Arrendamiento entre empresas vinculadas

Por qué la oficina tributaria se ocupa del arrendamiento entre empresas vinculadas

El arrendamiento entre empresas vinculadas es un tema atractivo para la oficina tributaria por una razón sencilla: se trata de un ámbito fácil de abordar, en el que la diferencia entre el precio real de mercado y la renta fijada internamente puede influir significativamente en la base imponible del impuesto sobre la renta. Si la renta está artificialmente reducida, disminuyen los gastos de una sociedad y, al mismo tiempo, se limita el ingreso imponible de la otra, o bien se traslada el beneficio a una entidad con menor tributación.

Por el contrario, si la renta es desproporcionadamente alta, el beneficio se traslada a otro eslabón del grupo, lo que puede servir para una planificación fiscal agresiva. Por ello, la administración tributaria examina si la renta pactada entre personas vinculadas no se aparta del importe que habrían acordado entidades independientes en condiciones normales de mercado.

El fundamento de este enfoque es el principio de plena competencia, conocido en inglés como arm's length principle. Este principio se refleja en las normas sobre el ajuste de la base imponible del impuesto sobre la renta en los casos en que las condiciones entre personas vinculadas difieren de las que se darían entre personas independientes y dicha diferencia reduce la base imponible.

El ajuste de la base imponible del impuesto sobre la renta entre personas vinculadas está regulado en el § 23, apartado 7, de la Ley del Impuesto sobre la Renta checa (Ley n.º 586/1992 Sb., en adelante «LIR»). En la práctica conviene que la fijación de los precios de transferencia (incluida la renta) esté respaldada también desde el punto de vista fiscal, para lo cual puede recurrirse al apoyo en el marco del asesoramiento fiscal. Todo ello en la redacción vigente de la LIR. En la práctica, esto significa que la oficina tributaria puede ajustar la base imponible como si la renta correspondiera a la renta de mercado. Si el contribuyente no demuestra que el precio pactado se aproxima al nivel de mercado, se arriesga a una liquidación complementaria del impuesto y a las sanciones correspondientes.

Este principio no se limita a los grandes grupos multinacionales, sino que afecta también a empresas puramente checas, a holdings familiares y a situaciones en las que el propietario arrienda un inmueble a su propia sociedad.

Otro motivo del mayor interés de la administración tributaria es que la renta de inmuebles suele representar una partida importante de gastos o de ingresos, y ello a largo plazo. Una renta mal fijada no supone, por tanto, un error puntual, sino un error grave multiplicado por varios periodos impositivos.

En el momento de la inspección tributaria pueden acumularse liquidaciones complementarias de varios años y, junto con los intereses de demora y el recargo, el importe resultante se vuelve muy doloroso para la empresa. Para prevenir estos efectos ayuda evaluar de forma continua las partidas de gasto de riesgo, como resume también el artículo Partidas de riesgo en la declaración de impuestos 2026: a qué gastos empresariales prestar atención y cómo defenderlos con seguridad. Los intereses de demora se fijan en el tipo repo del Banco Nacional Checo (ČNB) vigente el primer día del semestre natural correspondiente, incrementado en 14 puntos porcentuales, y el recargo asciende al 20 % del impuesto liquidado adicionalmente. Además, la oficina tributaria utiliza cada vez más herramientas analíticas sofisticadas que permiten comparar datos del Catastro inmobiliario (katastr nemovitostí), de las cuentas anuales o de bases de datos internas de arrendamientos.

No debemos olvidar que en el ámbito del arrendamiento entre personas vinculadas confluyen el Derecho tributario, el mercantil y el privado. Precisamente por eso tiene sentido abordar las relaciones de arrendamiento también en el contexto más amplio de la configuración del grupo y de las relaciones entre socios, en el marco del Derecho societario, holdings y estructuras. No es decisivo solo cuánto se facturan las sociedades vinculadas, sino también cómo está construida la relación desde el punto de vista del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «Código Civil»), cómo se refleja en la contabilidad, qué efectos tiene en el IVA y si corresponde a la realidad económica de la operación.

Un problema típico es, por ejemplo, la situación en la que la renta encubre la financiación de parte de una inversión, la prestación de servicios o la asunción de riesgos específicos, sin que estos elementos estén separados de forma transparente en el contrato y en el cálculo de la renta. Precisamente en estos casos, los abogados y asesores fiscales del despacho ARROWS se encuentran a menudo con que el cliente consideraba la fijación del arrendamiento como algo «banal», pero la oficina tributaria valoró la situación de forma completamente distinta.

Desde el punto de vista del empresario, es esencial darse cuenta de que la renta entre empresas vinculadas no es solo una cifra interna acordada por los propietarios o la dirección. Se trata de un dato que debe resistir frente al mundo exterior: ante la oficina tributaria, el auditor, el banco que concede la financiación, posibles inversores o el comprador de la sociedad. En relación con la revisión de la empresa por un inversor o comprador, puede ser útil repasar también las deficiencias jurídicas y fiscales típicas descritas en el texto Cómo preparar la empresa para su venta: los defectos jurídicos y fiscales que con mayor frecuencia frustran toda la operación.

La fijación de la renta influye así no solo en la posición fiscal, sino también en el valor de la empresa, la calidad del cash-flow y la posición negociadora en las operaciones. Por ello conviene percibir el arrendamiento entre personas vinculadas como un tema estratégico y no solo como un detalle técnico del departamento contable.

Cuándo se consideran vinculadas las empresas y qué arrendamientos son de riesgo

Para que al arrendamiento se le apliquen las normas sobre personas vinculadas, es clave si el arrendador y el arrendatario se consideran vinculados desde el punto de vista de la normativa tributaria. La definición de personas vinculadas se encuentra en el § 23, apartado 7, de la LIR.

Normalmente se trata de relaciones entre sociedades de un mismo grupo, entre sociedad matriz y filial, entre sociedades hermanas controladas por el mismo propietario o entre una sociedad y una persona física – el propietario que le arrienda un inmueble. Sin embargo, en la categoría de personas vinculadas pueden entrar también relaciones en las que no existe una participación directa en el capital, pero sí una influencia significativa en la gestión o el control, por ejemplo mediante contratos, vinculación personal (las llamadas personas vinculadas de otro modo) u otros acuerdos.

Típicamente será el caso cuando una misma persona es administrador o miembro de los órganos de varias sociedades que comercian entre sí, o cuando una persona participa directa o indirectamente en la gestión o el control de otra.

El arrendamiento supervisado por la oficina tributaria no tiene por qué referirse solo a inmuebles. En el punto de mira están también los arrendamientos de bienes muebles, por ejemplo máquinas, líneas de producción, vehículos o equipos informáticos, así como el arrendamiento de derechos, por ejemplo licencias de software o el uso de marcas.

En todos estos casos, la renta pactada debe corresponder a lo que sería habitual entre personas independientes. En los inmuebles es importante además si se trata del arrendamiento de viviendas, oficinas, almacenes, naves de producción o inmuebles especializados, ya que la renta de mercado difiere notablemente entre segmentos y un profano puede partir fácilmente de comparaciones inadecuadas.

Pueden calificarse de riesgo sobre todo los arrendamientos entre personas vinculadas cuya renta es notablemente superior o inferior a la habitual en la localidad, el momento y el segmento dados, y para los que al mismo tiempo no existe documentación que explique los motivos de esa diferencia. Una situación típica es, por ejemplo, el arrendamiento de un inmueble por su propietario a su propia sociedad por una renta simbólica, mientras la empresa soporta todos los gastos de mantenimiento y los deduce fiscalmente.

En el otro extremo puede estar el arrendamiento de un edificio de oficinas entre sociedades de un grupo multinacional por una renta superior a la de mercado, con el fin de trasladar artificialmente beneficios a otra jurisdicción. En ambos casos, la administración tributaria preguntará por la justificación económica y jurídica del precio fijado.

Una categoría específica la constituyen las situaciones en las que el arrendamiento se pacta formalmente entre entidades independientes, pero en realidad existen vínculos ocultos que hacen que estos socios no sean realmente independientes. Puede tratarse, por ejemplo, de la relación entre dos sociedades cuyos administradores son parientes cercanos o socios comerciales de larga data que actúan de forma concertada.

En tales casos, la oficina tributaria puede concluir que se trata de personas vinculadas de otro modo y aplicar las normas de precios de transferencia incluso cuando el contribuyente creía estar operando con un tercero independiente. Por ello, para los directivos es importante tener una visión general no solo de los vínculos de capital, sino también de la vinculación personal y fáctica dentro del círculo empresarial. Para los abogados de empresa y los CFO resulta práctico elaborar un mapa interno de las personas vinculadas del grupo y actualizarlo periódicamente. Este mapa debería incluir no solo las participaciones formales, sino también otros vínculos que puedan ser relevantes para el Derecho tributario.

En la práctica, los abogados del despacho ARROWS suelen empezar precisamente por este análisis, porque solo tras delimitar con precisión el círculo de personas vinculadas es posible fijar correctamente las relaciones de arrendamiento internas, los precios de transferencia y la documentación. En expansiones o adquisiciones esta parte suele subestimarse, lo que se manifiesta más tarde en las inspecciones tributarias, cuando la administración descubre una vinculación «oculta» que el cliente consideraba irrelevante desde el punto de vista fiscal.

Marco jurídico para fijar el precio del arrendamiento entre personas vinculadas

La fijación de la renta entre sociedades vinculadas se apoya en el Derecho checo en varias normas clave que deben considerarse conjuntamente. La base es el régimen tributario, es decir, las normas del impuesto sobre la renta, en concreto el § 23, apartado 7, de la LIR, en su versión vigente, que permite a la administración tributaria ajustar la base imponible cuando los precios de las operaciones entre personas vinculadas no corresponden a los precios habituales entre entidades independientes.

Entran en juego también las normas sobre los llamados precios de transferencia, que no están reguladas en una ley independiente, pero se basan en el principio general de plena competencia y en estándares internacionales, en particular las Directrices de la OCDE sobre precios de transferencia. Si la relación de arrendamiento entre personas vinculadas forma parte de una cadena más amplia de operaciones dentro del grupo, la administración tributaria valora ese conjunto precisamente desde la óptica del transfer pricing.

Al marco jurídico pertenece también el Código Civil, en concreto sus disposiciones sobre el arrendamiento (§ 2201 y ss.) y sobre el arrendamiento de locales destinados a actividades empresariales (§ 2302 y ss.). El aspecto civil es esencial, porque un contrato de arrendamiento correctamente construido es el primer paso para defender el contenido real de la relación.

Si el contrato no se corresponde con la realidad o es demasiado genérico, se abre espacio para que la administración tributaria alegue que se trata de hecho de otro tipo de operación, por ejemplo financiación encubierta, servicios o enriquecimiento injusto. Por ello, al fijar el precio del arrendamiento entre empresas vinculadas, los abogados del despacho ARROWS combinan siempre la perspectiva fiscal con una configuración rigurosa de la documentación contractual, de modo que la operación sea coherente tanto jurídica como económicamente.

No menos importante es la cuestión del IVA. Según el § 56a de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido checa (Ley n.º 235/2004 Sb., en adelante «Ley del IVA»), el arrendamiento de bienes inmuebles está, por regla general, exento de IVA sin derecho a deducción. No obstante, los sujetos pasivos del IVA que arriendan un inmueble a otro sujeto pasivo para la realización de su actividad económica pueden optar por la tributación del arrendamiento. Esto tiene un impacto directo en el cash-flow y en la deducibilidad del IVA soportado.

En el arrendamiento entre personas vinculadas hay que vigilar que la fijación de la renta y del IVA sea coherente, sobre todo si una sociedad arrienda parte de un inmueble a varias entidades, de las cuales unas tienen pleno derecho a deducción y otras no. Los errores en este ámbito pueden conducir no solo a una liquidación complementaria del IVA, sino también a graves litigios sobre el importe correcto de la deducción y sobre las regularizaciones de deducciones en el tiempo.

En el marco jurídico intervienen también los convenios internacionales para evitar la doble imposición (CDI) cuando se trata de rentas transfronterizas, en particular de bienes muebles o activos intangibles. En algunos casos, la renta puede considerarse cánones u otros ingresos, lo que repercute en la retención en la fuente y en el reparto de la tributación entre Estados.

Si el arrendador o el arrendatario es una entidad extranjera, es necesario comprobar si la estructura de la relación de arrendamiento no da lugar a un establecimiento permanente en la República Checa o en el extranjero. En este ámbito, las normas jurídicas y fiscales evolucionan con rapidez y, sin asesoramiento especializado, existe un gran riesgo de conclusiones erróneas.

Forma parte del marco jurídico también la cláusula general contra el abuso del Derecho y las normas contra la planificación fiscal agresiva. Estos principios están recogidos en el Código Tributario checo (Ley n.º 280/2009 Sb., en adelante «Código Tributario») y los desarrolla la jurisprudencia de los tribunales contencioso-administrativos checos. Si la oficina tributaria concluye que la relación de arrendamiento entre personas vinculadas se configuró principalmente para obtener una ventaja fiscal contraria al sentido de la ley, puede denegar dicha ventaja.

En la práctica, esto significa que incluso un contrato de arrendamiento formalmente impecable y una renta bien calculada pueden no resistir si falta un verdadero motivo económico para la operación. Por ello recomendamos reflexionar siempre no solo sobre el «texto de la ley», sino también sobre cómo verá la administración tributaria la estructura en el contexto de toda la actividad del grupo. Precisamente en este plano, los abogados del despacho ARROWS ayudan a los clientes a valorar los riesgos de los pasos previstos antes de ejecutarlos.

Cómo determinar en la práctica la renta de mercado entre empresas vinculadas

Determinar la renta de mercado entre empresas vinculadas no es solo cuestión de echar un vistazo rápido a un portal inmobiliario o de preguntar a un agente conocido. El principio de plena competencia exige que el método de fijación de la renta sea racional, repetible y explicable, sobre todo en una inspección tributaria.

En la práctica se utilizan distintos métodos, basados bien en la comparación con operaciones comparables del mercado, bien en un enfoque de costes o de rendimiento. Para las pequeñas y medianas empresas suele ser adecuada una combinación de varios enfoques, que proporcione una argumentación suficientemente sólida sin convertirse en un proyecto pericial o económico excesivamente costoso.

Renta comparable de mercado (comparables)

La forma más habitual e intuitivamente más cercana es el uso del método del precio libre comparable (Comparable Uncontrolled Price – CUP). En la práctica, esto significa buscar contratos de arrendamiento entre personas independientes que se parezcan lo más posible al arrendamiento entre entidades vinculadas que se analiza.

En los inmuebles se trata sobre todo de una localización similar, el tipo de edificio, el tamaño y la estructura de la superficie arrendada, el estado técnico, el equipamiento, la duración del arrendamiento y otras condiciones, como cláusulas de actualización por inflación, garantías, alcance de los servicios u obligación de reparaciones. En el arrendamiento de máquinas o equipos informáticos se buscan ofertas comerciales comparables de sociedades de leasing, fabricantes o arrendadores de equipos especializados.

El concepto clave aquí es la comparabilidad. En la práctica rara vez se encuentra un arrendamiento totalmente idéntico, por lo que es necesario realizar ajustes que reflejen las diferencias entre las operaciones comparadas.

Si, por ejemplo, compara el arrendamiento de oficinas modernas en el centro de una gran ciudad con el de un edificio antiguo en las afueras, no basta con recalcular el precio por metro cuadrado, sino que hay que tener en cuenta la distinta calidad, la disponibilidad de servicios o el aparcamiento. Del mismo modo, hay que considerar si el arrendamiento incluye equipamiento, plazas de aparcamiento, servicios de recepción, seguridad u otras prestaciones que en el mercado se facturan normalmente por separado.

Para arrendamientos menores puede bastar un resumen bien elaborado de ofertas comparables y contratos celebrados, completado con ajustes razonables y la justificación de las diferencias. En operaciones más importantes compensa recurrir a un informe pericial o a un estudio de mercado experto que tenga en cuenta un contexto más amplio, por ejemplo la tendencia de la renta en el segmento de que se trate.

Los abogados y asesores fiscales del despacho ARROWS ayudan a menudo a los clientes a definir el encargo para tasadores o consultoras, de modo que el resultado respalde realmente la argumentación en una inspección tributaria y no sea solo un documento formal para archivar. La ventaja del método del precio comparable es que resulta fácilmente comprensible para las oficinas tributarias, los auditores y la dirección. Su punto débil suele ser, sin embargo, la falta de datos de calidad y detallados, sobre todo en arrendamientos específicos o muy grandes.

En los últimos años ha mejorado la disponibilidad de estadísticas inmobiliarias y mapas de precios, pero a menudo no recogen todos los parámetros relevantes de la relación de arrendamiento. Por ello conviene trabajar con estos datos como una de las bases, no como la única fuente decisiva. La combinación de datos de mercado, modelos contractuales y criterio experto es en la práctica la solución más defendible.

Método del coste incrementado (cost plus)

En algunos tipos de arrendamiento entre empresas vinculadas es difícil o prácticamente imposible encontrar un buen precio de mercado comparable. Esto afecta típicamente a inmuebles singulares, instalaciones de producción especializadas o al arrendamiento intragrupo de activos adquiridos principalmente para las necesidades de una sociedad concreta del grupo.

En estas situaciones se utiliza el método del coste incrementado (Cost Plus Method), que parte de los costes del arrendador vinculados a la adquisición y explotación del activo, a los que se añade un margen adecuado conforme al estándar del sector.

En la práctica, esto significa analizar en detalle los costes de adquisición, las amortizaciones, la financiación, los costes de explotación (reparaciones, mantenimiento, seguros, impuestos sobre inmuebles, energía en la medida correspondiente al arrendamiento) y otras partidas relacionadas. A partir de estos costes se calcula una «base» a la que se aplica un margen que garantiza la recuperación de la inversión y un beneficio adecuado para el arrendador. Este margen debería estar respaldado por datos de mercado (por ejemplo, la rentabilidad habitual de los inmuebles en el segmento) o por una política interna del grupo aplicada de forma coherente en operaciones similares.

El método de costes suele ser popular sobre todo en grupos con una cartera más amplia de activos arrendados que implantan un modelo de cálculo interno que automatiza el cálculo de la renta. Su ventaja es la transparencia y la repetibilidad; su inconveniente puede ser la exigencia de recopilar datos y el riesgo de que algunos costes no se asignen o no se tengan en cuenta correctamente.

En los inmuebles hay que vigilar además que la rentabilidad de la renta no esté en clara contradicción con lo habitual en el mercado inmobiliario; de lo contrario, la administración tributaria podría alegar que el precio resultante está fuera del rango de mercado.

En la práctica, los abogados del despacho ARROWS se encuentran a menudo con que el modelo de costes está preparado, pero no está documentado ni contractual ni internamente. En caso de inspección tributaria falta entonces la explicación de por qué se eligió precisamente ese margen y si se aplica de forma coherente.

La preparación a tiempo de la documentación interna, incluida la descripción del método, los datos utilizados y los procesos de aprobación, es por tanto clave para defender una renta fijada mediante el método de costes.

Enfoques de rendimiento y combinados

En algunos tipos de arrendamiento, sobre todo de inmuebles comerciales o de activos que generan directamente flujos de caja, se utiliza en la práctica también el enfoque de rendimiento. Este enfoque parte de la rentabilidad que el activo alcanza o debería alcanzar en el segmento de mercado correspondiente.

A partir de flujos de caja descontados o de parámetros de rendimiento esperados se deriva una renta económicamente adecuada. El método de rendimiento se combina a menudo en la práctica con datos de mercado; por ejemplo, en centros comerciales o parques logísticos la renta depende tanto de las expectativas de rendimiento del inversor como de los precios en la localidad y el segmento.

Para pequeños empresarios y medianas empresas, un modelo puramente de rendimiento puede ser demasiado complejo. No obstante, muchos principios de este enfoque pueden aprovecharse también de forma simplificada, por ejemplo como cálculo de control.

Si, por ejemplo, el arrendamiento entre personas vinculadas conduce a una rentabilidad efectiva de la inversión extremadamente baja o, al contrario, muy alta en comparación con el mercado, es señal de que puede ser necesario reajustar la renta. Para inversores y holdings con carteras inmobiliarias, esta perspectiva es imprescindible, porque vincula el aspecto fiscal y jurídico con la estrategia de inversión a largo plazo.

En la práctica surge a menudo un enfoque combinado: el marco básico de la renta parte de comparaciones de mercado, se verifica con un modelo de costes y, eventualmente, se controla desde el punto de vista de la rentabilidad.

Este procedimiento suele ser muy defendible ante la oficina tributaria, porque demuestra que la dirección no adoptó el primer precio «a ojo», sino que buscó sistemáticamente una solución adecuada al mercado. Los abogados y asesores fiscales del despacho ARROWS pueden desempeñar en estos procesos el papel de coordinador entre los aspectos empresariales, financieros y jurídicos.

Documentación y carga de la prueba en el arrendamiento entre personas vinculadas

Uno de los aspectos más subestimados del arrendamiento entre empresas vinculadas es la documentación. Desde el punto de vista jurídico y fiscal no basta con que el arrendamiento esté configurado correctamente de hecho; lo clave es poder demostrarlo también en una inspección tributaria o en un litigio.

La carga de la prueba en materia de precios de transferencia recae, según el § 92 del Código Tributario, en su versión vigente, en gran medida sobre el contribuyente, lo que en la práctica significa que, si no acredita cómo y por qué fijó la renta, la administración tributaria puede aplicar su propia estimación y ajustar la base imponible según su visión del precio de mercado.

La base de la documentación es un contrato de arrendamiento de calidad que describa inequívocamente el objeto del arrendamiento, el importe de la renta, las condiciones de su modificación, el alcance de los servicios prestados, la obligación de reparaciones, las mejoras técnicas, las penalizaciones y otros parámetros clave.

En el arrendamiento entre personas vinculadas es especialmente importante que el contrato se corresponda con el desarrollo real de la operación y no contenga condiciones «sobre el papel» que en la práctica no se cumplen. La oficina tributaria compara a menudo el contrato con la facturación, la contabilidad, la documentación de obra y otros documentos; cualquier discrepancia puede utilizarse como argumento de que el precio declarado no corresponde al contenido real de la operación.

Otra capa es la documentación del método de determinación de la renta. Debería contener la descripción del método elegido (comparación de mercado, modelo de costes, combinación), los datos utilizados (datos sobre arrendamientos comparables, costes, planes de amortización, inversiones, estadísticas de mercado) y la conclusión sobre el rango de renta de mercado identificado.

En grupos medianos y grandes suele ser conveniente elaborar una breve documentación de transfer pricing sobre las relaciones de arrendamiento, que resuma de forma estructurada los principales argumentos y sea fácil de actualizar. Los abogados del despacho ARROWS pueden preparar esta documentación en un formato que responda a las expectativas de las administraciones tributarias y de los auditores.

Un papel específico desempeñan las directrices internas y las decisiones de los órganos de la sociedad. Si, por ejemplo, un holding adopta una política de rentas del grupo en la que fija los principios de cálculo de la renta, la indexación, el reparto de las inversiones en mejoras técnicas y la imputación de servicios, conviene plasmar esta política por escrito y hacerla aprobar por el órgano competente (consejo de administración, administradores).

En caso de inspección es posible entonces acreditar que la fijación de la renta no fue ad hoc, sino parte de un enfoque sistemático del grupo. Esto refuerza el argumento de que las operaciones tienen justificación económica y no están motivadas principalmente por la optimización fiscal.

En una inspección tributaria centrada en el arrendamiento entre personas vinculadas, la administración tributaria suele requerir la presentación de contratos, adendas, facturación, registros contables, justificantes de gastos y, en su caso, informes periciales y análisis internos. Puede solicitar también información sobre arrendamientos comparables, fotografías o documentación del estado técnico del inmueble, la descripción del uso de los bienes arrendados y otros documentos.

Por ello es ventajoso tener la documentación preparada de forma continua y no buscarla solo cuando llega la notificación de la inspección. El despacho ARROWS representa habitualmente a clientes en inspecciones tributarias y ayuda en la comunicación con la administración tributaria para que la información se facilite de forma objetiva, pero sin aumentar innecesariamente el riesgo de litigio.

Riesgos en las relaciones de arrendamiento entre personas vinculadas

Particularidades del arrendamiento de inmuebles entre empresas vinculadas

El arrendamiento de inmuebles entre empresas vinculadas es uno de los ámbitos más sensibles desde el punto de vista de la administración tributaria. Los inmuebles tienen un valor elevado, la renta suele ser a largo plazo e influye decisivamente en la gestión económica del grupo.

Un modelo típico es aquel en el que el inmueble es propiedad de una sociedad inmobiliaria especial (SPV) y la actividad operativa se desarrolla en otra sociedad que arrienda los locales. Este modelo tiene sus razones lógicas –separación de riesgos, financiación, posible venta futura del inmueble o del negocio por separado–, pero al mismo tiempo plantea la cuestión de si la renta corresponde al nivel de mercado y si no encubre una redistribución desproporcionada del beneficio dentro del grupo.

Al fijar la renta de inmuebles entre personas vinculadas hay que tener en cuenta toda una serie de factores. Entre ellos, la localización y el tipo de inmueble (oficina, almacén, producción, retail, locales especializados), el estado técnico y el equipamiento, el grado de adaptaciones realizadas por el arrendatario, la duración del arrendamiento, la posibilidad de prórroga, las garantías de ocupación, el importe y la estructura de los servicios, las cuotas de servicio y otras partidas que en el mercado se incluyen habitualmente en la renta o se facturan por separado.

Si, por ejemplo, el arrendador invierte en una amplia mejora técnica a medida del arrendatario, es plenamente legítimo que esta inversión se refleje en el importe de la renta o en un mecanismo de pago independiente. Desde el punto de vista de la oficina tributaria, sin embargo, es importante que esta relación sea transparente y económicamente explicable.

Un gran tema es el reparto de inversiones y reparaciones entre propietario y arrendatario. Si el arrendatario –persona vinculada– realiza una inversión en un bien ajeno que desde el punto de vista fiscal se considera mejora técnica según el § 33 de la LIR, es necesario resolver cómo se registrará contable y fiscalmente y cómo influirá en la renta.

En algunos casos conviene reducir la renta básica e introducir un mecanismo especial de pago por la mejora técnica; en otros, la inversión se tiene en cuenta en la duración del arrendamiento o en el compromiso del propietario de no vender el inmueble durante un tiempo determinado. Lo clave es que la configuración tenga sentido económico para ambas partes y se corresponda con lo que pactarían personas independientes en circunstancias similares. Los abogados del despacho ARROWS ayudan a menudo a los clientes a estructurar estas inversiones de modo que se ajusten tanto al Código Civil como a las normas tributarias.

No menos importante es la elección del régimen del IVA. Como se ha indicado, según el § 56a de la Ley del IVA, el arrendamiento de bienes inmuebles está por regla general exento de IVA. No obstante, el sujeto pasivo que arrienda un inmueble a otro sujeto pasivo para la realización de su actividad económica puede optar por la tributación del arrendamiento.

Si el arrendador aplica IVA al arrendamiento de locales comerciales, suele tener derecho a deducir el IVA soportado en inversiones y costes de explotación, pero al mismo tiempo debe determinar correctamente la base imponible e ingresar el IVA sobre la renta. En el arrendamiento entre personas vinculadas hay que velar, por tanto, por que el IVA se aplique conforme a la ley y no se utilice únicamente para optimizar impuestos dentro del grupo. En caso de uso mixto del inmueble (parte arrendada a sujetos pasivos con pleno derecho a deducción, parte a no sujetos pasivos o entidades exentas) es necesario vigilar los coeficientes y regularizar las deducciones según el § 78a de la Ley del IVA, lo que en la práctica es fuente frecuente de errores.

Merecen especial atención las situaciones en las que el arrendamiento entre personas vinculadas se utiliza como herramienta para preparar la venta de la empresa o del inmueble. Si, por ejemplo, poco antes de la venta se produce un aumento notable de la renta entre la SPV y la sociedad operativa, o la transmisión del inmueble a un precio muy distinto del de mercado, puede surgir la sospecha de una manipulación intencionada del valor de los activos o de la rentabilidad de la empresa.

En tales casos conviene disponer de una argumentación cuidadosamente fundamentada, informes periciales y una documentación contractual coherente para poder explicar la lógica económica de estos pasos. El despacho ARROWS cuenta con amplia experiencia en estas situaciones gracias a su práctica en due diligence y operaciones, y puede ayudar a configurar las relaciones de arrendamiento para que no bloqueen la operación.

Arrendamiento de bienes muebles, equipos informáticos y vehículos entre personas vinculadas

A primera vista, el arrendamiento de bienes muebles entre personas vinculadas se percibe como menos arriesgado que el de inmuebles, pero en la práctica puede tener consecuencias fiscales y jurídicas no menos graves. Normalmente se trata del arrendamiento de vehículos de empresa, máquinas de producción, equipos de laboratorio o sanitarios, equipos informáticos o instalaciones especializadas adquiridos por una sociedad del grupo y posteriormente arrendados a las demás sociedades.

Los motivos de esta organización suelen ser racionales –compra centralizada, financiación más eficiente, mejores contratos de mantenimiento–, pero al igual que en los inmuebles, es necesario que la renta corresponda a las condiciones de mercado y esté correctamente documentada.

Al fijar la renta de bienes muebles se parte a menudo del método de costes, que tiene en cuenta los costes de adquisición, las amortizaciones, la financiación, los seguros, el mantenimiento y otros costes de explotación, a los que se añade un margen adecuado. Es importante elegir una duración del arrendamiento adecuada a la vida útil del bien, a su valor residual y a las garantías contractuales pactadas.

En los vehículos, por ejemplo, influyen la forma de financiación (leasing, préstamo, recursos propios), el kilometraje previsto, los paquetes de mantenimiento y otras prestaciones que un arrendatario independiente tendría que pagar por separado. Si la renta es demasiado baja, puede conducir a la no deducibilidad de parte de los gastos del arrendatario y a una liquidación complementaria; por el contrario, una renta demasiado alta puede considerarse una distribución encubierta de beneficios o un traslado de beneficios a otra sociedad.

En equipos informáticos y software encontramos a menudo una combinación de arrendamiento de hardware y cánones por licencias de software. En tales casos es necesario distinguir cuidadosamente qué es arrendamiento de bienes muebles y qué es un servicio de licencia o un derecho intangible, ya que el régimen fiscal y contable es distinto.

En las relaciones transfronterizas, además, los pagos por licencias están sujetos a normas especiales y pueden estar gravados con retención en la fuente según los convenios internacionales. Si el grupo combina la adquisición centralizada de la infraestructura informática en una sociedad con su posterior arrendamiento intragrupo y la refacturación de licencias, conviene describir estos flujos de forma transparente en la documentación interna de precios de transferencia. En estos casos, los abogados del despacho ARROWS coordinan la perspectiva jurídica, fiscal e informática para que tanto los contratos como los precios sean defendibles.

Una particularidad del arrendamiento de bienes muebles es su frecuente dinamismo: renovación más frecuente, distintas combinaciones de arrendamientos, leasing y financiación operativa, gran número de elementos. Ello impone mayores exigencias a los procesos internos y al control.

Sin reglas claras puede ocurrir fácilmente que algunas relaciones de arrendamiento entre personas vinculadas estén configuradas de forma coherente y de mercado, mientras que otras sigan siendo una «herencia histórica» sin justificación económica clara. Un inventario periódico de estas relaciones, que los abogados y asesores fiscales del despacho ARROWS pueden realizar mediante auditorías temáticas, ayuda a detectar y corregir estos riesgos a tiempo.

Arrendamiento transfronterizo, establecimiento permanente y retención en la fuente

El arrendamiento transfronterizo entre personas vinculadas añade otra capa de complejidad. En cuanto una de las partes de la relación de arrendamiento tiene su sede en el extranjero, entran en juego los convenios internacionales para evitar la doble imposición (CDI), las normas sobre establecimiento permanente y, a menudo, la normativa de otros Estados, que puede tener una concepción distinta de las rentas, los cánones y otros ingresos.

Un arrendamiento transfronterizo mal configurado puede provocar doble imposición, retenciones en la fuente inesperadas o, por el contrario, el riesgo de que determinado ingreso quede sin tributar, lo que puede atraer el interés tanto de la oficina tributaria checa como de las administraciones extranjeras. La cuestión básica es en qué categoría de ingresos encaja la renta según el convenio concreto para evitar la doble imposición. En el arrendamiento de inmuebles la situación suele ser relativamente clara: por regla general tributa en el país donde se encuentra el inmueble, conforme al artículo 6 del Modelo de Convenio de la OCDE.

En el arrendamiento de bienes muebles o activos intangibles, sin embargo, la renta puede calificarse como beneficio empresarial (artículo 7 del Modelo de Convenio de la OCDE), cánones (artículo 12) u otras rentas (artículo 21), y en función de ello varían las reglas de tributación y de retención. Una clasificación incorrecta puede llevar a que el pagador en la República Checa esté obligado a practicar una retención con la que no contaba, o a que el arrendador en el extranjero no pueda acreditar correctamente el impuesto.

Otro riesgo es la constitución de un establecimiento permanente. Si una sociedad extranjera arrienda locales o equipos a una empresa checa y al mismo tiempo desarrolla otra actividad en la República Checa, hay que valorar si el alcance de esta actividad no constituye un establecimiento permanente según el artículo 5 del CDI aplicable.

En tal caso, parte del beneficio de la sociedad extranjera tendría que tributar en la República Checa, lo que exige llevar registros separados, presentar declaraciones y, a menudo, registrarse en otros impuestos. A la inversa, una sociedad checa que arriende bienes muebles o un inmueble en el extranjero puede constituir también un establecimiento permanente en ese país si su actividad es suficientemente intensa y continuada.

Las relaciones de arrendamiento transfronterizas son un ámbito en el que se aprovecha muy bien el alcance internacional del despacho ARROWS a través de la red ARROWS International. La coordinación entre el entorno fiscal y jurídico checo y las normas de las jurisdicciones extranjeras es imprescindible para que la estructura del arrendamiento sea eficiente y, al mismo tiempo, conforme al Derecho y a los estándares internacionales.

En la práctica, esto significa que al fijar la renta y los contratos se tiene en cuenta no solo el régimen fiscal checo y el principio de plena competencia, sino también los efectos en el país de la otra parte de la relación de arrendamiento.

Errores más frecuentes y sus consecuencias en el arrendamiento entre personas vinculadas

A partir de la experiencia práctica de los abogados del despacho ARROWS pueden identificarse varios errores recurrentes que cometen empresarios y directivos en el arrendamiento entre empresas vinculadas. El primer error, y el más extendido, es la ausencia de un método claro para fijar la renta.

El precio es a menudo resultado de una costumbre histórica, de un acuerdo interno entre propietarios o del intento de «compensar» otras operaciones del grupo, sin estar respaldado por datos de mercado ni por un modelo de costes bien pensado. En una época en la que las oficinas tributarias prestan mayor atención a los precios de transferencia, este enfoque es muy arriesgado.

El segundo error frecuente es una documentación contractual insuficiente. Los empresarios a veces suponen que basta un acuerdo marco o un pacto de caballeros entre personas vinculadas, porque «todo queda en familia».

Sin embargo, en cuanto se produce una inspección tributaria, un conflicto entre socios o una operación prevista con un inversor externo, la ausencia de un contrato de arrendamiento concreto y bien redactado se convierte en un problema grave. Un contrato poco claro o inexistente abre espacio a la interpretación de la administración tributaria de que la renta es de hecho otro tipo de prestación o de que parte de los gastos no es fiscalmente deducible.

La tercera categoría de errores es subestimar las conexiones con otras normas y ámbitos. La fijación de la renta afecta no solo al impuesto sobre la renta, sino también al IVA, al impuesto sobre bienes inmuebles, a la contabilidad y, en su caso, a las obligaciones según las NIIF, si el grupo está obligado a informar conforme a estándares internacionales.

Por ejemplo, un reparto incorrecto entre renta y servicios puede provocar errores en el IVA, mientras que una renta infravalorada puede distorsionar la imagen presentada de la situación financiera de la sociedad. En caso de insolvencia o ejecución puede resultar entonces que las relaciones de arrendamiento intragrupo se configuraron de forma perjudicial para otros acreedores, lo que abre nuevos riesgos jurídicos.

Las consecuencias de estos errores son a menudo más duras de lo que los empresarios imaginan. La oficina tributaria puede revalorizar la renta al nivel de mercado, liquidar la diferencia en el impuesto sobre la renta, exigir intereses de demora e imponer un recargo.

Los intereses de demora se fijan en el tipo repo del ČNB vigente el primer día del semestre natural correspondiente, incrementado en 14 puntos porcentuales (según el § 251f del Código Tributario), y el recargo asciende al 20 % del impuesto liquidado adicionalmente (según el § 251h del Código Tributario). Si se demuestra que la fijación de la renta condujo a una planificación fiscal agresiva, existe también un riesgo reputacional y, en casos extremos, una dimensión penal (por ejemplo, según el § 240 del Código Penal checo (Ley n.º 40/2009 Sb., en adelante «Código Penal»), en su versión vigente, por defraudación tributaria).

En los arrendamientos transfronterizos hay que contar además con que una inspección similar puede tener lugar también en el extranjero, lo que duplica los costes potenciales. Por ello tiene sentido anticipar los errores y prevenirlos mediante una configuración sistemática de las relaciones de arrendamiento. Esto incluye tanto aspectos jurídicos (contratos, documentos societarios, cumplimiento normativo) como fiscales y económicos (métodos de fijación del precio, cálculos, documentación).

En este sentido, el despacho ARROWS es un socio capaz de unir la perspectiva jurídica, fiscal y transaccional y de ayudar a configurar el arrendamiento entre empresas vinculadas para que sea defendible a largo plazo y respalde la estrategia del grupo. Si necesita una auditoría preventiva de las relaciones existentes o tiene un problema concreto con la oficina tributaria, escriba a consultas@arws.cz.

Establecimiento de reglas internas en el grupo

Los contratos de arrendamiento individuales son importantes, pero la verdadera estabilidad en el ámbito del arrendamiento entre personas vinculadas solo la aportan unas reglas internas sistemáticas. Un grupo de empresas con varios inmuebles, vehículos u otros bienes arrendados entre entidades vinculadas no debería depender de soluciones ad hoc, sino contar con una política clara sobre cómo se fija, actualiza y documenta la renta.

Esta política suele formar parte del marco más amplio de la política de transfer pricing, en la que se describen los principios de todas las operaciones intragrupo significativas, incluidos los servicios, la financiación, las licencias y el arrendamiento de bienes.

Las reglas internas deberían definir, por ejemplo, qué método se utilizará para cada tipo de arrendamiento, qué datos hay que recopilar, con qué frecuencia se revisa la renta y quién es responsable de su aprobación. Conviene además fijar umbrales a partir de los cuales, por el importe de la renta o la importancia de la operación, sea necesario involucrar a asesores jurídicos y fiscales o preparar una documentación formal de precios de transferencia.

En los grupos internacionales es importante garantizar que las reglas internas respeten los requisitos de las distintas administraciones tributarias y se ajusten a los estándares internacionales. Precisamente en estos puntos compensa la colaboración con el despacho ARROWS, que puede ayudar a crear o revisar dicha política en el contexto checo e internacional.

Sin embargo, el papel del asesor jurídico externo no termina con la elaboración de documentos. No menos importante es el apoyo continuo a la dirección en las decisiones sobre nuevas relaciones de arrendamiento, inversiones inmobiliarias, reorganización del grupo o preparación para la entrada de un inversor.

En estas situaciones resulta útil contar con un equipo que entienda tanto los aspectos jurídicos y fiscales del arrendamiento entre empresas vinculadas como la realidad comercial del sector. Gracias a la amplitud de sus especializaciones y a su colaboración con asesores fiscales y otros expertos, el despacho ARROWS es capaz de ofrecer a la dirección una visión práctica y comprensible de los efectos de las distintas alternativas.

En los asuntos con elemento internacional, la red ARROWS International aporta una ventaja significativa, ya que permite una solución coordinada con abogados y asesores fiscales en el extranjero sin que el cliente tenga que buscar y dirigir por sí mismo varios equipos de asesores.

Resumen final

El arrendamiento entre empresas vinculadas no es solo una operación contable interna, sino un ámbito sensible jurídica y fiscalmente en el que las administraciones tributarias se centran cada vez más.

Una renta correctamente fijada debe respetar el principio de plena competencia, ser económicamente defendible y estar respaldada por un método concreto y documentación. Empresarios, directivos e inversores deberían percibir las relaciones de arrendamiento dentro del grupo como un elemento estratégico que influye no solo en la carga fiscal actual, sino también en el valor de la empresa, la posición negociadora en las operaciones y la reputación frente a bancos, inversores y autoridades públicas.

En la práctica ha dado buenos resultados combinar varios métodos de fijación de la renta –comparaciones de mercado, enfoque de costes y control de rentabilidad–, complementados con una documentación contractual de calidad y reglas internas para todo el grupo.

La clave es no subestimar situaciones aparentemente «sencillas», como el arrendamiento de un inmueble por el propietario a su sociedad o el arrendamiento de vehículos de empresa dentro de un holding, porque precisamente en estos casos la oficina tributaria encuentra a menudo margen para liquidaciones complementarias y sanciones. El cuidado continuo de la documentación y la revisión periódica de las relaciones de arrendamiento son mucho más baratos que afrontar retroactivamente las consecuencias de una inspección tributaria de varios años.

Para empresarios, directivos e inversores es igualmente importante contar con un socio que entienda los aspectos jurídicos, fiscales y comerciales del arrendamiento entre empresas vinculadas.

El despacho ARROWS ofrece esta combinación de conocimientos, cuenta con un seguro de responsabilidad profesional de hasta 350 000 000 CZK (aprox. 14,4 millones EUR) y, en colaboración con la red ARROWS International, puede resolver también la configuración transfronteriza de las relaciones de arrendamiento. Si no quiere arriesgarse a errores, daños, retrasos o multas, es más seguro confiar la fijación de la renta y los contratos relacionados a expertos. Si le interesa una auditoría preventiva, el establecimiento de reglas internas o la resolución de un litigio concreto, puede dirigirse en cualquier momento al despacho ARROWS por correo electrónico en consultas@arws.cz.