Due diligence en la adquisición de una empresa

La due diligence como herramienta estratégica de protección de la inversión

Desde el punto de vista jurídico, se trata de una herramienta fundamental para la gestión de riesgos y la correcta valoración de la transacción. Sin ella, una compra en apariencia ventajosa puede convertirse rápidamente en una catástrofe financiera. La jurisprudencia de los tribunales checos confirma que la realización de la due diligence antes de la compra de una empresa es uno de los presupuestos para el cumplimiento del deber de los miembros del órgano de administración de actuar con la diligencia de un gestor ordenado.

El proceso de due diligence está debidamente estructurado y comienza con el acceso a la documentación facilitada por el vendedor a través de un repositorio virtual seguro (Data Room). A partir de esta documentación, el comprador realiza un análisis riguroso, cuyo resultado es un informe escrito con el análisis de riesgos.

Es fundamental la cooperación entre los distintos equipos de especialistas, algo que los abogados del bufete ARROWS coordinan habitualmente.

En la práctica, se combinan con mayor frecuencia la due diligence legal, financiera y fiscal, si bien el alcance de la revisión depende del sector de actividad y del tamaño de la empresa.

Además de estos tres pilares básicos, según la naturaleza de la sociedad objetivo se añaden revisiones especializadas. Su alcance es siempre una cuestión de relación entre coste y riesgo, no un listado automático: en una pequeña empresa con una sola relación de alquiler no tiene sentido encargar cuatro análisis independientes.

• Revisión inmobiliaria — en empresas cuyo valor sustancial radica en edificios o terrenos. Se comprueba la titularidad, las cargas, la conformidad de las construcciones con la inscripción en el Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí) y la corrección jurídico-constructiva. Un capítulo especial lo constituyen las construcciones no inscritas, que no figuran en absoluto en el catastro. Más en detalle en el artículo revisión de la cartera inmobiliaria.

• Revisión de personal — en empresas donde el valor lo constituyen las personas. Se revisan los contratos con empleados clave, las cláusulas de no competencia, las vacaciones no disfrutadas y las obligaciones salariales. Véase due diligence de personal.

• Revisión medioambiental — en instalaciones de producción y polígonos industriales, donde existe riesgo de responsabilidad por antiguas cargas ecológicas. Los costes de saneamiento del suelo contaminado pueden reescribir toda la economía de la transacción, y la responsabilidad por ellos pasa al nuevo propietario de la sociedad. Véase revisión medioambiental.

• Revisión tecnológica — en empresas de software y tecnología. Se centra en comprobar si la sociedad es realmente titular de los derechos sobre el software desarrollado, si están cubiertas las licencias de los componentes utilizados, incluidos los de código abierto, y si los conocimientos clave no dependen de personas concretas sin garantía contractual. Precisamente la falta de claridad sobre la titularidad de la propiedad intelectual es uno de los hallazgos más frecuentes en las adquisiciones tecnológicas que reducen el precio: al comprar software, se compra una cadena de licencias, no solo código.

• Revisión de terrenos edificables — en adquisiciones cuyo objetivo es una futura construcción. Se examinan el plan de ordenación territorial, el acceso al terreno, las redes de suministro, las zonas de protección y si el proyecto es siquiera autorizable.

• Revisión en sectores regulados — en empresas que operan sobre la base de una licencia o autorización (servicios financieros, sanidad, energía, alimentación). La cuestión clave es si la autorización sobrevive al cambio de propietario y si es necesaria la aprobación del regulador.

• Revisión de subvenciones y ayudas estatales — si la empresa objetivo ha percibido una subvención, suele ir asociada a un periodo de mantenimiento del proyecto y a la obligación de notificar el cambio en la estructura de propiedad. Su incumplimiento puede suponer la devolución de la subvención, incluidas las sanciones, incluso después de la transacción.

Due diligence financiera: detección de riesgos financieros ocultos

La due diligence financiera se centra en el análisis detallado de la contabilidad, los estados financieros, el patrimonio y las deudas de la sociedad objetivo. Se trata de una revisión que debe responder a las preguntas clave sobre la situación financiera real de la empresa y la existencia de deudas ocultas.

Entre los hallazgos frecuentes desde el punto de vista de la revisión financiera se encuentra la no inclusión de posibles deudas derivadas de litigios judiciales. Con frecuencia se trata también de créditos incobrables o del incumplimiento de las obligaciones legales de la empresa, extremos que los auditores deben esclarecer.

La diferencia entre la auditoría estatutaria y la due diligence financiera radica en que la auditoría verifica la imagen fiel de la contabilidad a una fecha pasada. La due diligence, en cambio, se orienta a la sostenibilidad de los resultados, a la normalización del EBITDA y a la evolución futura de la sociedad.

Los problemas financieros más frecuentes en las adquisiciones

Al comprar una empresa, el comprador se enfrenta a numerosos riesgos, como créditos vencidos, préstamos mal estructurados o patrimonio sobrevalorado. Un registro cuidadoso y un análisis financiero riguroso deberían prevenir el desorden en las finanzas.

El posible interesado en la empresa debe informarse sobre si la empresa tiene préstamos y en qué condiciones los está devolviendo. También es necesario comprobar la existencia de los llamados covenants y de obligaciones vencidas.

Otro riesgo son los créditos incobrables, cuyo cobro resulta ineficaz debido a la insolvencia del deudor. En la contabilidad, dichos riesgos deberían reflejarse mediante provisiones; de lo contrario, la empresa ofrece una imagen distorsionada de su patrimonio.

Sin un análisis de los flujos de caja, podría comprar una empresa que, aun siendo contablemente rentable, no dispone de fondos para pagar salarios o deudas. En la práctica nos encontramos a menudo con situaciones en las que la empresa presenta beneficio sobre el papel, pero en realidad tiene serios problemas de flujo de caja.

El patrimonio y su valoración

El patrimonio de la empresa debe estar correctamente registrado en la contabilidad; por eso, al revisar los inmuebles o las existencias, es clave comprobar la realidad de su valor contable. Un problema habitual es la distinción errónea entre una reparación del patrimonio y una mejora técnica, lo que afecta a la base imponible.

Surge un riesgo específico en los inmuebles cuando no se reparte correctamente el precio entre el valor del edificio y el del terreno, lo que da lugar a amortizaciones erróneas. Si compra una empresa con un patrimonio significativo, conviene además garantizar una valoración independiente o una inspección técnica.

Contabilidad y documentación: errores ocultos

Llevar correctamente la contabilidad es una obligación legal, y su incumplimiento puede acarrear sanciones elevadas. Si la sociedad no publica sus cuentas anuales, se arriesga, conforme a la Ley de Contabilidad checa, a una multa de hasta el 6 % del valor del activo total.

Para el nuevo propietario resulta complicado, en caso de falta de documentación, localizar datos históricos. Por ello, en el marco de la revisión financiera y fiscal se examinan los periodos históricos, normalmente entre 3 y 5 años hacia atrás, y en casos justificados incluso más.

Due diligence fiscal: riesgos ocultos en el sistema tributario

La due diligence fiscal comprueba el cumplimiento de las obligaciones tributarias e identifica los riesgos de liquidaciones complementarias, sanciones e intereses de demora. Se centra principalmente en el impuesto sobre sociedades y el IVA, aunque en sujetos específicos también en otros impuestos.

Principales áreas de la revisión fiscal

La due diligence fiscal detecta riesgos y cuantifica su impacto financiero. Se examina sobre todo la corrección de las declaraciones tributarias, la existencia de deudas pendientes, la fijación de los precios de transferencia, la aplicación de deducciones de IVA y el uso de incentivos a la inversión.

El resultado es un informe de riesgos (Red Flag Report), que sirve de base para negociar una rebaja del precio de compra. Este informe también ayuda a definir garantías específicas en el contrato de compraventa.

Precios de transferencia: un riesgo a menudo pasado por alto

Uno de los aspectos más arriesgados en empresas vinculadas dentro de un grupo son los precios de transferencia (transfer pricing). Los precios pactados entre personas vinculadas deben corresponder a los que se habrían pactado entre sujetos independientes en relaciones comerciales habituales.

Si los precios difieren de los de mercado y esa diferencia no queda satisfactoriamente justificada, la administración tributaria liquidará la diferencia, incluidas las sanciones. Los precios de transferencia están desde hace tiempo en el punto de mira de la Administración Financiera checa, y los intereses de demora pueden alcanzar importes elevados.

La solución consiste en disponer de una documentación de calidad sobre precios de transferencia (Master File y Local File). Aunque la ley checa no exige estrictamente una forma obligatoria de esta documentación para todos los sujetos, sin ella la defensa ante la hacienda checa resulta extremadamente difícil.

El IVA y su complejidad

El impuesto sobre el valor añadido es un ámbito con errores frecuentes, y es necesario comprobar la legitimidad del derecho a la deducción del IVA. También es importante controlar la correcta declaración de las operaciones transfronterizas.

Las áreas de riesgo incluyen la defendibilidad del derecho a deducción en las operaciones recibidas y la correcta determinación del lugar de prestación en los servicios. Además, es necesario revisar la responsabilidad por el impuesto no pagado por el proveedor, es decir, la figura del contribuyente no fiable.

Déficits fiscales de periodos pasados

El plazo estándar para la liquidación del impuesto es de 3 años, aunque puede prolongarse hasta 10 años. Si compra una sociedad con una deuda fiscal oculta del pasado, la hacienda checa reclamará el impuesto a dicha sociedad, es decir, en la práctica, contra su nueva inversión.

Por norma general se revisan los periodos tributarios para los que aún no ha transcurrido el plazo de liquidación del impuesto (plazo preclusivo). Suelen ser los últimos 3 a 4 años, y en empresas con pérdidas fiscales o incentivos a la inversión, incluso más (hasta 8-10 años).

El proceso de due diligence en la práctica: de la recopilación de datos a las conclusiones

El desarrollo de la due diligence exige un enfoque sistemático, siendo el primer paso la preparación de la lista de documentos requeridos (Request List). Esta lista siempre se adapta al sector concreto y a las particularidades de la transacción.

Preparación y Data Room

El vendedor o sus asesores preparan el Data Room, un repositorio electrónico seguro para cargar los contratos y los estados financieros. El acceso a este repositorio está controlado y supervisado para garantizar la confidencialidad de la información.

Los expertos del bufete ARROWS trabajan habitualmente con data rooms virtuales, lo que garantiza la eficiencia, la seguridad de los datos y la claridad del proceso.

En las transacciones con un elemento internacional, el alcance de la revisión se amplía con cuestiones que no surgen en una operación puramente nacional: la ley aplicable a cada uno de los contratos, la conformidad con la normativa de varias jurisdicciones y las implicaciones fiscales tanto en el país de la sede de la sociedad objetivo como en el del comprador.

Esto resulta especialmente delicado en el caso de carteras inmobiliarias repartidas entre varios países, donde difieren tanto el registro catastral como las normas para la adquisición de inmuebles por sujetos extranjeros; lo que en un país es una garantía estándar puede resultar inscribible en otro. Gracias a nuestra propia red internacional, ARROWS International, resolvemos estos casos de forma coordinada desde un único punto, de modo que el cliente no necesita reunir informes de varios despachos independientes.

Q&A y presentaciones de la dirección

Tras el estudio de los documentos sigue la fase de preguntas (proceso Q&A), en la que los asesores del comprador plantean preguntas adicionales sobre los puntos poco claros. Suelen incluirse también entrevistas con directivos clave, que ayudan a comprender el modelo de negocio y la estrategia.

Análisis y evaluación (Red Flag Report)

El resultado no es solo una descripción de la situación, sino sobre todo la identificación de riesgos clasificados según su gravedad. El informe suele clasificar los hallazgos en Deal Breakers, áreas de alto riesgo que requieren indemnización y riesgos menos graves que pueden resolverse en la operativa habitual. Toda la exposición hasta ahora se ha planteado desde el punto de vista del comprador. Pero el vendedor pasa por el mismo proceso, solo que desde el lado opuesto de la mesa, y a menudo mucho peor preparado.

El núcleo del problema es la asimetría de información. El vendedor conoce su empresa; el comprador apenas comienza a examinarla. En cuanto los asesores del comprador topan con un hallazgo inesperado, comienza la negociación sobre el precio, y ello no es un error del comprador, sino consecuencia de que el vendedor bien no conocía sus propias debilidades, bien no fue capaz de acreditarlas de forma comprensible. En la práctica vemos siempre lo mismo: empresas que funcionan estupendamente pero que no están preparadas para la venta. No tienen mapeados sus riesgos, no tienen documentado su patrimonio y no tienen resueltas sus espinas legales y fiscales.

La defensa no consiste en afirmar que «todo está en orden». La defensa es una preparación rigurosa y acreditada. Si el vendedor encarga su propia revisión antes de abrir la empresa al comprador, puede eliminar muchos hallazgos antes de que se conviertan en palanca de negociación sobre el precio. Si, por ejemplo, descubre obligaciones pendientes frente a los empleados por vacaciones no disfrutadas, puede resolverlas con calma. Si se encuentra con una cláusula que permite a un cliente clave rescindir el contrato en caso de cambio de propietario, puede negociar una addenda con el socio, en un momento en que el plazo de la transacción todavía no apremia.

A este procedimiento se le llama vendor due diligence, y le dedicamos un artículo específico: due diligence desde la perspectiva del vendedor. Qué ordenar concretamente antes de abrir el data room lo analizamos en el texto cómo preparar la empresa para la revisión.

Todo el proceso de preparación de la empresa para la venta desde la perspectiva del propietario, desde la valoración hasta la firma, lo describe el libro Jak prodat firmu s nemovitostmi («Cómo vender una empresa con inmuebles»), escrito por el socio director de ARROWS Jakub Dohnal. En él se dedica un capítulo aparte a la revisión desde la perspectiva del vendedor.

Los cambios de control y sus consecuencias

Un riesgo importante son las cláusulas de cambio de control (Change of Control), que otorgan a la otra parte el derecho a rescindir el contrato en caso de cambio de propietario. Estas cláusulas contractuales pueden llevar incluso a exigir el reembolso inmediato de la deuda.

Dónde aparecen estas cláusulas

Las cláusulas de Change of Control son habituales en los contratos de préstamo, donde los bancos se reservan el derecho de exigir el vencimiento anticipado del crédito. También aparecen en contratos con proveedores clave, en contratos de arrendamiento en ubicaciones prémium o en acuerdos de licencia.

Soluciones en la práctica

El equipo del bufete ARROWS busca sistemáticamente estas cláusulas en el marco de la due diligence legal. Si se identifican, es necesario obtener, antes de completar la transacción, el consentimiento por escrito de los socios afectados, o bien garantizar la refinanciación de los préstamos.

Due diligence legal: los fundamentos de una compra segura

La due diligence legal se centra en la validez de la existencia de la sociedad, la titularidad de las participaciones y las relaciones contractuales. El objetivo es comprobar si la sociedad funciona jurídicamente sin defectos y si no existen obstáculos para su transmisión.

Áreas clave de la revisión legal

• Historia corporativa: comprobación de si la sociedad se constituyó correctamente y si todas las transmisiones históricas de participaciones fueron válidas.

• Titularidad de las acciones/participaciones: control de la cadena de titularidad.

• Derecho laboral: contratos con empleados clave y cláusulas de no competencia.

• Propiedad intelectual (PI): comprobación de los derechos de autor sobre el software y de los acuerdos de licencia.

• Litigios judiciales: análisis de los procedimientos en curso y de los que amenazan producirse.

Vicios históricos de la titularidad

El riesgo lo constituye la nulidad de transmisiones históricas de participaciones, por ejemplo por falta del consentimiento de la junta general. En tal caso, el vendedor puede no ser el verdadero propietario, siendo necesario confiar en la figura de la usucapión o suscribir un seguro especial.

Las garantías del vendedor y su papel en las transacciones

Los resultados de la due diligence se trasladan directamente al contrato de compraventa en forma de declaraciones y garantías. Estos mecanismos sirven para repartir el riesgo entre el comprador y el vendedor.

Representations & Warranties

En el contrato de compraventa, el vendedor declara que la sociedad presenta determinadas características, por ejemplo, que no tiene deudas tributarias pendientes. Si se demuestra lo contrario, nace a favor del comprador el derecho a una rebaja del precio o a una indemnización por daños.

Indemnities: la indemnización directa

Para riesgos concretos ya identificados, como por ejemplo una inspección fiscal en curso, se pacta la llamada Indemnity. En este caso, el vendedor se compromete a abonar al comprador cada corona checa de daño que se derive de dicho riesgo.

Disclosure Letter

El vendedor queda exonerado de responsabilidad al informar al comprador de los defectos en la llamada Carta de divulgación. De lo que en ella se indique, el vendedor, por regla general, no responde, pues el comprador conocía el riesgo.

Los empleados y los aspectos laborales

En la transmisión de participaciones, el empleador se mantiene inalterado, mientras que en la venta de la empresa (establecimiento) se produce la transmisión automática de derechos y obligaciones. Este proceso se rige por el Código del Trabajo checo (zákoník práce, Ley n.º 262/2006 Sb., en adelante «Código del Trabajo») y protege a los empleados frente al empeoramiento de sus condiciones.

El deber de información

El Código del Trabajo impone la obligación de informar a los empleados sobre la transmisión y de negociar con ellos sus consecuencias, con suficiente antelación. El incumplimiento de este deber puede acarrear sanciones por parte de la inspección de trabajo de hasta 200 000 CZK (aprox. 8.230 EUR).

El earn-out y el seguro de las transacciones

Si las partes no se ponen de acuerdo sobre el precio, se recurre al earn-out, en virtud del cual una parte del precio de compra se abona solo con posterioridad. La condición es que la empresa alcance, en los años siguientes, normalmente en un horizonte de uno a tres años, los objetivos financieros fijados.

En las transacciones modernas se recurre cada vez con mayor frecuencia al seguro W&I (Warranty & Indemnity Insurance). En caso de incumplimiento de las garantías del vendedor, el daño no lo paga el vendedor, sino la aseguradora, lo que permite al vendedor una salida limpia.

Conclusión

La due diligence financiera y fiscal es un proceso complejo que exige especialización. Descuidar esta fase puede acarrear pérdidas fatales y la responsabilidad personal de la dirección.

Los abogados del bufete ARROWS somos capaces de identificar los riesgos, proponer su solución y trasladarlos a la documentación contractual. Contamos con experiencia acumulada en numerosas transacciones y garantizamos que su inversión esté a salvo.

Si planea una adquisición, no arriesgue y acuda a profesionales. Contáctenos en consultas@arws.cz para una consulta sin compromiso sobre su proyecto.