Edificios verdes en la República Checa

¿Qué se entiende por edificio verde y cuál es el marco jurídico?

El edificio verde (también llamado edificio sostenible o edificio de baja demanda energética) no es un concepto jurídico unitario con una única definición. Se trata más bien de un conjunto de criterios que una construcción puede cumplir en distintos planos:

Eficiencia energética: el criterio jurídico más importante. Se mide en kWh/m² al año y la regula la Ley de Gestión de la Energía checa (Ley n.º 406/2000 Sb., en adelante «Ley de Gestión Energética»), en relación con la Directiva (UE) 2024/1275 europea (la llamada refundición de la EPBD, nueva versión de la directiva relativa a la eficiencia energética de los edificios).

Ciclo de vida del edificio: los sistemas de certificación como BREEAM, LEED o el sistema checo (menos extendido) evalúan el edificio desde su diseño, pasando por la construcción, hasta su explotación y demolición. Estos sistemas no son obligatorios, pero sin ellos le resultará más difícil acceder a la financiación verde (green bonds, hipotecas ESG, etc.).

Marco jurídico en la República Checa: la eficiencia energética de los edificios se rige principalmente por la Ley de Gestión Energética y por el Decreto de ejecución checo n.º 264/2020 Sb., sobre la eficiencia energética de los edificios. La Directiva (UE) 2024/1275 debía transponerse al Derecho checo antes del 29 de mayo de 2026. No ha sido así. Por ello, el 15 de julio de 2026 la Comisión incoó un procedimiento de infracción contra los 27 Estados miembros, incluida la República Checa. Según la información disponible, el proyecto de modificación de la Ley de Gestión Energética se encuentra en fase de consulta. Hasta su aprobación, las nuevas obligaciones derivadas de la directiva no se aplicarán directamente a los inversores en la República Checa; rigen las normas checas vigentes:

• Todo edificio nuevo debe cumplir los requisitos de edificio de consumo de energía casi nulo (NZEB – Nearly Zero Energy Building) conforme al Decreto n.º 264/2020 Sb., en la redacción vigente en la fecha en que adquiera firmeza la autorización del proyecto; para todos los edificios nuevos esto se aplica a más tardar desde el 1 de enero de 2020. La directiva prevé el estándar más exigente de edificio de cero emisiones (ZEB – Zero-Emission Building), pero en la República Checa no empezará a aplicarse hasta después de la transposición.
• Las construcciones en las que se realiza una modificación importante de un edificio terminado (modificación de más del 25 % de la superficie de la envolvente del edificio, p. ej., un aislamiento térmico de gran alcance) deben cumplir los requisitos de eficiencia energética establecidos en el decreto.
• Según la directiva, los edificios nuevos que sean propiedad de organismos públicos deben cumplir el estándar ZEB a partir del 1 de enero de 2028; en la República Checa esto no será vinculante hasta después de la transposición.

Los abogados del despacho ARROWS consideran este ámbito extraordinariamente arriesgado: la legislación evoluciona muy rápido y la interpretación de las distintas normas no siempre es uniforme en la práctica. Por ello es necesario contar con un asesor competente que le ayude a identificar a tiempo qué obligaciones afectan concretamente a su proyecto. Para orientarse rápidamente en cómo los procedimientos de autorización y los requisitos regulatorios se reflejan en el calendario de obra, también puede resultar útil el artículo Por qué los inversores eligen ARROWS en Derecho de la construcción: gestión eficiente de los procedimientos de autorización y eliminación de retrasos innecesarios.

Obligaciones según el Derecho de la UE y el Derecho checo

Si es usted inversor o promotor en la República Checa, debería conocer las siguientes obligaciones:

1. Certificado de eficiencia energética del edificio (PENB) y auditoría energética

Todo edificio destinado a la venta o al alquiler, así como los edificios nuevos y los sometidos a una modificación importante, deben disponer de un certificado de eficiencia energética del edificio (PENB) válido. La auditoría energética es un análisis más profundo destinado a identificar posibles ahorros y solo están obligados a realizarla determinadas empresas con un mayor consumo de energía y el sector público. Tanto el PENB como la auditoría deben ser realizados por una persona autorizada, un especialista energético, y el certificado contiene los parámetros técnicos concretos del edificio, su clase energética (de la A a la G, siendo la A la mejor) y recomendaciones de mejora.

Error frecuente: muchos promotores creen que basta con el certificado antiguo, anterior a la rehabilitación energética. No es así: el certificado es válido durante 10 años, pero como máximo hasta que se realice una modificación importante del edificio terminado o hasta que cambie el sistema de calefacción, refrigeración o preparación de agua caliente. Si no lo actualiza, el edificio puede venderse o alquilarse, pero el vendedor o arrendador se expone a una multa de hasta 200 000 CZK. Que el comprador o el arrendatario tengan además pretensiones de Derecho privado depende del contrato y de las circunstancias, por lo que conviene regularlo expresamente en el contrato. En estas situaciones se aborda también la configuración de la responsabilidad y de las penalizaciones contractuales, para lo que puede ayudar un apoyo continuo en materia de contratos y negociación.

2. Edificio nuevo = NZEB ya ahora, ZEB en un futuro próximo

La legislación checa exige que todo edificio nuevo cumpla el estándar de consumo de energía casi nulo (NZEB). El promotor de la obra acredita su cumplimiento mediante el certificado de eficiencia energética, a más tardar junto con la solicitud de la resolución de aprobación de uso. La Directiva (UE) 2024/1275 introduce un estándar aún más estricto de edificio de cero emisiones (ZEB). En la República Checa se aplicará cuando lo incorpore la ley checa de modificación.

Según la directiva (tras su transposición):

• Los edificios nuevos propiedad de organismos públicos deben ser edificios de cero emisiones a partir del 1 de enero de 2028.
• Todos los demás edificios nuevos deben ser edificios de cero emisiones a partir del 1 de enero de 2030.
• La ley checa de transposición puede fijar además requisitos nacionales más estrictos para determinadas categorías de edificios. Al mismo tiempo, la directiva permite que los requisitos ZEB no se apliquen a los edificios cuya solicitud de autorización se haya presentado antes de las fechas indicadas. La redacción checa definitiva aún no se conoce. Si su proyecto puede quedar sujeto a regímenes de autorización ambiental, guarda relación con ello también la cuestión de los límites de emisiones y las sanciones descrita en el artículo Autorización integrada (IPPC) y límites de emisiones: marco jurídico y sanciones por incumplimiento.

Impacto práctico: No puede construir edificios «comercialmente baratos» con un aislamiento más débil y ventanas profundas. Debe invertir en una solución energética de calidad ya en el proyecto; de lo contrario, no podrá acreditar el cumplimiento de los requisitos mediante el certificado en la aprobación de uso del edificio y se expone a una multa. Si no lo aclara con el proyectista y el jefe de obra ya en la licitación, puede acabar con una construcción que no se puede terminar legalmente ni utilizar debidamente.

3. Medidas obligatorias para reducir la demanda energética en las rehabilitaciones

Si rehabilita un edificio existente y se trata de la denominada modificación importante de un edificio terminado, es decir, una modificación que afecta a más del 25 % de la superficie total de la envolvente del edificio (normalmente un aislamiento térmico extenso o la sustitución de ventanas), debe cumplir los requisitos de eficiencia energética establecidos en el decreto. Los requisitos relativos a los elementos modificados (ventanas, aislamiento, fuente de calor) se aplican también en las modificaciones menores. La ley define qué requisitos debe cumplir el edificio así renovado.

No podrá prescindir de ello si quiere mantener el atractivo del edificio y asegurar su financiabilidad futura. Además, la Directiva (UE) 2024/1275 obliga a los Estados miembros a introducir normas mínimas de eficiencia energética (MEPS) para los edificios no residenciales existentes, que deben conducir progresivamente a la renovación de los peores. Las obligaciones concretas para los propietarios no las establecerá hasta la normativa checa de transposición.

4. Elementos de energías renovables

La Directiva (UE) 2024/1275 obliga a los Estados miembros a garantizar la instalación de equipos solares cuando sea técnicamente adecuado y viable desde el punto de vista económico y funcional. Según la directiva, esto debe aplicarse:

• hasta el 31 de diciembre de 2026 para los edificios públicos nuevos y los edificios no residenciales nuevos con una superficie útil superior a 250 m²,
• en los edificios públicos existentes, de forma progresiva: de más de 2 000 m² hasta el 31 de diciembre de 2027, de más de 750 m² hasta el 31 de diciembre de 2028 y de más de 250 m² hasta el 31 de diciembre de 2030,
• hasta el 31 de diciembre de 2027 para los edificios no residenciales existentes de más de 500 m², si se someten a una renovación importante o a una intervención que requiera autorización,
• hasta el 31 de diciembre de 2029 para todos los edificios residenciales nuevos y los nuevos aparcamientos cubiertos adyacentes a edificios.

Para el inversor en la República Checa, estos plazos no serán vinculantes hasta que se apruebe la normativa checa de transposición, que puede añadir excepciones y detalles. No obstante, es razonable preparar ya ahora para la energía fotovoltaica los nuevos proyectos no residenciales cuya aprobación de uso esté prevista para 2027–2028: la adaptación posterior de la cubierta, de la estructura o de la instalación eléctrica suele ser considerablemente más cara. Además, los bancos suelen preferir los proyectos con fuentes renovables.

Certificación y estándares de edificios verdes

Junto a las obligaciones jurídicamente vinculantes existe una serie de sistemas de certificación voluntarios. Aunque no son legales, tienen una enorme influencia práctica en la financiación y en el valor comercial de su edificio.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method): estándar británico con reconocimiento mundial. Evalúa el edificio según criterios que incluyen energía, agua, salud y calidad del ambiente interior, gestión, transporte, materiales, residuos e innovación. El edificio obtiene una calificación: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent u Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design): estándar estadounidense con certificados de 40 a 110 puntos. Es más popular en EE. UU., pero también se está extendiendo en Europa. Calificaciones: Certified, Silver, Gold, Platinum.

Aunque la certificación de edificio verde no es obligatoria, los bancos pueden valorar peor los proyectos que carecen de ella y numerosas entidades financieras ofrecen condiciones más ventajosas a los edificios certificados.

Si certifica el edificio solo tras su finalización, obtendrá peores resultados y le resultará considerablemente más caro que si lo hubiera diseñado teniendo en cuenta la certificación desde el principio.

Los abogados de ARROWS son conscientes de que los procesos de certificación son complejos y requieren coordinación con el proyectista, el jefe de obra, los auditores y los organismos de certificación. Si quiere tener la seguridad de que el procedimiento es correcto, debería buscar asesoramiento con antelación, no cuando surjan los problemas.

Requisitos concretos para los inversores

Eficiencia energética: qué debe cumplir en la práctica

Si construye o rehabilita, estas son las reglas y los plazos concretos que debe conocer:

Dinero y sanciones

El promotor acredita el cumplimiento de los requisitos NZEB mediante el certificado de eficiencia energética que acompaña a la solicitud de la resolución de aprobación de uso, por lo que el incumplimiento se pondrá de manifiesto, a más tardar, en el momento de la aprobación de uso. Al promotor, ya sea una empresa o una persona física, se le puede imponer por el incumplimiento de los requisitos de eficiencia energética de un edificio nuevo una multa de hasta 5 000 000 CZK (aprox. 205 800 EUR) según la Ley de Gestión Energética.

Si vende o alquila un edificio o una unidad sin haber presentado el certificado al interesado y sin habérselo entregado en el momento de la firma del contrato, se expone a una multa de hasta 200 000 CZK. Esta se aplica tanto a las empresas como a las personas físicas. La clase de eficiencia energética debe indicarse también en los anuncios.

Otras obligaciones regulatorias

Taxonomía de la UE: es un conjunto de criterios que determinan si su edificio es «sostenible» desde el punto de vista del Derecho de la Unión (Reglamento (UE) 2020/852).

Si quiere acceder a la financiación verde o a los fondos de la UE, su edificio debe cumplir estos criterios. Si no está seguro, en ARROWS contamos con abogados que le asesorarán sobre la aplicación de la taxonomía a su proyecto concreto.

Declaración de prestaciones: si construye un edificio, debe asegurarse de que todos los productos de construcción cumplan los requisitos de las normas de la Unión sobre productos de construcción (desde el 8 de enero de 2026, el nuevo Reglamento (UE) 2024/3110, si bien las disposiciones del anterior Reglamento (UE) n.º 305/2011 relativas a la declaración de prestaciones siguen aplicándose transitoriamente) y cuenten con la Declaración de Prestaciones (DoP) emitida. Esto es imprescindible para garantizar la calidad y la seguridad del edificio.

Agua y residuos: además de la energía, en la construcción verde se evalúan también el consumo de agua y la gestión de residuos. Algunos sistemas de certificación imponen exigencias estrictas sobre sistemas de recogida de agua de lluvia, reciclaje de materiales de construcción, etc. Incluso sin certificación existen requisitos legales sobre la gestión de aguas y residuos.

Riesgos prácticos y errores más frecuentes en los proyectos

Riesgos que los inversores suelen subestimar

• Error en la auditoría energética / PENB
  El especialista energético mide o calcula incorrectamente la eficiencia energética. El edificio no alcanza entonces los estándares exigidos (p. ej., NZEB), aunque se creía que sí. Consecuencia: se aplaza la aprobación de uso, se expone a una multa, se cae la hipoteca y el proyecto se vuelve difícil de realizar sin grandes costes adicionales.
• Certificación tardía del edificio verde
  Muchos promotores creen que pueden encargar la certificación (BREEAM, LEED) una vez terminada la obra. Error. El certificador encuentra entonces decenas de deficiencias cuya corrección en un edificio ya construido resulta muy cara. La certificación debe abordarse en el diseño del proyecto y durante su desarrollo, no a posteriori.
• Problemas de financiación sin certificación

El banco puede encarecerle el préstamo o denegárselo porque la construcción no tiene certificación de edificio verde. Con ello también complica a su arrendatario o comprador el acceso a una financiación ventajosa. Realidad: sin una certificación reconocida de edificio verde es hoy considerablemente más difícil obtener una financiación «verde» ventajosa, y el inmueble pierde valor de mercado.

• Proyectos transfronterizos
  Si construye para clientes extranjeros, estos rara vez son conscientes de que los requisitos legales para edificios verdes difieren entre países. Un edificio que cumple los requisitos checos puede no cumplir los alemanes o austriacos.Si el despacho ARROWS no le ayuda con la dimensión transfronteriza del proyecto, se expone a litigios y a la devolución de fondos.

Financiación de edificios verdes: aspectos jurídicos

Marco jurídico de la financiación sostenible y Taxonomía de la UE

La UE apoya la financiación de proyectos verdes mediante la llamada financiación sostenible (green bonds, hipotecas verdes, fondos ESG).

Para que su proyecto pueda optar a estos productos, por regla general debe cumplir los criterios de la Taxonomía de la UE (Reglamento (UE) 2020/852). Esto significa que el acreedor normalmente se reserva contractualmente el derecho de auditar su edificio y verificar que todos los parámetros energéticos prometidos son reales. Si facilita información falsa o no se cumplen los parámetros, se expone a la devolución de fondos, intereses de penalización y un litigio.

Contratos con el jefe de obra y los subcontratistas

Si en el proyecto pone el acento en la energía y la sostenibilidad, debe quedar claramente definido en la relación de trabajos y en el contrato con el contratista. Error frecuente: el contrato guarda silencio sobre la obligación de eficiencia energética. El contratista construye entonces «de forma normal», sin tener en cuenta los estándares verdes.

Los abogados de ARROWS son conscientes de que los contratos de obra con obligaciones energéticas deben redactarse de forma específica. Le ayudaremos a preparar un contrato que proteja sus intereses y defina claramente las obligaciones de todas las partes.

Resumen

Los edificios verdes en la República Checa no son un lujo: son estándares jurídicamente obligatorios que se endurecerán aún más en los próximos años. Si es usted inversor, promotor o propietario de un inmueble y no cumple las obligaciones energéticas (NZEB para las nuevas construcciones, certificados de eficiencia energética y, en el caso de determinadas empresas, auditorías), se expone a sanciones económicas, al bloqueo de transacciones, a la imposibilidad de obtener financiación ventajosa y a litigios.

Pasos aparentemente sencillos (encargar la auditoría, recopilar datos para la certificación, preparar el certificado de eficiencia energética) esconden multitud de detalles procedimentales, vínculos jurídicos y riesgos. Los errores habituales en este proceso cuestan a los proyectos de cientos de miles a millones de coronas checas y pueden provocar retrasos o incluso que la obra no llegue a terminarse ni a obtener la aprobación de uso.

Si quiere tener la seguridad de que su proyecto superará todos los requisitos legales para edificios verdes sin sorpresas ni multas, confíe el asunto a los abogados del despacho ARROWS.

Le ayudaremos a revisar las obligaciones energéticas de su proyecto, a coordinarse con los especialistas energéticos y los contratistas, a preparar la documentación de certificación, a negociar con los bancos la financiación y, si es necesario, a defenderse ante las autoridades. Contáctenos en consultas@arws.cz.