Schenkung einer Wohnung oder eines Hauses innerhalb der Familie

Die Schenkung einer Immobilie erfordert einen schriftlichen Schenkungsvertrag mit amtlich beglaubigten Unterschriften. Zu berücksichtigen sind die Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften sowie die Verwaltungsgebühr für die Eintragung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí).

Zwischen nahen Angehörigen ist der Erwerb aus einer Schenkung von der Einkommensteuer befreit, es bestehen jedoch weitere steuerliche Pflichten, etwa die Grundsteuer sowie gegebenenfalls die Einkommensteuer aus Vermietung oder aus dem Verkauf.

Besteht auf der Immobilie eine Hypothek oder ein Pfandrecht, kann sie ohne Zustimmung des Gläubigers nicht übertragen werden. Sie riskieren die sofortige Fälligstellung der Schuld.

Die Schenkung kann sich negativ auf den Anspruch des Empfängers auf Sozialleistungen auswirken. Ebenso muss der Bezug zum Erbrecht berücksichtigt werden.

Ohne fachkundige Prüfung besteht die Gefahr, dass Sie unabsichtlich den Grundstein für künftige rechtliche Probleme legen, deren Lösung ein Vielfaches mehr kostet.

Warum sich die Schenkung einer Immobilie von einem gewöhnlichen Kaufvertrag unterscheidet

Die Schenkung ist ein Rechtsgeschäft, bei dem eine Person (der Schenker) unentgeltlich Vermögen auf eine andere Person (den Beschenkten) überträgt, mit der Absicht, sich dauerhaft davon zu trennen. Auf dem Papier klingt das einfach, doch die rechtliche Realität ist komplexer.

Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass bei einem Kaufvertrag beide Seiten kommerziell motiviert sind und auf gleicher Augenhöhe handeln, während das Gesetz bei der Schenkung spezifische Mechanismen zum Schutz des Schenkers vorsieht, etwa die Möglichkeit des Widerrufs der Schenkung. Gleichzeitig enthält die Schenkung Elemente, die vorbeugend geregelt werden müssen – sonst wird aus guter Absicht ein rechtliches Problem.

In der Tschechischen Republik gilt seit 2014, dass die Schenkungsteuer als eigenständige Steuer abgeschafft wurde und Schenkungen als Einkünfte nach dem tschechischen Gesetz Nr. 586/1992 Slg. über die Einkommensteuer (im Folgenden „EStG“) behandelt werden. Auch im Jahr 2026 gilt weiterhin die Regelung, dass Einkünfte aus einer Schenkung zwischen nahen Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, Geschwister) von der Einkommensteuer befreit sind.

Das klingt auf den ersten Blick großartig – doch Vorsicht. Die Befreiung von der Einkommensteuer ist nur ein Teil eines größeren Puzzles. Hinzu kommen die Gebühren für die Beglaubigung der Unterschriften, die Verwaltungsgebühr für die Eintragung ins Liegenschaftskataster, die Kosten für die Gebäudeversicherung, die von der Bank verlangt werden kann, und natürlich alle rechtlichen und steuerlichen Auswirkungen, die dem Eigentümer möglicherweise nicht bewusst sind.

Rechtliche Formalitäten: Schenkungsvertrag und Kataster

Eine Immobilie kann nicht durch mündliche Vereinbarung oder durch Unterzeichnung eines nicht beglaubigten Schriftstücks verschenkt werden. Das Gesetz verlangt die Schriftform des Schenkungsvertrags, und für die Eintragung des Eigentumsrechts ins Liegenschaftskataster sind zudem amtlich beglaubigte Unterschriften auf diesem Vertrag erforderlich. Die Beglaubigung der Unterschriften erfolgt durch einen Notar oder ein Gemeindeamt (CzechPoint), nicht zwingend durch eine vollständige notarielle Urkunde.

Klären Sie, wer der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist. Besorgen Sie sich einen aktuellen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, denn es kommt gelegentlich vor, dass eine Person von ihrem Eigentum ausgeht, im Kataster jedoch eine andere Person eingetragen ist oder ein Pfandrecht bzw. eine andere Beschränkung vermerkt ist.

Der Schenkungsvertrag muss bei seiner Erstellung alle Erfordernisse des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „ZGB“) erfüllen. Dazu gehören insbesondere die genaue Bezeichnung von Schenker und Beschenktem, die Spezifikation der geschenkten Immobilie sowie eine eindeutige Willenserklärung, zu schenken und die Schenkung anzunehmen. Es empfiehlt sich, den Vertrag von einem Rechtsanwalt erstellen zu lassen, damit er rechtlich einwandfrei ist.

Die Unterschriften auf dem Schenkungsvertrag müssen amtlich beglaubigt werden. Dies kann bei einem Notar oder auf dem Gemeindeamt (z. B. CzechPoint) erfolgen. Die Gebühr für die Beglaubigung einer Unterschrift beträgt im Jahr 2026 in der Regel 30 CZK (ca. 1 EUR).

Zusammen mit dem beglaubigten Schenkungsvertrag muss beim zuständigen Katasteramt der Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts gestellt werden.

Die Verwaltungsgebühr für die Eintragung ins Kataster beträgt im Jahr 2026 2 000 CZK (ca. 80 EUR) je Eintragung des Eigentumsrechts, zum Beispiel für eine Immobilie. Ohne Eintragung ins Kataster geht das Eigentumsrecht nicht über.

Besteht auf der Immobilie ein Pfandrecht oder eine Hypothek, muss die Bank dem zustimmen. Sehr häufig verlangt sie eine Gebäudeversicherung und kann zusätzliche Bedingungen stellen.

Sind im Schenkungsvertrag nicht alle Erfordernisse korrekt angegeben oder werden die formalen Anforderungen nicht erfüllt, kann der Vertrag unwirksam sein oder die Eintragung ins Kataster abgelehnt werden. Dies kann zu Unsicherheit hinsichtlich des Eigentums führen und eine gerichtliche Klärung der Situation erforderlich machen.

Fragen im Zusammenhang mit dem Schenkungsvertrag:

1. Kann ich die Schenkung einfach unter uns „vereinbaren“, ohne amtlich beglaubigte Unterschriften, und sie nur im Kataster eintragen lassen?
Nein, für die Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie ist stets ein schriftlicher Schenkungsvertrag mit amtlich beglaubigten Unterschriften erforderlich. Ohne diese kann die Eintragung ins Kataster nicht erfolgen. Die Anwälte der Kanzlei ARROWS lösen häufig gerade deshalb Streitfälle, weil jemand die formalen Erfordernisse unterschätzt hat. Sichern Sie sich lieber ab. Wenden Sie sich an beratung@arws.cz.

2. Was passiert, wenn der Schenker später seine Meinung ändert und die Schenkung widerrufen möchte?
Eine Schenkung kann in bestimmten Fällen widerrufen werden – etwa wenn der Beschenkte dem Schenker nicht den notwendigen Unterhalt in einer Notlage gewährt (Widerruf wegen Not) oder sich gegenüber dem Schenker oder dessen Angehörigen grob, beleidigend verhält oder gegen die guten Sitten verstößt (Widerruf wegen groben Undanks). Ohne rechtliche Beratung können Sie das jedoch nicht allein lösen. Die Anwälte von ARROWS helfen Ihnen, die Gründe zu prüfen und einen Weg zu finden, die Schenkung gegebenenfalls zu widerrufen.

3. Was kostet die Schenkung insgesamt eigentlich?
Typischerweise: Kosten für Rechtsdienstleistungen (Vertragserstellung) nach Vereinbarung mit dem Rechtsanwalt (in der Größenordnung von tausenden bis zehntausenden CZK), Gebühren für die Beglaubigung der Unterschriften (in der Größenordnung von Dutzenden bis Hunderten CZK), Verwaltungsgebühr für die Eintragung ins Kataster (2 000 CZK, ca. 80 EUR), gegebenenfalls Kosten für die Gebäudeversicherung. Die Gesamtkosten variieren je nach Komplexität des Falls und Wert der Immobilie. Die Anwälte von ARROWS gehen mit Ihnen alle Posten durch und teilen Ihnen eine Kostenschätzung mit. Schreiben Sie an beratung@arws.cz.

Steuerliche Aspekte der Schenkung von Immobilien

Wie bereits erwähnt, ist seit 2026 der Erwerb aus der Schenkung einer Immobilie zwischen nahen Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel, Geschwister) gemäß § 4a EStG von der Einkommensteuer natürlicher Personen befreit. Es scheint, als hätten Sie freie Bahn. Doch Vorsicht – die Befreiung von der Einkommensteuer bedeutet nicht, dass es überhaupt keine weiteren steuerlichen Pflichten gibt.

Was sich in der Vergangenheit geändert hat

Die Schenkungsteuer als eigenständige Steuer wurde zum 1. Januar 2014 abgeschafft. Seither werden Schenkungen als Einkünfte nach dem EStG behandelt. Die ursprüngliche Befreiung für Angehörige in gerader und in Seitenlinie wurde schrittweise erweitert und umfasst im Jahr 2026 den engsten Familienkreis. Die Grunderwerbsteuer wurde mit Wirkung zum 26. September 2020 abgeschafft, und zwar auch rückwirkend für Übertragungen, bei denen die Eintragung ins Kataster ab dem 1. Dezember 2019 erfolgte. Diese Steuer wird also nicht mehr erhoben.

Welche steuerlichen Pflichten bleiben bestehen?

Der Beschenkte wird Eigentümer der Immobilie und ist verpflichtet, die jährliche Grundsteuer zu zahlen, früher Immobiliensteuer genannt. Die Steuererklärung ist bis zum 31. Januar des auf die Eintragung des Eigentums ins Kataster folgenden Jahres einzureichen. Die Höhe der Steuer richtet sich nach der Art der Immobilie und ihrem Standort.

Vermietet der Beschenkte die Immobilie später, muss er die Mieteinkünfte angeben und Einkommensteuer natürlicher Personen zahlen. Diese Einkünfte werden bis zu einer bestimmten Höhe der Jahreseinkünfte mit 15 % oder mit 23 % besteuert.

Verkauft der Beschenkte die geschenkte Immobilie, bevor die gesetzlich festgelegte Frist abgelaufen ist – zum Beispiel 10 Jahre ab Eigentumserwerb, oder 5 Jahre ab Eigentumserwerb, wenn er in der Immobilie gewohnt hat –, unterliegt der Erlös aus dem Verkauf der Steuerpflicht.

Sozial- und Gesundheitsleistungen sind zwar keine Steuer im eigentlichen Sinne, haben aber erhebliche finanzielle Auswirkungen. Bezieht der Beschenkte beispielsweise einen Wohngeldzuschuss und erhöht die geschenkte Immobilie sein Vermögen über eine bestimmte Grenze, kann er den Anspruch auf bestimmte, an die Vermögensverhältnisse gebundene Sozialleistungen verlieren.

Praktisches Beispiel: Ein Elternteil schenkt der Tochter eine Wohnung. Die Tochter muss den Erwerb aus der Schenkung zwar nicht versteuern, aber:

Sie muss darauf achten, die Steuererklärung zur Grundsteuer einzureichen.

Vermietet sie die Wohnung, muss sie die Einkünfte angeben und Einkommensteuer aus der Vermietung zahlen.

Erhöht die Wohnung als Vermögenswert ihr Einkommen oder Vermögen über die Grenze für Sozialleistungen, kann sie die Unterstützung verlieren.

Ohne rechtliche Beratung kann die Familie überrascht sein, welche steuerlichen und finanziellen Pflichten tatsächlich auf sie zukommen, obwohl die Schenkung scheinbar steuerfrei war.

Fragen im Zusammenhang mit der Steuerpflicht:

1. Muss ich wirklich keine Schenkungsteuer zahlen, wenn ich meiner Tochter eine Wohnung gebe?
Ja, der Erwerb aus der Schenkung einer Immobilie zwischen Eltern und Kindern ist von der Einkommensteuer natürlicher Personen befreit. Das bedeutet jedoch nicht, dass es keine weiteren steuerlichen Auswirkungen gibt. Gehen Sie mit einem Rechtsanwalt vor, der mit Ihnen alle für Ihre Situation spezifischen steuerlichen Pflichten durchgeht, etwa die Grundsteuer oder gegebenenfalls die Einkommensteuer aus Vermietung oder Verkauf. Die Anwaltskanzlei ARROWS berät Sie dazu gerne – schreiben Sie an beratung@arws.cz.

2. Ich bin Rentner, und mein Sohn schenkt mir eine Wohnung. Verliere ich den Anspruch auf Leistungen?
Das hängt davon ab, welche Leistungen Sie beziehen und wie hoch der Wert der Immobilie ist. Manche Sozialleistungen sind an die Vermögensverhältnisse des Antragstellers gebunden. Die geschenkte Immobilie wird in die Vermögensprüfung einbezogen. Befindet sie sich in Ihrem Eigentum, kann dies Ihren Anspruch auf Wohngeldzuschuss oder andere soziale Vergünstigungen beeinflussen. Klären Sie zunächst, wie Sie dastehen. Die Anwälte von ARROWS helfen Ihnen, alle Folgen noch vor der Unterzeichnung des Schenkungsvertrags zu berechnen.

3. Was ist, wenn ich die Wohnung vermiete – welche Steuer erwartet mich?
Sie müssen die Mieteinkünfte angeben und Einkommensteuer natürlicher Personen mit einem Satz von 15 % oder 23 % je nach Gesamthöhe der Einkünfte zahlen. Gleichzeitig können Sie mit der Vermietung verbundene Ausgaben geltend machen, etwa Abschreibungen der Immobilie, Hypothekenzinsen, Reparaturen, Versicherung, Verwaltung. Das ist zwar nicht Teil der Schenkung selbst, aber eine steuerliche Realität, die Sie nicht unterschätzen dürfen. Die Anwälte von ARROWS helfen Ihnen, Ihre steuerliche Position zu optimieren. Wenden Sie sich an beratung@arws.cz.

Hypothek und andere Pfandrechte: was geklärt werden muss

Lastet auf der Immobilie eine Hypothek, eine Ratenzahlung oder ein sonstiges Pfandrecht, etwa zur Besicherung eines Kredits, können Sie sie nicht einfach ohne Zustimmung des Gläubigers verschenken.

Die Bank oder ein anderer Gläubiger hat das Recht zu wissen, wer Eigentümer der verpfändeten Immobilie ist und was mit ihr geschehen wird. Kommt es ohne ihre Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel, könnten sie theoretisch die sofortige Zahlung der gesamten Restschuld verlangen – das nennt man die Fälligstellung der Schuld. In der Praxis ist dieses Vorgehen bei Banken üblich.

Was Sie tun müssen

Kontaktieren Sie die Bank und bitten Sie um Zustimmung zum Eigentümerwechsel der verpfändeten Immobilie. Die Bank berechnet in der Regel eine Gebühr für die Bearbeitung des Antrags und die Zustimmung, zum Beispiel 500–2 000 CZK (ca. 20–80 EUR).

Die Bank wird voraussichtlich verlangen, dass die Immobilie ordnungsgemäß gegen Schäden versichert ist. Die Versicherungsprämie variiert, liegt aber in der Größenordnung von tausenden CZK pro Jahr.

Bestimmte Bestandteile des Hypotheken- oder Pfandvertrags müssen umgeschrieben oder angepasst werden, damit der Gläubiger weiß, wer nun Eigentümer der Immobilie ist.

Wichtig zu wissen: Die Hypothekenschuld verbleibt grundsätzlich beim ursprünglichen Schuldner, dem Schenker, sofern sich die Bank nicht mit dem Beschenkten auf eine Schuldübernahme oder eine Vertragsnovation einigt. Das Pfandrecht an der Immobilie bleibt jedoch bestehen.

Klären Sie die Bedingungen nicht mit der Bank, bevor Sie den Schenkungsvertrag unterschreiben, können Sie in die Situation geraten, dass die Bank die gesamte Schuld fällig stellt und die Immobilie zwangsversteigert werden kann. Dann scheitert die Schenkung, und statt guter Absicht entsteht Chaos.

Fragen im Zusammenhang mit der Hypothek:

1. Kann ich meinem Sohn die Wohnung schenken, wenn ich die Hypothek darauf noch abzahle?
Formal ja, aber nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung der Bank. Ohne Zustimmung riskieren Sie, dass die Bank die gesamte Schuld auf einmal fällig stellt. Anders gesagt: Sprechen Sie zuerst mit der Bank, dann planen Sie die Schenkung. Die Anwälte von ARROWS helfen Ihnen, dies auszuhandeln und rechtlich abzusichern. Schreiben Sie an beratung@arws.cz.

2. Was passiert mit der Hypothek nach der Schenkung?Das Pfandrecht der Bank bleibt auf der Immobilie bestehen. Der Beschenkte wird zwar Eigentümer der Immobilie, doch die Hypothekenschuld verbleibt grundsätzlich beim ursprünglichen Schuldner, dem Schenker, sofern der Beschenkte die Schuld nicht mit Zustimmung der Bank übernimmt. Die Bank wird die Raten weiterhin vom ursprünglichen Schuldner einfordern, kann aber im Fall der Nichtzahlung ihre Forderung durch den Verkauf der verpfändeten Immobilie befriedigen, die inzwischen dem Beschenkten gehört. Ohne rechtliche Begleitung verlieren Sie dabei leicht den Überblick.

3. Was, wenn ich für die Wohnung ein Darlehen von meiner Mutter habe und ihr nichts mehr schulden möchte?
In einer solchen Situation kann mit der Mutter vereinbart werden, dass die Schenkung der Immobilie mit dem Erlass der bestehenden Schuld verbunden wird. Diese Vereinbarung über den Schulderlass muss ausdrücklich getroffen und idealerweise in den Schenkungsvertrag oder in eine gesonderte Vereinbarung aufgenommen werden, damit sie rechtsverbindlich ist. Die Anwälte von ARROWS helfen Ihnen, dies abzusichern und korrekt zu formulieren.

Auswirkung der Schenkung auf das Erbrecht und die Familienbeziehungen

Die Schenkung einer Immobilie ist nicht nur ein rechtliches Geschäft – sie ist auch eine emotionale und familiäre Entscheidung, die sich auf das Erbrecht und die Beziehungen zwischen den übrigen Kindern oder Familienmitgliedern auswirken kann.

Wie die Schenkung auf das Erbe angerechnet wird

In der Tschechischen Republik gibt es das Institut der Anrechnung auf den Erbanteil oder der Anrechnung auf den Pflichtteil. Schenkt ein Elternteil einer Tochter eine Wohnung und verstirbt später, können die übrigen Erben, etwa weitere Kinder des Schenkers, verlangen, dass ihnen die Schenkung auf den Erbanteil der beschenkten Tochter angerechnet wird. Dadurch verringert sich ihr Erbanteil, um eine gerechtere Verteilung unter den Erben zu gewährleisten.

Das ZGB legt die Regeln für eine solche Anrechnung fest, die entweder aufgrund einer ausdrücklichen Willenserklärung des Erblassers, am besten im Testament oder im Schenkungsvertrag, oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen erfolgt. Ohne rechtliche Klärung wird dies oft gerichtlich ausgetragen und hinterlässt dauerhafte Zwietracht in der Familie.

Vorbeugung

Legen Sie im Schenkungsvertrag klar fest, ob die Schenkung auf den Erbanteil des Beschenkten angerechnet werden soll oder ob es sich um eine Schenkung ohne Anrechnung handelt, die keinen Einfluss auf das künftige Erbe hat.

Klären Sie dies mit einem Rechtsanwalt oder Notar – gerade diese Fachleute können bei der Erstellung des Schenkungsvertrags alle relevanten Fragen berücksichtigen und so in den Vertrag einarbeiten, dass er später rechtlich klar und verbindlich ist.

Wenn Sie wissen, dass Sie mehrere Kinder haben und einem davon eine Immobilie schenken, informieren Sie die anderen darüber, wie mit dieser Situation im Hinblick auf das künftige Erbe umgegangen wird. Das kann das Risiko künftiger Konflikte verringern.

Klären Sie dies nicht im Voraus, kann es passieren, dass sich die Erben nach dem Tod des Schenkers gerichtlich darüber streiten, wer wie viel erhalten sollte. Die gerichtliche Lösung solcher Streitigkeiten ist wesentlich teurer und schmerzhafter als die Vorbeugung.

Risiken und typische Fehler

Wie man die häufigsten Fehler vermeidet

Der größte Fehler, den Einzelpersonen und Familien machen, ist die Unterschätzung rechtlicher Begleitung. Sie denken, die Schenkung sei einfach und sie könnten Geld sparen, indem sie alles ohne Rechtsanwalt regeln. Dann rächt sich das – wenn sie in einen Gerichtsstreit, ein Steuerverfahren oder ein Bankproblem geraten.

Zweiter Fehler: Sie kalkulieren die Auswirkungen nicht im Voraus. Sie klären nie, wie sich das auf Steuern, Sozialleistungen, das Erbe oder die Beziehung zur übrigen Familie auswirkt. Erst nach der Schenkung kommt die Überraschung, und dann ist es zu spät.

Dritter Fehler: Schweigen gegenüber der Bank und Vergessen der Versicherung. Dann wird die Tilgung der Hypothek zum Albtraum.

Vereinbaren Sie eine Rechtsberatung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Die Anwälte von ARROWS gehen Ihre Situation innerhalb weniger Stunden durch, weisen auf Risiken hin und schlagen Lösungen vor.

Kommunizieren Sie mit der Bank, wenn auf der Immobilie eine Hypothek lastet. Sichern Sie sich die schriftliche Zustimmung.

Klären Sie die steuerlichen und sozialen Auswirkungen. Das erspart Ihnen tausende CZK und viel Stress.

Planen Sie das bis ins Detail und nehmen Sie sich Zeit dafür. Eine Schenkung sollte nicht überstürzt erfolgen – sie ist eine langfristige Entscheidung mit dauerhaften Auswirkungen.

Abschließende Zusammenfassung

Bei der Schenkung einer Immobilie innerhalb der Familie geht es nicht nur darum, ein Papier zu unterschreiben und dass alle zufrieden sind. Es ist eine komplexe rechtliche und finanzielle Entscheidung, die sich auf Ihre Steuerlast, Ansprüche auf Sozialleistungen, die Beziehung zur Bank und sogar auf das spätere Erbe und die Familienbeziehungen auswirken kann.

Ohne rechtliche Beratung riskieren Sie, in eine verwirrende Situation zu geraten – in der Sie sich nicht allein zu helfen wissen und die Probleme dann über Gericht oder Finanzamt lösen müssen, was um ein Vielfaches teurer und schmerzhafter ist als Vorbeugung.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS begleiten Sie den gesamten Weg: von der Prüfung des Rechtsstatus der Immobilie über die Verhandlungen mit der Bank bis zur Erstellung des Schenkungsvertrags und der Klärung aller steuerlichen und sozialen Aspekte. Sie werden ruhig schlafen können und die Gewissheit haben, die gesamte Angelegenheit korrekt abgewickelt zu haben.

Wenn Sie möchten, dass Sie die Schenkung nicht beunruhigt und alles reibungslos und ohne Überraschungen abläuft, wenden Sie sich an die Anwälte der Kanzlei ARROWS unter beratung@arws.cz. Sie helfen Ihnen.