Edificios verdes en la República Checa

¿Qué se entiende por edificio verde y cuál es el marco jurídico?

El edificio verde (también llamado edificio sostenible o edificio de baja demanda energética) no es un concepto jurídico unitario con una única definición. Se trata más bien de un conjunto de criterios que una construcción puede cumplir en distintos planos:

Eficiencia energética: el criterio jurídico más importante. Se mide en kWh/m² al año y la regula la Ley de Gestión de la Energía checa (Ley n.º 406/2000 Sb., en adelante «Ley de Gestión Energética»), en relación con la Directiva (UE) 2024/1222 europea (la llamada refundición de la EPBD, nueva versión de la directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios).

Ciclo de vida del edificio: los sistemas de certificación como BREEAM, LEED o el sistema checo (menos extendido) evalúan el edificio desde su diseño, pasando por la construcción, hasta su explotación y demolición. Estos sistemas no son obligatorios, pero sin ellos no podrá acceder a la financiación verde (green bonds, hipotecas ESG, etc.).

Marco jurídico en la República Checa: la eficiencia energética de los edificios se rige principalmente por la Ley de Gestión Energética y por el Decreto de ejecución checo n.º 264/2020 Sb., sobre la eficiencia energética de los edificios. A partir de 2026, con la transposición de la nueva Directiva (UE) 2024/1222, se producen cambios fundamentales y un endurecimiento de los estándares vigentes:

• Los edificios de nueva construcción deben ser, ya desde 2021, edificios de consumo de energía casi nulo (NZEB – Nearly Zero Energy Building). Con la transposición de la nueva directiva se introduce progresivamente, a partir de 2026/2028, un estándar aún más exigente de cero emisiones (ZEB – Zero-Emission Building).
• Las construcciones en las que se realiza una modificación importante de un edificio terminado (p. ej., aislamiento de la envolvente, sustitución del sistema de calefacción) deben mejorar su eficiencia energética.
• Los edificios públicos estarán sujetos a requisitos especiales de renovación y de consecución del estándar ZEB, con plazos vinculantes a partir de 2028.

Los abogados del despacho ARROWS consideran este ámbito extraordinariamente arriesgado: la legislación evoluciona muy rápido y la interpretación de las distintas normas no siempre es uniforme en la práctica. Por ello es necesario contar con un asesor competente que le ayude a identificar a tiempo qué obligaciones afectan concretamente a su proyecto. Para orientarse rápidamente en cómo los procedimientos de autorización y los requisitos regulatorios se reflejan en el calendario de obra, también puede resultar útil el artículo Por qué los inversores eligen ARROWS en Derecho de la construcción: gestión eficiente de los procedimientos de autorización y eliminación de retrasos innecesarios.

Obligaciones según el Derecho de la UE y el Derecho checo

Si es usted inversor o promotor en la República Checa, debería conocer las siguientes obligaciones:

1. Certificado de eficiencia energética del edificio (PENB) y auditoría energética

Todo edificio destinado a la venta o al alquiler, así como los edificios nuevos y los sometidos a una modificación importante, deben disponer de un certificado de eficiencia energética del edificio (PENB) válido. La auditoría energética es un análisis más profundo destinado a identificar posibles ahorros. Tanto el PENB como la auditoría deben ser realizados por una persona autorizada, un especialista energético, y deben contener los parámetros técnicos concretos del edificio, su clase energética (de la A a la G, siendo la A la mejor) y recomendaciones de mejora.

Error frecuente: muchos promotores creen que basta con el certificado antiguo, anterior a la rehabilitación energética. No es así: en cuanto el edificio se somete a una modificación importante (p. ej., reconstrucción de la envolvente o del sistema de calefacción), el certificado debe actualizarse. Si no lo hace, el edificio puede venderse o alquilarse, pero el vendedor o arrendador se expone a una multa y el comprador o arrendatario puede reclamar una indemnización por daños o una rebaja del precio. En estas situaciones se aborda también la configuración de la responsabilidad y de las penalizaciones contractuales, para lo que puede ayudar un apoyo continuo en materia de contratos y negociación.

2. Edificio nuevo = NZEB ya ahora, ZEB en un futuro próximo

La legislación checa exige que los edificios nuevos cumplan el estándar de consumo de energía casi nulo (NZEB) ya desde 2021. Con la transposición de la Directiva (UE) 2024/1222 se introduce un estándar aún más estricto de edificio de cero emisiones (ZEB).

Según esta directiva:

• Los edificios nuevos propiedad de autoridades públicas deben ser edificios de cero emisiones a partir del 1 de enero de 2028.
• Todos los demás edificios nuevos deben ser edificios de cero emisiones a partir del 1 de enero de 2030.
• No obstante, la legislación checa puede fijar objetivos nacionales más ambiciosos o plazos anteriores para determinadas categorías de edificios, lo que en el marco de la transposición se espera ya a partir de 2026. Si su proyecto puede quedar sujeto a regímenes de autorización ambiental, guarda relación con ello también la cuestión de los límites de emisiones y las sanciones descrita en el artículo Autorización integrada (IPPC) y límites de emisiones: marco jurídico y sanciones por incumplimiento.

Impacto práctico: No puede construir edificios «comercialmente baratos» con un aislamiento más débil y ventanas profundas. Debe invertir en una solución energética de calidad ya en el proyecto; de lo contrario, no obtendrá la licencia de obras (stavební povolení) o no podrá obtener la aprobación de uso del edificio. Si no lo aclara con el proyectista y el jefe de obra ya en la licitación, puede acabar con una construcción que no se puede terminar legalmente ni utilizar debidamente.

3. Medidas obligatorias para reducir la demanda energética en las rehabilitaciones

Si rehabilita un edificio existente y se trata de la denominada modificación importante de un edificio terminado (p. ej., aislamiento, sustitución de ventanas, intervención en el sistema de calefacción), debe mejorar obligatoriamente su eficiencia energética. La ley define qué requisitos debe cumplir el edificio así renovado.

No podrá prescindir de ello si quiere mantener el atractivo del edificio y asegurar su financiabilidad futura. Además, la Directiva (UE) 2024/1222 introduce normas mínimas de eficiencia energética (MEPS) para los edificios no residenciales existentes, con el objetivo de renovar progresivamente los peores.

4. Elementos de energías renovables

La Directiva (UE) 2024/1222 introduce la obligación de instalar equipos solares en los edificios nuevos y en los que se someten a una modificación importante.

Esta obligación se introducirá de forma progresiva:

• a partir del 31 de diciembre de 2026 para todos los edificios públicos nuevos y para los edificios públicos existentes sometidos a una renovación importante,
• a partir del 31 de diciembre de 2027 para todos los edificios no residenciales nuevos y para los edificios no residenciales existentes sometidos a una renovación importante,
• a partir del 31 de diciembre de 2029 para todos los edificios residenciales nuevos y para los edificios residenciales existentes sometidos a una renovación importante.

Aunque antes la ausencia de estos elementos no siempre estaba sancionada legalmente (salvo en relación con el cumplimiento de NZEB/ZEB), con la nueva legislación se convierte en una obligación directa. Además, los bancos prefieren los proyectos con fuentes renovables y ofrecen para ellos una financiación más ventajosa.

Certificación y estándares de edificios verdes

Junto a las obligaciones jurídicamente vinculantes existe una serie de sistemas de certificación voluntarios. Aunque no son legales, tienen una enorme influencia práctica en la financiación y en el valor comercial de su edificio.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method): estándar británico con reconocimiento mundial. Evalúa el edificio según criterios que incluyen energía, agua, salud y calidad del ambiente interior, gestión, transporte, materiales, residuos e innovación. El edificio obtiene una calificación: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent u Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design): estándar estadounidense con certificados de 40 a 110 puntos. Es más popular en EE. UU., pero también se está extendiendo en Europa. Calificaciones: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Aunque la certificación de edificio verde no es obligatoria, los bancos pueden discriminarle y las entidades hipotecarias apoyan ahora activamente solo a los edificios certificados mediante tipos de interés más bajos.

Si certifica el edificio solo tras su finalización, obtendrá peores resultados y le resultará considerablemente más caro que si lo hubiera diseñado teniendo en cuenta la certificación desde el principio.

Los abogados de ARROWS son conscientes de que los procesos de certificación son complejos y requieren coordinación con el proyectista, el jefe de obra, los auditores y los organismos de certificación. Si quiere tener la seguridad de que el procedimiento es correcto, debería buscar asesoramiento con antelación, no cuando surjan los problemas.

Requisitos concretos para los inversores

Eficiencia energética: qué debe cumplir en la práctica

Si construye o rehabilita, estas son las reglas y los plazos concretos que debe conocer:

Dinero y sanciones

Si construye un edificio que no cumple los requisitos ZEB/NZEB, la oficina de urbanismo y construcción (stavební úřad) puede paralizar la obra y no emitir la resolución de aprobación de uso. A las personas jurídicas o personas físicas empresarias se les puede imponer una multa de hasta 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR) según la Ley de Gestión Energética.

Si vende o alquila el edificio sin un certificado de eficiencia energética actualizado, se expone a una multa de hasta 200 000 CZK (para personas jurídicas y empresarios) o 100 000 CZK (aprox. 4 100 EUR) (para personas físicas), y además el comprador o arrendatario puede reclamar una rebaja del precio o la resolución del contrato.

Otras obligaciones regulatorias

Taxonomía de la UE: es un conjunto de criterios que determinan si su edificio es «sostenible» desde el punto de vista del Derecho de la Unión (Reglamento (UE) 2020/852).

Si quiere acceder a la financiación verde o a los fondos de la UE, su edificio debe cumplir estos criterios. Si no está seguro, en ARROWS contamos con abogados que le asesorarán sobre la aplicación de la taxonomía a su proyecto concreto.

Declaración de prestaciones: si construye un edificio, debe asegurarse de que todos los productos de construcción cumplan los requisitos del Reglamento (UE) n.º 305/2011 (CPR) y cuenten con la Declaración de Prestaciones (DoP) emitida. Esto es imprescindible para garantizar la calidad y la seguridad del edificio.

Agua y residuos: además de la energía, en la construcción verde se evalúan también el consumo de agua y la gestión de residuos. Algunos sistemas de certificación imponen exigencias estrictas sobre sistemas de recogida de agua de lluvia, reciclaje de materiales de construcción, etc. Incluso sin certificación existen requisitos legales sobre la gestión de aguas y residuos.

Riesgos prácticos y errores más frecuentes en los proyectos

Riesgos que los inversores suelen subestimar

• Error en la auditoría energética / PENB
  El especialista energético mide o calcula incorrectamente la eficiencia energética. El edificio no alcanza entonces los estándares exigidos (p. ej., ZEB), aunque se creía que sí. Consecuencia: se le deniega o condiciona la licencia de obras, se aplaza la aprobación de uso, se cae la hipoteca y el proyecto se vuelve difícil de realizar sin grandes costes adicionales.
• Certificación tardía del edificio verde
  Muchos promotores creen que pueden encargar la certificación (BREEAM, LEED) una vez terminada la obra. Error. El certificador encuentra entonces decenas de deficiencias cuya corrección en un edificio ya construido resulta muy cara. La certificación debe abordarse en el diseño del proyecto y durante su desarrollo, no a posteriori.
• Problemas de financiación sin certificación

El banco le bloquea el préstamo hipotecario porque la construcción no tiene certificación de edificio verde. Con ello también bloquea a su arrendatario o comprador el acceso a una financiación ventajosa. Realidad: sin una certificación reconocida de edificio verde es hoy prácticamente imposible obtener una financiación «verde» ventajosa, y el inmueble pierde valor de mercado.

• Proyectos transfronterizos
  Si construye para clientes extranjeros, estos rara vez son conscientes de que los requisitos legales para edificios verdes difieren entre países. Un edificio que cumple los requisitos checos puede no cumplir los alemanes o austriacos.Si el despacho ARROWS no le ayuda con la dimensión transfronteriza del proyecto, se expone a litigios y a la devolución de fondos.

Financiación de edificios verdes: aspectos jurídicos

Marco jurídico de la financiación sostenible y Taxonomía de la UE

La UE y el Banco Nacional Checo (ČNB) apoyan actualmente la financiación de proyectos verdes mediante la llamada financiación sostenible (green bonds, hipotecas verdes, fondos ESG).

Para que su proyecto pueda optar a estos productos, debe cumplir los criterios de la Taxonomía de la UE (Reglamento (UE) 2020/852). Esto significa que el acreedor se reserva el derecho de auditar su edificio y verificar que todos los parámetros energéticos prometidos son reales. Si facilita información falsa o no se cumplen los parámetros, se expone a la devolución de fondos, intereses de penalización y un litigio.

Contratos con el jefe de obra y los subcontratistas

Si en el proyecto pone el acento en la energía y la sostenibilidad, debe quedar claramente definido en la relación de trabajos y en el contrato con el contratista. Error frecuente: el contrato guarda silencio sobre la obligación de eficiencia energética. El contratista construye entonces «de forma normal», sin tener en cuenta los estándares verdes.

Los abogados de ARROWS son conscientes de que los contratos de obra con obligaciones energéticas deben redactarse de forma específica. Le ayudaremos a preparar un contrato que proteja sus intereses y defina claramente las obligaciones de todas las partes.

Resumen

Los edificios verdes en la República Checa no son un lujo: son estándares jurídicamente obligatorios que se endurecerán aún más en los próximos años. Si es usted inversor, promotor o propietario de un inmueble y no cumple las obligaciones energéticas (ZEB para las nuevas construcciones, certificados de eficiencia energética y auditorías), se expone a sanciones económicas, al bloqueo de transacciones, a la imposibilidad de obtener financiación ventajosa y a litigios.

Pasos aparentemente sencillos (encargar la auditoría, recopilar datos para la certificación, preparar el certificado de eficiencia energética) esconden multitud de detalles procedimentales, vínculos jurídicos y riesgos. Los errores habituales en este proceso cuestan a los proyectos de cientos de miles a millones de coronas checas y pueden provocar retrasos o incluso que la obra no llegue a terminarse ni a obtener la aprobación de uso.

Si quiere tener la seguridad de que su proyecto superará todos los requisitos legales para edificios verdes sin sorpresas ni multas, confíe el asunto a los abogados del despacho ARROWS.

Le ayudaremos a revisar las obligaciones energéticas de su proyecto, a coordinarse con los especialistas energéticos y los contratistas, a preparar la documentación de certificación, a negociar con los bancos la financiación y, si es necesario, a defenderse ante las autoridades. Contáctenos en consultas@arws.cz.