sb. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Dyrektywa (UE) 2024/1275 miała zostać transponowana do prawa czeskiego do 29 maja 2026. Tak się nie stało. Komisja Europejska wszczęła zatem 15 lipca 2026 postępowanie w sprawie uchybienia zobowiązaniom wobec wszystkich 27 państw członkowskich, w tym Czech. Projekt nowelizacji ZHE jest według dostępnych informacji na etapie konsultacji międzyresortowych. Do jej przyjęcia nowe obowiązki z dyrektywy nie mają bezpośredniego zastosowania wobec inwestorów w Republice Czeskiej; obowiązują dotychczasowe czeskie przepisy:

• Każdy nowy budynek musi spełniać wymogi dla budynku o niemal zerowym zużyciu energii (NZEB – Nearly Zero Energy Building) zgodnie z rozporządzeniem nr 264/2020 Sb., w brzmieniu obowiązującym w dniu uprawomocnienia się pozwolenia na realizację zamierzenia; dla wszystkich nowych budynków obowiązuje to najpóźniej od 1 stycznia 2020. Dyrektywa przewiduje surowszy standard budynku bezemisyjnego (ZEB – Zero-Emission Building), który w Czechach zacznie jednak obowiązywać dopiero po transpozycji.
• Budynki, w których przeprowadza się większą zmianę ukończonego budynku (zmianę obejmującą ponad 25 % powierzchni przegród zewnętrznych, np. rozległe docieplenie), muszą spełniać wymogi dotyczące charakterystyki energetycznej określone w rozporządzeniu.
• Zgodnie z dyrektywą nowe budynki będące własnością podmiotów publicznych mają spełniać standard ZEB od 1 stycznia 2028; w Czechach stanie się to wiążące dopiero po transpozycji.

Prawnicy z kancelarii ARROWS postrzegają ten obszar jako wyjątkowo ryzykowny – legislacja zmienia się bardzo szybko, a interpretacja poszczególnych norm nie zawsze jest w praktyce jednolita. Dlatego warto mieć merytorycznego doradcę, który pomoże w porę rozpoznać, jakie obowiązki dotyczą konkretnie Państwa projektu. Dla szybkiej orientacji, jak procedury uzyskiwania pozwoleń i wymogi regulacyjne przekładają się na harmonogram budowy, pomocny może być także tekst Dlaczego inwestorzy wybierają ARROWS w zakresie prawa budowlanego: efektywne prowadzenie procedur uzyskiwania pozwoleń i eliminacja zbędnych opóźnień.

Obowiązki wynikające z prawa UE i prawa czeskiego

Jeśli są Państwo inwestorem lub deweloperem w Republice Czeskiej, powinni Państwo znać następujące obowiązki:

1. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (PENB) i audyt energetyczny

Każdy budynek przeznaczony do sprzedaży lub najmu, a także nowe budynki i budynki po większej zmianie, musi posiadać ważne świadectwo charakterystyki energetycznej budynku (průkaz energetické náročnosti budovy, PENB). Audyt energetyczny to z kolei pogłębiona analiza służąca identyfikacji potencjalnych oszczędności; obowiązkowo muszą go przeprowadzić tylko wybrane przedsiębiorstwa o wyższym zużyciu energii oraz sektor publiczny. PENB i audyt musi sporządzić osoba uprawniona – specjalista ds. energetyki – a świadectwo zawiera konkretne parametry techniczne budynku, jego klasę energetyczną (od A do G, przy czym A jest najlepsza) oraz zalecenia dotyczące poprawy.

Częsty błąd: Wielu deweloperów uważa, że wystarczy stare świadectwo sprzed modernizacji energetycznej. To nieprawda – świadectwo jest ważne 10 lat, jednak najdłużej do przeprowadzenia większej zmiany ukończonego budynku lub do zmiany sposobu ogrzewania, chłodzenia czy przygotowania ciepłej wody. Jeśli go Państwo nie zaktualizują, budynek wprawdzie można sprzedać lub wynająć, ale sprzedającemu lub wynajmującemu grozi kara do 200 000 CZK. To, czy kupującemu lub najemcy przysługują także roszczenia cywilnoprawne, zależy od umowy i okoliczności, dlatego warto uregulować tę kwestię w umowie wprost. W takich sytuacjach rozwiązuje się zwykle także kwestie odpowiedzialności i kar umownych, w czym pomóc może bieżące wsparcie w zakresie umów i negocjacji.

2. Nowy budynek = NZEB już teraz, ZEB w dającej się przewidzieć przyszłości

Czeskie prawo wymaga, aby każdy nowy budynek spełniał standard niemal zerowego zużycia energii (NZEB). Inwestor wykazuje to świadectwem charakterystyki energetycznej, najpóźniej wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie (kolaudační rozhodnutí). Dyrektywa (UE) 2024/1275 wprowadza jeszcze surowszy standard budynku bezemisyjnego (ZEB). W Czechach będzie on stosowany dopiero po przejęciu go przez czeską nowelizację.

Zgodnie z dyrektywą (po jej transpozycji):

• Nowe budynki będące własnością podmiotów publicznych muszą być budynkami bezemisyjnymi od 1 stycznia 2028.
• Wszystkie pozostałe nowe budynki muszą być budynkami bezemisyjnymi od 1 stycznia 2030.
• Czeska nowelizacja transponująca może dla niektórych kategorii budynków ustanowić także surowsze wymogi krajowe. Dyrektywa pozwala jednocześnie nie stosować wymogów ZEB do budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie złożono przed wskazanymi datami. Ostateczne czeskie brzmienie nie jest jeszcze znane. Jeśli Państwa zamierzenie może podlegać reżimom pozwoleń środowiskowych, wiąże się z tym również problematyka limitów emisji i sankcji opisana w artykule Pozwolenie zintegrowane (IPPC) i limity emisji: ramy prawne i sankcje za naruszenia.

Praktyczny skutek: Nie można budować „handlowo tanich” budynków ze słabszą izolacją i głębokimi oknami. Trzeba zainwestować w dobre rozwiązania energetyczne już na etapie projektu, w przeciwnym razie nie wykażą Państwo spełnienia wymogów świadectwem przy odbiorze budynku i grozi Państwu kara. Jeśli nie wyjaśnią Państwo tego z projektantem i kierownikiem budowy już na etapie przetargu, mogą Państwo skończyć z budynkiem, którego nie da się legalnie ukończyć i prawidłowo użytkować.

3. Obowiązkowe działania na rzecz obniżenia zapotrzebowania na energię przy przebudowach

Jeśli przebudowują Państwo istniejący budynek i chodzi o tzw. większą zmianę ukończonego budynku, czyli zmianę obejmującą ponad 25 % całkowitej powierzchni przegród zewnętrznych budynku (typowo rozległe docieplenie lub wymiana okien), muszą Państwo spełnić wymogi dotyczące charakterystyki energetycznej określone w rozporządzeniu. Wymogi dla wymienianych elementów (okna, izolacja, źródło ciepła) stosuje się także przy mniejszych zmianach. Ustawa określa, jakie wymogi musi spełnić tak wyremontowany budynek.

Nie da się tego uniknąć, jeśli chcą Państwo zachować atrakcyjność budynku i zapewnić możliwość jego finansowania w przyszłości. Dyrektywa (UE) 2024/1275 nakłada ponadto na państwa członkowskie obowiązek wprowadzenia minimalnych standardów charakterystyki energetycznej (MEPS) dla istniejących budynków niemieszkalnych, które mają stopniowo prowadzić do renowacji tych najgorszych. Konkretne obowiązki właścicieli określi dopiero czeska regulacja transponująca.

4. Elementy odnawialnych źródeł energii

Dyrektywa (UE) 2024/1275 zobowiązuje państwa członkowskie do zapewnienia instalacji urządzeń fotowoltaicznych, jeśli jest to technicznie odpowiednie oraz ekonomicznie i funkcjonalnie wykonalne. Zgodnie z dyrektywą ma to obowiązywać:

• do 31 grudnia 2026 dla nowych budynków publicznych i nowych budynków niemieszkalnych o powierzchni użytkowej powyżej 250 m²,
• w przypadku istniejących budynków publicznych stopniowo: powyżej 2 000 m² do 31 grudnia 2027, powyżej 750 m² do 31 grudnia 2028 i powyżej 250 m² do 31 grudnia 2030,
• do 31 grudnia 2027 dla istniejących budynków niemieszkalnych powyżej 500 m², jeśli przechodzą większą renowację lub przebudowę wymagającą pozwolenia,
• do 31 grudnia 2029 dla wszystkich nowych budynków mieszkalnych i nowych zadaszonych parkingów przylegających do budynków.

Dla inwestora w Republice Czeskiej terminy te staną się wiążące dopiero po przyjęciu czeskiej regulacji transponującej, która może przewidzieć wyjątki i szczegóły. Nowe projekty niemieszkalne z odbiorem w latach 2027–2028 rozsądnie jest jednak przygotować na fotowoltaikę już teraz: późniejsze dostosowanie dachu, konstrukcji czy instalacji elektrycznej bywa znacznie droższe. Banki ponadto często preferują projekty z odnawialnymi źródłami energii.

Certyfikacja i standardy zielonego budynku

Oprócz prawnie wiążących obowiązków istnieje szereg dobrowolnych systemów certyfikacji. Choć nie są one ustawowe, mają ogromny praktyczny wpływ na finansowanie i wartość handlową Państwa budynku.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – brytyjski standard uznawany na całym świecie. Ocenia budynek na podstawie kryteriów obejmujących energię, wodę, zdrowie i jakość środowiska wewnętrznego, zarządzanie, transport, materiały, odpady i innowacje. Budynek otrzymuje ocenę: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent lub Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – amerykański standard z certyfikatami od 40 do 110 punktów. Jest bardziej popularny w USA, ale rozpowszechnia się także w Europie. Oceny: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Choć certyfikacja zielonego budynku nie jest obowiązkowa, banki mogą gorzej oceniać projekty bez niej, a wiele instytucji finansowych oferuje budynkom certyfikowanym korzystniejsze warunki.

Jeśli zlecą Państwo certyfikację budynku dopiero po jego ukończeniu, wyniki będą gorsze, a koszt znacznie wyższy niż w przypadku projektowania z myślą o certyfikacji od samego początku.

Prawnicy z ARROWS zdają sobie sprawę, że procesy certyfikacji są złożone i wymagają koordynacji z projektantem, kierownikiem budowy, audytorami i jednostkami certyfikującymi. Jeśli chcą Państwo mieć pewność, że postępowanie jest prawidłowe, warto zasięgnąć porady wcześniej, a nie dopiero wtedy, gdy pojawią się problemy.

Konkretne wymogi dla inwestorów

Charakterystyka energetyczna – co trzeba spełnić w praktyce

Jeśli Państwo budują lub przebudowują, oto konkretne zasady i terminy, które trzeba znać:

Pieniądze i sankcje

Spełnienie wymogów NZEB inwestor wykazuje świadectwem charakterystyki energetycznej dołączonym do wniosku o pozwolenie na użytkowanie, więc ich niespełnienie ujawni się najpóźniej przy odbiorze budynku. Inwestorowi, niezależnie od tego, czy jest to firma, czy osoba fizyczna, za niespełnienie wymogów dotyczących charakterystyki energetycznej nowego budynku grozi kara do 5 000 000 CZK (ok. 205 800 EUR) zgodnie z ZHE.

Jeśli sprzedadzą lub wynajmą Państwo budynek lub lokal, nie przedkładając zainteresowanemu świadectwa i nie przekazując go przy podpisaniu umowy, grozi Państwu kara do 200 000 CZK. Dotyczy to zarówno firm, jak i osób fizycznych. Klasę energetyczną trzeba podawać także w ogłoszeniach.

Inne obowiązki regulacyjne

Taksonomia UE – to zbiór kryteriów, które określają, czy Państwa budynek jest „zrównoważony” z punktu widzenia prawa Unii (rozporządzenie (UE) 2020/852).

Jeśli chcą Państwo korzystać z zielonego finansowania lub funduszy UE, Państwa budynek musi spełniać te kryteria. Jeśli nie są Państwo pewni, w ARROWS mamy prawników, którzy doradzą w zastosowaniu taksonomii do Państwa konkretnego projektu.

Deklaracja właściwości użytkowych – jeśli budują Państwo budynek, należy zapewnić, aby wszystkie wyroby budowlane spełniały wymogi unijnych przepisów dotyczących wyrobów budowlanych (od 8 stycznia 2026 nowe rozporządzenie (UE) 2024/3110, przy czym przepisy dotychczasowego rozporządzenia (UE) nr 305/2011 dotyczące deklaracji właściwości użytkowych obowiązują przejściowo nadal) i posiadały wystawioną deklarację właściwości użytkowych (DoP). Jest to niezbędne dla zapewnienia jakości i bezpieczeństwa budynku.

Woda i odpady – oprócz energii w zielonym budownictwie ocenia się również zużycie wody i gospodarkę odpadami. Niektóre systemy certyfikacji stawiają surowe wymogi dotyczące systemów zbierania wody deszczowej, recyklingu materiałów budowlanych itp. Także bez certyfikacji istnieją wymogi prawne dotyczące gospodarki wodnej i odpadowej.

Praktyczne ryzyka i najczęstsze błędy w projektach

Ryzyka, które inwestorzy często lekceważą

• Błąd w audycie energetycznym / PENB
  Specjalista ds. energetyki nieprawidłowo zmierzy lub obliczy charakterystykę energetyczną. Budynek nie osiąga wtedy wymaganych standardów (np. NZEB), choć zakładano, że je osiągnie. Skutek: odbiór budynku się opóźnia, grozi kara, kredyt hipoteczny upada, a projekt staje się trudny do zrealizowania bez dużych dodatkowych kosztów.
• Spóźniona certyfikacja zielonego budynku
  Wielu deweloperów uważa, że certyfikację (BREEAM, LEED) zamówi dopiero po zakończeniu budowy. Błąd. Certyfikator znajdzie wtedy dziesiątki niedociągnięć, których usunięcie w już stojącym budynku jest bardzo kosztowne. Certyfikacją należy zająć się na etapie projektowania i w trakcie realizacji, a nie ex post.
• Problem z finansowaniem bez certyfikacji

Bank może podrożyć lub odmówić kredytu, ponieważ budynek nie ma certyfikatu zielonego budynku. Utrudnią Państwo w ten sposób także swojemu najemcy lub nabywcy dostęp do korzystnego finansowania. Rzeczywistość: bez uznanego certyfikatu zielonego budynku znacznie trudniej dziś uzyskać korzystne „zielone” finansowanie, a nieruchomość traci na wartości rynkowej.

• Projekty transgraniczne
  Jeśli budują Państwo dla klientów zagranicznych, rzadko zdają sobie oni sprawę, że wymogi prawne dotyczące zielonych budynków różnią się w poszczególnych państwach. Budynek spełniający wymogi czeskie nie musi spełniać wymogów niemieckich czy austriackich.Jeśli kancelaria ARROWS nie pomoże Państwu w transgranicznym wymiarze projektu, grożą Państwu spory prawne i zwrot środków.

Finansowanie zielonych budynków – aspekty prawne

Ramy prawne zrównoważonego finansowania i taksonomia UE

UE wspiera finansowanie zielonych projektów poprzez tzw. zrównoważone finansowanie (green bonds, zielone kredyty hipoteczne, fundusze ESG).

Aby Państwa projekt kwalifikował się do tych produktów, musi co do zasady spełniać kryteria taksonomii UE (rozporządzenie (UE) 2020/852). Oznacza to, że wierzyciel zwykle zastrzega sobie w umowie prawo do audytu budynku i weryfikacji, czy wszystkie obiecane parametry energetyczne są rzeczywiste. Jeśli podadzą Państwo nieprawdziwe informacje lub parametry nie zostaną spełnione, grozi Państwu zwrot środków, odsetki karne i spór prawny.

Umowy z kierownikiem budowy i podwykonawcami

Jeśli w projekcie kładą Państwo nacisk na energetykę i zrównoważony rozwój, musi to być jasno określone w zakresie prac i w umowie z wykonawcą. Częsty błąd: umowa milczy o obowiązku efektywności energetycznej. Wykonawca buduje wtedy „normalnie”, bez względu na zielone standardy.

Prawnicy z ARROWS zdają sobie sprawę, że umowy dotyczące budów z obowiązkami energetycznymi muszą być specjalnie skonstruowane. Pomożemy Państwu przygotować umowę, która będzie chronić Państwa interesy i jasno określi obowiązki wszystkich stron.

Podsumowanie

Zielone budynki w Czechach nie są luksusem – to prawnie obowiązkowe standardy, które w najbliższych latach jeszcze się zaostrzą. Jeśli są Państwo inwestorem, deweloperem lub właścicielem nieruchomości i nie wypełniają obowiązków energetycznych (NZEB dla nowych budynków, świadectwa charakterystyki energetycznej, a w przypadku wybranych przedsiębiorstw audyty), grożą Państwu sankcje finansowe, zablokowanie transakcji, brak dostępu do korzystnego finansowania i spory prawne.

Pozornie proste kroki (zamówienie audytu, zebranie danych do certyfikacji, przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej) kryją mnóstwo szczegółów proceduralnych, powiązań prawnych i ryzyk. Typowe błędy w tym procesie kosztują projekty setki tysięcy, a nawet miliony koron czeskich i mogą spowodować opóźnienia, a nawet to, że budowy w ogóle nie uda się ukończyć ani odebrać.

Jeśli chcą Państwo mieć pewność, że Państwa projekt spełni wszystkie wymogi prawne dotyczące zielonych budynków bez niespodzianek i kar, powierzcie sprawę prawnikom z kancelarii ARROWS.

Pomożemy Państwu w weryfikacji obowiązków energetycznych projektu, koordynacji ze specjalistami ds. energetyki i wykonawcami, przygotowaniu dokumentów certyfikacyjnych, negocjacjach z bankami w sprawie finansowania, a w razie potrzeby także w obronie przed urzędami. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz.