Kündigung der Miete von Geschäftsräumen und Belehrung über das Recht, Einwendungen zu erheben
Nach tschechischem Recht ist die Kündigung der Miete von Räumen, die unternehmerischen Zwecken dienen, nicht allein deshalb unwirksam, weil sie keine Belehrung über das Recht des Mieters enthält, Einwendungen zu erheben oder Klage einzureichen. Das Oberste Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) hat damit seine frühere Entscheidungspraxis präzisiert. Der Mieter muss seine Rechte aber weiterhin rechtzeitig geltend machen. Der Beitrag erläutert die Bedeutung der Vertragsbedingungen und der Kündigungsgründe. Außerdem zeigt er, wie sich der Mieter gegen eine unberechtigte Kündigung wehren kann.
Zusammenfassung
Hintergrund des Rechtsstreits
Das Berufungsgericht entschied zuungunsten der Mieterin und bestätigte die Wirksamkeit und Berechtigung der Kündigung. Es begründete dies damit, dass die Mieterin in einem Mietverhältnis zu unternehmerischen Zwecken keinen erhöhten Schutz genießen kann, wie er etwa für Wohnungsmieter typisch ist. Die Mieterin legte daher Revision (dovolání) beim Obersten Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) ein.
Standpunkt des Obersten Gerichts
Das Oberste Gericht bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und betonte folgende Grundsätze:
1. Fehlende Belehrung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung
Nach § 2314 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tschBGB“) hat der Mieter von Räumen, die unternehmerischen Zwecken dienen, das Recht, gegen die Kündigung Einwendungen zu erheben und Klage auf Überprüfung ihrer Berechtigung einzureichen. Aus dem Gesetz ergibt sich jedoch keine ausdrückliche Pflicht des Vermieters, den Mieter in der Kündigung über diese Rechte zu belehren. Nach Ansicht des Obersten Gerichts gelten bei der Miete von Geschäftsräumen beide Vertragsparteien als gleichrangige Rechtssubjekte. Sie genießen keinen erhöhten Schutz, und für sie gilt keine besondere Informationspflicht.
Anders verhält es sich bei der Wohnungsmiete: Dort ist der Mieter in der Regel die schwächere Vertragspartei, und das Gesetz gewährt ihm erhöhten Schutz.
Vermieter von Räumen, die unternehmerischen Zwecken dienen, sind somit nicht verpflichtet, in den Text der Kündigung eine Belehrung über das Recht auf Einwendungen gegen die Kündigung und über das Recht auf Klage zur Überprüfung ihrer Berechtigung aufzunehmen.
Das Fehlen einer Belehrung begründet weder die absolute noch die relative Unwirksamkeit der Kündigung.
2. Vertragsauslegung
Bei der Beurteilung von Wirksamkeit und Berechtigung der Kündigung prüfte das Oberste Gericht auch den Inhalt des Mietvertrags. Es betonte, dass sich die Vertragsauslegung nicht nur nach dem Wortlaut richtet, sondern auch nach dem tatsächlichen Willen der Vertragsparteien. Im vorliegenden Fall kam es darauf an, ob die Vermieterin damit einverstanden war, dass eine Kündigung nur unter den von der Mieterin behaupteten engeren Voraussetzungen möglich sein sollte.
Die Mieterin konnte jedoch nicht nachweisen, dass die Vermieterin ihre subjektive, engere Auslegung der Vertragsbestimmungen kannte oder ihr zustimmte. Deshalb wurde die Kündigung als berechtigt beurteilt.
3. Pflicht zur Beweiserhebung und prozessuale Einwände
Das Oberste Gericht befasste sich auch mit Einwänden prozessualer Art, etwa mit der Übergehung der von der Mieterin angebotenen Beweise. Es betonte, dass die unteren Instanzen begründen müssen, warum sie Beweise nicht erhoben haben. Im vorliegenden Streitfall fehlte eine solche Begründung nicht, und das Vorgehen der Gerichte wurde als gesetzeskonform beurteilt.
Korrektur früherer Entscheidungen
Zu beachten ist, dass das Oberste Gericht früher, z. B. in der Entscheidung Az. 26 Cdo 188/2021 vom 11.5.2021, im Gegenteil zugelassen hatte, dass das Fehlen einer Belehrung über Einwendungen gegen die Kündigung der Miete von Geschäftsräumen zur relativen Unwirksamkeit der Kündigung führen kann. Im hier besprochenen Urteil setzt sich das Oberste Gericht damit jedoch nicht auseinander. Nach den allgemeinen Rechtsgrundsätzen ist daher davon auszugehen, dass die neuere Entscheidung Vorrang vor der älteren hat.
Auswirkungen der Entscheidung
Diese Entscheidung des Obersten Gerichts ist für die Praxis von Mietverhältnissen über Geschäftsräume von zentraler Bedeutung. Sie bestätigt, dass eine Pflicht zur Belehrung des Mieters über seine Rechte typischerweise dann besteht, wenn die andere Partei die schwächere ist (typischerweise bei der Wohnungsmiete). In Geschäftsbeziehungen zwischen gleichrangigen Parteien besteht sie dagegen nicht.
Vermieter sollten sich trotzdem bewusst sein, dass eine klar formulierte und begründete Kündigung der Schlüssel zur Vermeidung von Streitigkeiten ist. Mieter wiederum müssen ihre Rechte aktiv schützen und die Fristen für Einwendungen und Klagen kennen. Die Vertragsbedingungen sollten sie schon beim Abschluss des Mietvertrags gründlich prüfen.
Sie vermieten Geschäftsräume? Das Urteil des Obersten Gerichts bringt Ihnen mehr Rechtssicherheit – eine fehlende Belehrung des Mieters über seine Rechte führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung. Dennoch gilt: Ein gut formulierter Vertrag und eine gut formulierte Kündigung sind die Grundlage des Erfolgs. Wenden Sie sich an uns – wir gestalten Ihre Verträge und Kündigungen so sicher wie einen Tresor.