Streit mit der Eigentümergemeinschaft (SVJ) wegen Umbauten oder Nutzungsänderung

Grundrechte des Wohnungseigentümers

Dieses Recht ist jedoch nicht absolut. Es bestehen zwei wichtige Einschränkungen. Erstens dürfen Sie einem anderen Eigentümer die Ausübung derselben Rechte nicht erschweren und die gemeinschaftlichen Teile des Hauses weder gefährden noch beschädigen oder verändern. Zweitens müssen Sie die verwaltungs- und baurechtlichen Anforderungen des neuen tschechischen Baugesetzes (Gesetz Nr. 283/2021 Slg., im Folgenden „BauG“) erfüllen.

Unterschied zwischen Ihren Rechten und den Kompetenzen der SVJ

Hier entsteht die größte Verwirrung. Die SVJ ist gesetzlich nur im Bereich der Verwaltung, des Betriebs, der Instandhaltung und der Reparaturen des Hauses und seiner gemeinschaftlichen Teile befugt. Das bedeutet, dass die SVJ über Dienstleistungen (Heizung, Wasser, Reinigung), über Reparaturen der Gemeinschaftsräume und über Regeln für die Nutzung von Fluren, Aufzügen oder Garagen entscheiden kann.

Die Rechtsprechung des Obersten Gerichts der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) bestätigt seit Langem, dass die SVJ die Vermietung einer Wohnung nicht generell durch ihre Satzung verbieten oder die Verfügung über die Einheit willkürlich einschränken kann. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichts zieht klare Grenzen. Auch wenn der Mehrheit der Mitglieder der SVJ die Vermietung missfällt: Enthält die Satzung ein solches absolutes Verbot, gilt die Bestimmung in diesem Teil in der Regel als unwirksam, weil sie gegen das Gesetz verstößt.

Diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig missachtet. Die SVJ fasst oft Beschlüsse, die jede kurzfristige Vermietung verbieten oder die Zahl der Personen in der Wohnung über die hygienischen Normen hinaus beschränken. Solche Beschlüsse können vor Gericht anfechtbar sein.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS bearbeiten regelmäßig Fälle, in denen sie diesen Rechtsstandpunkt verteidigen und den Eigentümer zunächst davon überzeugen müssen, dass er das Recht hat, sich zu wehren.

Bauliche Änderungen in der Wohnung

Dies ist ein kritischer Punkt. Viele Eigentümer meinen, alles, was „hinter ihrer Tür“ geschieht, sei allein ihre Sache. Die Wahrheit ist komplizierter, insbesondere im Hinblick auf das neue Baugesetz. Bauliche Änderungen werden in mehrere Kategorien eingeteilt, die darüber bestimmen, ob eine Genehmigung erforderlich ist.

Änderungen, die Sie ohne Zustimmung der SVJ vornehmen dürfen

Es gibt Bauarbeiten, die nur die Innenausstattung Ihrer Einheit betreffen und weder die gemeinschaftlichen Teile noch die Statik berühren. Dazu gehören beispielsweise das Streichen, der Austausch der Küchenzeile oder der Austausch von Steckdosen und Schaltern unter Beibehaltung der bestehenden Leitungen. Diese Arbeiten erfordern in der Regel auch keine Genehmigung des Bauamts (stavební úřad).

Aber Vorsicht: Auch hier gibt es Ausnahmen. So berührt etwa der Austausch der Fenster das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes (die Fassade), die ein gemeinschaftlicher Teil ist. Auch wenn Sie die Fenster selbst bezahlen, müssen Sie das für das gesamte Haus genehmigte Aussehen, die Farbe und die Gliederung einhalten, und in vielen Fällen ist die Zustimmung der SVJ erforderlich.

Änderungen, die die Zustimmung der SVJ und des Bauamts erfordern

Hier ist die Lage eindeutig: Greifen Ihre Änderungen in tragende Konstruktionen ein oder verändern sie den Grundriss der Wohnung in einer Weise, die die Statik oder den Brandschutz beeinflusst, benötigen Sie die Zustimmung der SVJ und eine Genehmigung des Vorhabens. Dies gilt auch für Eingriffe in die gemeinschaftlichen Wasser-, Gas-, Heizungs- oder Abwasserleitungen in den Steigsträngen.

Für Eingriffe in tragende Konstruktionen ist eine Genehmigung unerlässlich, für die Sie die Projektdokumentation und die Zustimmung der SVJ als Verwalterin der gemeinschaftlichen Teile vorlegen müssen.

Praktisch bedeutet das: Wenn Sie in der Wohnung eine tragende Wand abreißen wollen, müssen Sie einen Statiker und einen Planer hinzuziehen. Anschließend müssen Sie die zustimmende Unterschrift des satzungsmäßigen Organs der SVJ auf dem Lageplan oder dem Antrag einholen und beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigung des Vorhabens stellen (dies ist auch elektronisch über das Bauherrenportal (Portál stavebníka) möglich).

Das Bauamt kann die Beseitigung des Bauwerks anordnen, und die SVJ kann die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der gemeinschaftlichen Teile verlangen, wobei die Geldbußen nach dem neuen Baugesetz empfindlich ausfallen können.

Nutzungsänderung der Wohnung

Die Nutzungsänderung ist ein Rechtsbegriff und bedeutet, dass Sie die Wohnung zu einem anderen Zweck nutzen wollen als zu dem, für den sie baurechtlich abgenommen (genehmigt) wurde. Typischerweise geht es um die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro, eine Arztpraxis, einen Kosmetiksalon oder umgekehrt von Nichtwohnräumen in eine Wohnung.

Die Änderung des Nutzungszwecks ist stets eine administrativ und rechtlich anspruchsvolle Angelegenheit, die eine Entscheidung des Bauamts über die Genehmigung der Nutzungsänderung erfordert.

Innerhalb der SVJ richtet sich die Lage nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „tsch. BGB“; § 1169). Für eine Nutzungsänderung, die die gemeinschaftlichen Teile oder die Rechte der übrigen Eigentümer berührt, benötigen Sie die Zustimmung der betroffenen Eigentümer. Ändern sich auch die Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen, ist eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Die Änderung der Eigentümererklärung (prohlášení vlastníka) ist verfahrensrechtlich anspruchsvoll, bedarf der Schriftform und der anschließenden Eintragung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí).

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sind Experten auf diesem Gebiet. Laien irren hier häufig in der Annahme, es genüge, die Änderung beim Amt zu „melden“.

Tatsächlich kann eine nicht genehmigte Nutzungsänderung den Verkauf der Immobilie blockieren; die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen, Geldbußen des Bauamts vorzubeugen.

Verfahrensschritte für die Nutzungsänderung der Wohnung

Das richtige Vorgehen beginnt mit einer Beratung durch einen Planer, um festzustellen, ob die Änderung möglich ist. Es folgen die Erstellung der Dokumentation und die Einholung der erforderlichen Zustimmung innerhalb der SVJ. Danach stellen Sie beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigung der Änderung des Nutzungszwecks des Bauwerks und beantragen auf Grundlage der Entscheidung die Eintragung der Änderung in das Liegenschaftskataster.

Verbote in der Zwischenzeit

Während Sie auf die Genehmigung des Bauamts warten, dürfen Sie die Räume nicht zum neuen Zweck nutzen. Würden Sie in der Wohnung eine Zahnarztpraxis einrichten und vor Rechtskraft der Entscheidung über die Nutzungsänderung mit der Behandlung beginnen, verstoßen Sie gegen das Baugesetz. Ihnen droht eine Geldbuße des Bauamts.

Rechte des Eigentümers gegen unberechtigte Eingriffe der SVJ

Wie bereits erwähnt, kann die SVJ Ihre grundlegenden Eigentumsrechte nicht einschränken. Fasst die SVJ einen Beschluss, der gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt (z. B. schikanöses Zutrittsverbot, Besuchsverbot, unberechtigte Geldstrafen), können Sie sich dagegen wehren. Entscheidend ist jedoch Schnelligkeit.

Für die gerichtliche Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung gilt eine Ausschlussfrist von 3 Monaten. Diese Frist läuft ab dem Tag, an dem Sie von der Entscheidung erfahren haben oder erfahren konnten (typischerweise ab dem Tag der Versammlung). Versäumen Sie die Frist, erlischt das Recht auf gerichtliche Überprüfung und der Beschluss wird wirksam.

Ablauf der Anfechtung eines SVJ-Beschlusses vor Gericht

Nach § 1209 tsch. BGB kann der überstimmte Eigentümer beim Gericht beantragen, dass es über die Angelegenheit entscheidet. Es müssen jedoch die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein, damit sich das Gericht überhaupt mit der Sache befasst.

Voraussetzung für den Erfolg ist, dass Sie überstimmt wurden, den Antrag innerhalb von 3 Monaten gestellt haben und ein wichtiger Grund vorliegt, etwa ein Verstoß gegen das Gesetz oder die Satzung.

Das Gericht kann den Beschluss für unwirksam erklären. Solange das Gericht nicht entschieden hat, gilt der Beschluss, es sei denn, das Gericht setzt auf Ihren Antrag hin dessen Rechtswirkungen durch eine einstweilige Verfügung aus.

Beispiel aus der Praxis: Vermietungsverbot

Die SVJ fasst den Beschluss „Verbot der Vermietung von Wohnungen an Studenten“. Ein Eigentümer stimmt dagegen und lässt seinen Widerspruch zu Protokoll nehmen. Anschließend wendet er sich an einen Rechtsanwalt. Da es sich um einen Eingriff in das Eigentumsrecht handelt, wird Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses erhoben. Das Gericht gibt einem solchen Antrag in der Regel statt, weil die SVJ Mieter nicht diskriminieren darf.

Klage auf Erfüllung einer Pflicht

Es gibt auch den umgekehrten Fall. Eigentümer verlangen, dass die SVJ ihre Pflichten erfüllt (z. B. ein undichtes Dach repariert). Bleibt die SVJ untätig, kann der Eigentümer Klage auf Erfüllung der Pflicht erheben oder Ersatz des Schadens verlangen, der ihm durch die Untätigkeit der SVJ an seiner Einheit entstanden ist.

Gerichtlicher Verkauf der Einheit

In extremen Fällen kann das Gericht auf Antrag der SVJ den Verkauf der Einheit eines Eigentümers anordnen, der seine Pflichten in grundlegender Weise verletzt. Dies ist jedoch eine Maßnahme der ultima ratio (letztes Mittel), und die Gerichte greifen nur sehr zurückhaltend darauf zurück.

Verfahrensfehler und Ausnahmen in der gängigen Praxis

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS sehen regelmäßig Fehler, die Eigentümer begehen und sich damit um ihre Rechte bringen. Ein häufiger Fehler ist das Vertrauen auf mündliche Absprachen. Der Eigentümer fragt den Vorsitzenden auf dem Flur, ob er eine Trennwand abreißen darf, und der Vorsitzende stimmt zu.

Bei mündlicher Kommunikation mit dem Vorsitzenden der SVJ besteht die Gefahr, dass die Absprache bestritten wird, sobald ein Problem auftritt; kommunizieren Sie daher stets schriftlich.

Ein weiterer Fehler ist das Versäumen der Klagefrist. Der Eigentümer ist mit dem Beschluss nicht einverstanden, wartet aber ab und diskutiert. Nach 4 Monaten will er Klage erheben, doch das Recht ist bereits erloschen. Ebenso problematisch ist es, wenn die Abstimmung nicht im Protokoll festgehalten wird.

Bestehen Sie darauf, dass Ihr Widerspruch namentlich im Protokoll vermerkt wird, damit Sie vor Gericht leicht nachweisen können, dass Sie überstimmt wurden.

Verfahrensfehler

Praktische Schritte bei einer baulichen Änderung

Wenn Sie Probleme vermeiden möchten, empfehlen wir folgendes Vorgehen. Wenden Sie sich zunächst an einen Planer oder Juristen, um festzustellen, ob Ihr Vorhaben realisierbar ist. Lassen Sie anschließend eine einfache Dokumentation erstellen und ersuchen Sie die SVJ schriftlich um Zustimmung. Holen Sie die schriftliche Zustimmung des satzungsmäßigen Organs (des Ausschusses) oder einen Beschluss der Eigentümerversammlung ein.

Wenn das Gesetz es verlangt, stellen Sie beim Bauamt einen Antrag auf Genehmigung des Vorhabens. Beginnen Sie erst nach Erhalt aller Genehmigungen mit dem Bau nach dem Projekt. Nach der Fertigstellung kann eine Abnahmeentscheidung oder die Eintragung der Änderung in das Kataster erforderlich sein.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS helfen Ihnen bei der Kommunikation mit der SVJ und den Behörden, wodurch Sie das Risiko von Sanktionen und Nachbarschaftsstreitigkeiten minimieren.

Haben Sie die neuen Informationen in diesem Artikel überrascht?

Wenn Sie festgestellt haben, dass Ihre SVJ mit einem Vermietungsverbot möglicherweise gegen das Gesetz verstößt oder dass für Sie die Frist zur Anfechtung eines unsinnigen Beschlusses läuft, ist es Zeit zu handeln. Das Recht ist mit den Wachsamen. Viele Eigentümer haben ihre Ansprüche nur deshalb verloren, weil sie nicht rechtzeitig Hilfe gesucht haben. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz, wenn Sie ein ähnliches Problem haben.

Fazit des Artikels

Wohnungseigentümer haben starke Rechte, deren Durchsetzbarkeit hängt jedoch von der Einhaltung der richtigen Vorgehensweise ab. Die SVJ ist dazu da, das Haus zu verwalten, nicht dazu, die Eigentümer zu schikanieren. Wollen Sie jedoch den Grundriss der Wohnung oder ihren Zweck ändern, müssen Sie das Baugesetz und die Rechte der anderen respektieren.

Die Juristen der Anwaltskanzlei ARROWS wissen, wie man wirksam mit den Bauämtern verhandelt und wie man die Emotionen auf der Eigentümerversammlung der SVJ beruhigt.

Wenn Sie einen Streit mit der SVJ haben, eine umfangreiche Renovierung oder eine Nutzungsänderung planen, wenden Sie sich an uns. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz – wir geben Ihnen eine erste Einschätzung Ihrer Situation.