Share Deal vs. Asset Deal: Welche Form des Unternehmensverkaufs wählen?

Drei Formen des Verkaufs, die in der Praxis oft verwechselt werden

Der Share Deal ist für den Verkäufer aufgrund des sogenannten Zeittests vorteilhafter. Hält er den Anteil länger als die gesetzlich vorgeschriebene Frist, ist sein Einkommen von der Steuer befreit. Beim Verkauf von Gesellschaften handelt es sich zudem um den marktüblichen Standard, an den Käufer, Banken und ihre Berater gewöhnt sind.

Der Käufer hingegen entscheidet sich häufig lieber für einen Asset Deal. Damit muss er sich nicht mit der Geschichte der Gesellschaft befassen und erhält zudem den sogenannten Steuerschild, weil er den Wert der erworbenen Vermögenswerte als Aufwand ansetzen kann. Geht es um einen Share Deal und möchte der Käufer die Kosten berücksichtigen, sollte ihn stets der sogenannte Restwert des in der Gesellschaft vorhandenen Vermögens interessieren. Dieser bestimmt, wie viel vom Vermögen noch abzuschreiben ist.

Der Asset Deal ist aber nicht immer ein Verkauf des Geschäftsbetriebs, eher im Gegenteil. Es geht schließlich um den Verkauf von Vermögenswerten: typischerweise Immobilien, Produktionsmaschinen und Technologien, Vorräten oder ausgewähltem Know-how. Der Käufer wählt einzelne Positionen aus, und jede von ihnen wird mit einem eigenen Rechtstitel übertragen, bei Immobilien durch Eintragung in das Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí).

Ist die Transaktion grenzüberschreitend, kommen je nach den beteiligten Rechtsordnungen weitere Besonderheiten der Wahl zwischen Share und Asset Deal hinzu – wir behandeln sie im Artikel Cross-Border Share Deals

Der Verkauf eines Geschäftsbetriebs ist demgegenüber eine eigenständige Form mit eigenem rechtlichem Regime: Der Betrieb geht als Gesamtsache durch ein einziges Rechtsgeschäft über, einschließlich der Schulden und Arbeitnehmer. Seinen Besonderheiten widmen wir uns in einem eigenen Artikel zur Übertragung des Geschäftsbetriebs und ihren rechtlichen Fallstricken.

Neben diesen drei Formen gibt es noch weitere, etwa den Management Buyout, bei dem das Unternehmen von seinem eigenen Management gekauft wird. Darüber sprechen wir ein anderes Mal. Dem Unterschied zwischen Share Deal und Asset Deal widmete auch der Managing Partner von ARROWS, Jakub Dohnal, ein eigenes Kapitel in seinem Buch Wie man ein Unternehmen mit Immobilien verkauft.

Was wird verkauft: der Anteil, einzelne Vermögenswerte oder der gesamte Geschäftsbetrieb

Der Share Deal ist die Übertragung einer Beteiligung an der Gesellschaft. Der Käufer erwirbt den Geschäftsanteil an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder Aktien, also das Eigentum an der juristischen Person als solcher. Die Gesellschaft selbst ändert sich nicht: Sämtliche Verträge, Lizenzen, Arbeitnehmer, Vermögenswerte, Schulden und abgeschlossenen Steuerperioden bleiben bei ihr.

Der Asset Deal richtet sich hingegen weder auf die Gesellschaft noch auf den Geschäftsbetrieb als Ganzes, sondern auf konkrete Vermögenswerte. Der Käufer wählt Immobilien, Produktionsmaschinen, Technologien, Vorräte oder Rechte am geistigen Eigentum aus und erwirbt jede Position durch eine gesonderte Übertragung. Die verkaufende Gesellschaft besteht weiter fort, und Schulden, Streitigkeiten sowie die steuerliche Vergangenheit bleiben bei ihr.

Der Verkauf des Geschäftsbetriebs ist demgegenüber die Übertragung eines organisierten Vermögenskomplexes, den der Unternehmer geschaffen hat und der dem Betrieb seines Unternehmens dient. Gemäß § 2175 des tschechischen Zivilgesetzbuches (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „ZGB“) erwirbt der Käufer durch den Kauf des Betriebs alles, was zum Betrieb als Ganzem gehört, und zwar auch dann, wenn die Parteien eine einzelne Position vom Kauf ausschließen, ohne dass das Ganze dadurch die Eigenschaft eines Betriebs verliert.

Das Oberste Gericht der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud) legte den Geschäftsbetrieb als einen besonderen Fall einer Gesamtsache aus, die grundsätzlich das gesamte mit dem Betrieb des Unternehmens zusammenhängende Vermögen sowie die Schulden umfasst. Die Übertragung des Betriebs durch ein einziges Rechtsgeschäft ist daher ein spezieller Übertragungstitel für die einzelnen Bestandteile innerhalb des Betriebs, und weitere Übertragungstitel sind nicht mehr erforderlich, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Diese Auslegung formulierte es im Urteil Az. 29 ICdo 92/2020 und bestätigte sie im Urteil Az. 26 Cdo 105/2025.

Der praktische Unterschied ist daher grundlegend: Beim Share Deal kauft man auch die Vergangenheit der Gesellschaft, beim Asset Deal nur ausgewählte Vermögenswerte und beim Verkauf des Betriebs einen funktionierenden Betrieb, an den das Gesetz aber auch einen Teil der Schulden knüpft. Gerade dieser eine Satz steht hinter dem Großteil der Verhandlungen über die Transaktionsstruktur, weil er bestimmt, wer die Folgen von Dingen trägt, die erst nach der Unterschrift auftauchen.

Schulden und Haftung: Wo sich die beiden Varianten am stärksten unterscheiden

Beim Share Deal findet kein Schuldenübergang statt. Die Schulden bleiben dort, wo sie waren, also bei der verkauften Gesellschaft, und der Käufer trägt sie wirtschaftlich über den Wert seiner neuen Beteiligung. Sein Schutz besteht nicht in gesetzlichen Regeln, sondern in Zusicherungen und Garantien des Verkäufers, Freistellungsvereinbarungen und der Sicherung des Kaufpreises durch ein Retentionsguthaben oder ein Escrow-Konto.

Wie Zusicherungen und Garantien zu formulieren sind, damit sie durchsetzbar sind, und wo die Grenze zwischen Garantie und Freistellung liegt, behandeln wir separat.

Das Gesetz denkt nur an eine Situation: Gemäß § 209 Abs. 1 des tschechischen Gesetzes über Handelsgesellschaften und Genossenschaften (Gesetz Nr. 90/2012 Slg., im Folgenden „ZOK“) haftet der Veräußerer der Gesellschaft für Schulden, die zusammen mit dem Anteil auf den Erwerber übergegangen sind. Typischerweise handelt es sich um eine nicht erfüllte Einlagepflicht. Auf die Geschäftsschulden der Gesellschaft selbst erstreckt sich diese Haftung nicht.

Beim Verkauf des Betriebs ist die Logik umgekehrt. Beim Verkauf einzelner Vermögenswerte gehen dagegen keine Schulden auf den Käufer über, da nur Vermögen übertragen wird. Gemäß § 2177 Abs. 1 ZGB wird der Käufer Gläubiger der zum Betrieb gehörenden Forderungen und Schuldner der dazugehörigen Schulden, übernimmt jedoch nur jene Schulden, von deren Existenz er wusste oder zumindest vernünftigerweise ausgehen musste. Hat der Gläubiger der Übernahme der Schuld durch den Käufer nicht zugestimmt, haftet der Verkäufer für deren Erfüllung.

Das Oberste Gericht stellte im Urteil Az. 26 Cdo 105/2025 fest, dass solche Schulden auch dann auf den Käufer übergehen, wenn sie im Vertrag nicht bezeichnet sind. Als zum Betrieb gehörende Schulden betrachtete es dabei jene, deren Entstehung durch den Betrieb des Unternehmens ausgelöst wird und die eng mit den Kosten für die Sicherstellung seines Betriebs und seiner Entwicklung zusammenhängen. Entscheidend ist der sachliche und zeitliche Zusammenhang mit dem Betrieb, nicht der Rechtsgrund, aus dem die Schuld entstanden ist.

Eine im Vertragsanhang aufgeführte Liste von Schulden bietet dem Käufer daher für sich allein keinen Schutz. Schutz bieten eine gründliche rechtliche und finanzielle Prüfung, eine sorgfältige Abgrenzung des Übertragungsgegenstands und eine vertragliche Risikoverteilung für das, was die Prüfung nicht aufdeckt.

Den Umfang einer solchen Prüfung, ihren Ablauf und typische Feststellungen, die den Preis drücken, beschreiben wir im Artikel rechtliche und finanzielle Prüfung vor einer Akquisition.

Zur Gleichung gehören auch die Gläubiger des Verkäufers: Gemäß § 2181 ZGB kann ein Gläubiger, der dem Verkauf nicht zugestimmt hat, bei Gericht die Unwirksamkeit des Betriebsverkaufs ihm gegenüber verlangen, wenn sich durch den Verkauf die Einbringlichkeit seiner Forderung verschlechtert. Dieses Recht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats ab dem Tag geltend gemacht wird, an dem der Gläubiger vom Verkauf erfahren hat, spätestens jedoch innerhalb von drei Jahren ab Wirksamkeit des Vertrags. Der Verkäufer muss außerdem ohne unnötigen Aufschub seinen Gläubigern und Schuldnern mitteilen, dass er den Betrieb verkauft hat und an wen.

Wenn sich die Transaktion umkehrt: Insolvenz des Verkäufers und Rücktritt vom Vertrag

Die Unwirksamkeit gemäß § 2181 ZGB ist nicht der einzige Weg, wie ein Betriebsverkauf scheitern kann. Endet der Verkäufer in der Insolvenz, greift ein eigenständiges und für den Käufer wesentlich gefährlicheres Unwirksamkeitsregime nach dem Insolvenzgesetz. Dabei geht es nämlich nicht um die Unwirksamkeit gegenüber einem einzelnen Gläubiger, sondern um die Pflicht, das Erlangte an die Insolvenzmasse herauszugeben.

Anfechten kann gemäß § 239 Abs. 1 des tschechischen Insolvenzgesetzes (Gesetz Nr. 182/2006 Slg., im Folgenden „InsG“) ausschließlich der Insolvenzverwalter, und zwar mittels Anfechtungsklage innerhalb einer Frist von einem Jahr ab dem Tag, an dem die Wirkungen der Insolvenzeröffnung eingetreten sind; erhebt er sie nicht, erlischt der Anfechtungsanspruch. Die Leistung des Schuldners fällt mit Rechtskraft der Entscheidung, mit der der Anfechtungsklage stattgegeben wurde, in die Insolvenzmasse, und eine Aussonderungsklage ist dagegen nicht zulässig.

Entscheidend sind die Fristen, innerhalb derer man in die Vergangenheit zurückgehen kann. Rechtsgeschäfte ohne angemessene Gegenleistung und benachteiligende Rechtsgeschäfte können angefochten werden, wenn sie in den letzten drei Jahren vor Einleitung des Insolvenzverfahrens zugunsten einer nahestehenden Person oder einer mit dem Schuldner einen Konzern bildenden Person vorgenommen wurden, beziehungsweise innerhalb eines Jahres zugunsten einer anderen Person. Bei vorsätzlich benachteiligenden Rechtsgeschäften beträgt die Frist gemäß § 242 Abs. 3 InsG fünf Jahre.

Für den Käufer folgt daraus nur eines: Der Kaufpreis für den Betrieb muss als üblicher Preis verteidigbar und nachweisbar sein, idealerweise durch eine unabhängige Bewertung. Bei konzerninternen Betriebsübertragungen ist zudem die dreijährige, bei vorsätzlicher Benachteiligung sogar die fünfjährige Vorgeschichte zu beachten, da bei nahestehenden und konzernzugehörigen Personen Zahlungsunfähigkeit und Kenntnis davon vermutet werden. Es ist kein Zufall, dass beide Schlüsselentscheidungen des Obersten Gerichts zum Geschäftsbetrieb, Az. 29 ICdo 92/2020 und Az. 26 Cdo 105/2025, gerade aus Insolvenzstreitigkeiten stammen.

Ein eigenes Regime gilt auch für den Rücktritt vom Vertrag. Gemäß § 2182 ZGB gehen die zum Betrieb gehörenden Forderungen und Schulden zurück auf den Verkäufer über, von den Schulden erwirbt der Verkäufer jedoch nur jene, von deren Existenz er wusste oder zumindest vernünftigerweise ausgehen musste. Hat der Gläubiger der Übernahme der Schuld durch den Verkäufer nicht zugestimmt, haftet der Käufer für deren Erfüllung. Dieser muss zudem ohne unnötigen Aufschub den Gläubigern und Schuldnern mitteilen, dass die Verbindlichkeit durch den Rücktritt vom Vertrag erloschen ist.

Der Rücktritt ist daher keine Rückkehr zum Ausgangszustand, sondern eine neue Übertragung mit derselben Logik und denselben Risiken, nur in umgekehrter Richtung. Gerade deshalb wird der Rücktritt bei bereits verhandelten Transaktionen für spätere Phasen in der Regel ausgeschlossen und durch einen Preisnachlass oder eine Freistellung ersetzt.

Steuern: Hier wird über den Nettopreis entschieden

Bei einer natürlichen Person ist der Share Deal in der Regel der steuerlich günstigste Weg. Der Ertrag aus der entgeltlichen Übertragung eines Anteils an einer Handelsgesellschaft ist gemäß § 4 Abs. 1 Buchst. q) des tschechischen Einkommensteuergesetzes (Gesetz Nr. 586/1992 Slg., im Folgenden „EStG“) steuerfrei, wenn zwischen Erwerb und Übertragung mehr als fünf Jahre liegen. Bei Wertpapieren, also typischerweise Aktien, beträgt der Test gemäß § 4 Abs. 1 Buchst. u) drei Jahre, bei einem Stammanteilsschein fünf Jahre.

Eine wesentliche Neuerung ist die Abschaffung der Wertobergrenze: Durch das Gesetz Nr. 360/2025 Slg. wurde die erstmals 2025 angewandte Grenze von 40 000 000 CZK (ca. 1,6 Mio. EUR) bei Anteilen und Wertpapieren ab dem 1.1.2026 aufgehoben und blieb in § 4 Abs. 3 EStG nur noch für Kryptowerte bestehen. Für Unternehmenseigentümer bedeutet dies die Rückkehr zur vollständigen Steuerbefreiung bei Erfüllung des Zeittests und eine deutlich einfachere Planung größerer Transaktionen. Bei Einkünften, die der Steuerpflichtige noch im Jahr 2025 erhalten hat, wird jedoch nach der damals geltenden Regelung verfahren, was bei über den Jahreswechsel in Raten gezahlten Kaufpreisen von Bedeutung ist.

Eine ausführliche Analyse der Besteuerung von Einkünften aus der Übertragung eines Geschäftsanteils einschließlich des Anschaffungspreises, der Auswirkungen von Umwandlungen auf den Lauf des Zeittests und des Unterschieds zwischen Geschäftsanteil und Wertpapier finden Sie in einem eigenen Artikel.

Ist der Verkäufer eine juristische Person, bietet sich die Steuerbefreiung gemäß § 19 Abs. 1 Buchst. ze) Nr. 2 EStG an. Voraussetzung ist ein Mutter-Tochter-Verhältnis, also ein Anteil von mindestens 10 % am Grundkapital, der ununterbrochen mindestens zwölf Monate gehalten wird, wobei die zeitliche Voraussetzung auch nachträglich erfüllt werden kann. Ohne Befreiung wird der Gewinn aus dem Verkauf mit dem Standardsatz der Körperschaftsteuer besteuert.

Der Verkauf von Vermögenswerten und der Verkauf des Betriebs haben eine andere steuerliche Trajektorie: Der Gewinn wird auf Ebene der verkaufenden Gesellschaft besteuert, und das Geld erreicht den Eigentümer erst durch eine Gewinnausschüttung, die einer weiteren Besteuerung unterliegt. Gerade dieser doppelte Durchlauf ist häufig der Grund, warum die Verkäuferseite auf einen Share Deal drängt, auch wenn der Käufer einen reinen Betrieb bevorzugt. Der Unterschied im Nettobetrag für den Eigentümer liegt bei größeren Transaktionen oft im Bereich mehrerer zehn Prozentpunkte.

Aus Sicht der Mehrwertsteuer unterscheiden sich die beiden Vermögensformen. Gemäß § 13 Abs. 7 Buchst. a) des tschechischen Mehrwertsteuergesetzes (Gesetz Nr. 235/2004 Slg., im Folgenden „MwStG“) gilt die Veräußerung eines Geschäftsbetriebs nicht als Lieferung von Gegenständen, der Betriebsverkauf unterliegt somit nicht der Mehrwertsteuer.

Verkaufen Sie jedoch einzelne Vermögenswerte, also einen klassischen Asset Deal, liegt keine Veräußerung eines Betriebs vor, und einzelne Leistungen können der Mehrwertsteuer unterliegen. Bei Immobilien gilt zudem ein eigenes Befreiungsregime mit der Möglichkeit, sich für die Besteuerung zu entscheiden, sodass die letztliche Belastung davon abhängt, um welche Immobilie es sich handelt und an wen verkauft wird.

Der Käufer hat beim Asset Deal hingegen einen nicht zu unterschätzenden Vorteil, da er das erworbene Vermögen auf den Kaufpreis neu bewertet und von den neuen Anschaffungswerten abschreibt. Genau das wird in der Praxis als Steuerschild bezeichnet: Der Preis der erworbenen Vermögenswerte fließt dem Käufer schrittweise über die Kosten zurück. Beim Share Deal schreibt die erworbene Gesellschaft weiterhin von den ursprünglichen Werten ab, und der Kaufpreis des Anteils wird überhaupt nicht abgeschrieben. Deshalb sollte den Käufer beim Share Deal stets der Restwert des Vermögens in der Gesellschaft interessieren, also wie viel davon noch abzuschreiben ist. Dieser Unterschied in der Abschreibungsposition ist in der Regel das stärkste Argument des Käufers für einen Asset Deal und gehört bereits in die Preisverhandlung, nicht erst in die Buchhaltung der Transaktion.

Arbeitnehmer: Beim Betriebsverkauf haben Sie keine Wahl

Der Kauf eines Betriebs gilt gemäß § 2175 Abs. 2 ZGB als Übergang des Betriebs des Arbeitgebers. Damit wird § 338 Abs. 2 des tschechischen Arbeitsgesetzbuches (Gesetz Nr. 262/2006 Slg., im Folgenden „ArbGB“) aktiviert, wonach die Rechte und Pflichten aus den Arbeitsverhältnissen in vollem Umfang auf den übernehmenden Arbeitgeber übergehen. Rechte und Pflichten aus dem Kollektivvertrag gehen für die Dauer seiner Wirksamkeit über, längstens jedoch bis zum Ende des folgenden Kalenderjahres.

Das Oberste Gericht bestätigte im Beschluss Az. 21 Cdo 1706/2023, dass die tatsächliche Zuordnung des Arbeitnehmers zum übertragenen Betrieb oder Betriebsteil entscheidend ist und nicht, ob der Vertragsinhalt ihn berücksichtigt. Im beurteilten Fall ging auch ein Arbeitnehmer auf den Käufer über, der nicht in der Anlage mit der Liste der zu übertragenden Arbeitnehmer aufgeführt war. Das Gericht führte zugleich aus, dass die Vorstellungen des Verkäufers und des Käufers über den Kreis der übergehenden Arbeitnehmer hier nicht maßgeblich sind und dass die Zustimmung der Arbeitnehmer nicht erforderlich ist.

Dazu gehört die Informationspflicht. Gemäß § 339 ArbGB müssen der bisherige und der übernehmende Arbeitgeber spätestens 30 Tage vor dem Übergang die Gewerkschaftsorganisation und den Betriebsrat informieren und mit ihnen Datum und Gründe der Übertragung, ihre rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen Folgen sowie geplante Maßnahmen erörtern. Ist bei dem Arbeitgeber keines dieser Organe tätig, informiert er die unmittelbar betroffenen Arbeitnehmer innerhalb derselben Frist direkt.

Wie sich der Übergang aus Sicht der Arbeitnehmer praktisch vollzieht und was alles auf den neuen Arbeitgeber übergeht, behandeln wir im Artikel darüber, was passiert, wenn ein Unternehmen oder eine Division übergeht.

Beim Verkauf einzelner Vermögenswerte gehen die Arbeitnehmer nicht automatisch über, da nicht der Betrieb, sondern das Vermögen übertragen wird. Achtung ist jedoch bei der Grenze geboten: Geht zusammen mit den Vermögenswerten faktisch auch eine geschlossene Betriebseinheit über, kann auch dies ein Übergang des Betriebs des Arbeitgebers sein.

Beim Share Deal ändert sich der Arbeitgeber nicht, es findet kein Übergang statt, und die Dreißig-Tage-Frist kommt nicht zur Anwendung. Das bedeutet aber nicht, dass die Personalseite risikofrei ist: Managementverträge, Motivationsprogramme und Verschwiegenheitsvereinbarungen enthalten häufig Change-of-Control-Klauseln, die genau durch den Verkauf des Anteils ausgelöst werden. Die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS prüfen diese Klauseln im Rahmen des Arbeitsrechts noch vor der Unterschrift, damit die Schlüsselpersonen nicht zur teuersten Position der Transaktion werden.

Zustimmungen und Form: Was die Transaktion blockieren kann

Der Verkauf des Betriebs ist keine Entscheidung des Geschäftsführers. Gemäß § 190 Abs. 2 Buchst. i) ZOK fällt die Genehmigung der Übertragung oder Verpfändung des Betriebs oder eines solchen Vermögensteils, der eine wesentliche Änderung des tatsächlichen Unternehmensgegenstands oder der Tätigkeit der Gesellschaft bedeuten würde, in die Zuständigkeit der Gesellschafterversammlung. Eine entsprechende Regel gilt bei der Aktiengesellschaft.

Auch der Share Deal hat seine formalen Regeln: Der Vertrag über die Übertragung eines Anteils muss gemäß § 209 Abs. 2 ZOK schriftlich mit notariell beglaubigten Unterschriften abgeschlossen werden und wird gegenüber der Gesellschaft mit Zustellung wirksam. Sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt, erfordert die Übertragung auf eine Person, die nicht Gesellschafter ist, die Zustimmung der Gesellschafterversammlung gemäß § 208; wird sie nicht innerhalb von sechs Monaten nach Vertragsschluss erteilt, treten dieselben Wirkungen wie bei einem Rücktritt vom Vertrag ein.

Die einzelnen Schritte einschließlich Fristen, Gebühren für die Eintragung ins Register und der häufigsten Fehler behandeln wir in einem eigenen Leitfaden zur Übertragung eines Geschäftsanteils an einer s.r.o. (Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach tschechischem Recht).

Sowohl beim Verkauf des Betriebs als auch beim Verkauf einzelner Vermögenswerte ist die größte Quelle unangenehmer Überraschungen das, was nicht automatisch mit dem Vermögen übergeht. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen, Lizenzen, Konzessionen, in Anspruch genommene Förderungen und eine Reihe von Mietverhältnissen erfordern eine gesonderte Regelung oder die Zustimmung der Gegenseite. Gemäß § 2178 ZGB kann zudem durch den Betriebsverkauf kein Recht aus gewerblichem oder sonstigem geistigem Eigentum übertragen werden, wenn dies der Vertrag, durch den das Recht dem Verkäufer eingeräumt wurde, oder die Natur eines solchen Rechts ausschließt.

Gerade deshalb entsteht bei beiden Vermögensformen stets die sogenannte Zustimmungslandkarte, also eine Liste aller Dritten, deren Erklärung Voraussetzung für den Abschluss der Transaktion ist. Beim Share Deal ist diese Liste in der Regel kürzer, aber nicht leer: Change-of-Control-Klauseln finden sich häufig in Bankkrediten, Leasingverträgen, Rahmenverträgen mit Schlüsselkunden und auch in Förderbedingungen. Wird dieser Schritt unterschätzt, drohen im besten Fall Verzögerungen, im schlimmeren Fall ein Vertragsbruch und die Fälligstellung der Finanzierung.

Regulatorische Filter: kartellrechtliche Genehmigung und ausländische Investitionen

Beide Varianten können unter die Pflicht zur Genehmigung eines Zusammenschlusses von Wettbewerbern fallen. Gemäß § 13 des tschechischen Gesetzes über den Schutz des wirtschaftlichen Wettbewerbs (Gesetz Nr. 143/2001 Slg., im Folgenden „WettbG“) ist eine Genehmigung erforderlich, wenn der Gesamtnettoumsatz aller sich zusammenschließenden Wettbewerber auf dem Markt der Tschechischen Republik 1,5 Mrd. CZK (ca. 61,7 Mio. EUR) übersteigt und mindestens zwei von ihnen jeweils einen Umsatz von mehr als 250 Mio. CZK (ca. 10,3 Mio. EUR) erzielt haben, oder wenn der Umsatz des erworbenen Wettbewerbers oder seines Teils 1,5 Mrd. CZK übersteigt und der weltweite Umsatz eines weiteren sich zusammenschließenden Wettbewerbers ebenfalls 1,5 Mrd. CZK beträgt.

Weder der Vermögensverkauf noch der Betriebsverkauf entgehen dieser Pflicht: Gemäß § 12 Abs. 3 desselben Gesetzes gilt als Teil eines Wettbewerbers auch ein Vermögenskomplex, dem sich eindeutig ein auf dem relevanten Markt erzielter Umsatz zuordnen lässt, auch wenn er keine eigenständige Betriebsniederlassung bildet. Der Vollzug des Zusammenschlusses vor Erteilung der Genehmigung ist dabei ein eigenständiger Verstoß mit eigener Sanktion, was praktische Auswirkungen darauf hat, wann der Käufer den Betrieb tatsächlich zu leiten beginnen darf.

Tritt ein Investor aus einem Land außerhalb der Europäischen Union in die Transaktion ein, kommt die Prüfung nach dem tschechischen Gesetz Nr. 34/2021 Slg. über die Überprüfung ausländischer Investitionen hinzu. Bei sensiblen Branchen kann die Investition von einer Genehmigung abhängig sein, andernorts genügt eine Konsultation, in jedem Fall ist jedoch mit zusätzlichem Zeitaufwand zu rechnen. Dank des Netzwerks ARROWS International bearbeitet die Anwaltskanzlei ARROWS auch Transaktionen mit mehreren Rechtsordnungen, bei denen der Mandant mit einem Hauptpartner verhandelt und wir die Koordination der lokalen Berater für ihn übernehmen.

Wann die Übertragung wirksam wird und wer in diesem Moment das Risiko trägt

Beim Share Deal wird der Vertrag über die Anteilsübertragung gegenüber der Gesellschaft mit Zustellung des wirksamen Vertrags wirksam. Die Eintragung des neuen Gesellschafters ins Handelsregister (obchodní rejstřík) hat nur deklaratorische Wirkung, der Erwerb des Anteils hängt nicht von ihr ab. Gerade deshalb wird in Verträgen sorgfältig zwischen der Unterschrift, der Erfüllung der Bedingungen und der Zahlung des Preises unterschieden.

Beim Betriebsverkauf gilt eine besondere Regel: Ist der Käufer im öffentlichen Register eingetragen, erwirbt er gemäß § 2180 Abs. 1 ZGB das Eigentumsrecht am Betrieb als Ganzem erst mit der Veröffentlichung der Angabe, dass er den Beleg über den Kauf des Betriebs bei der Urkundensammlung hinterlegt hat. Ist der Käufer nicht im Register eingetragen, erwirbt er das Eigentumsrecht mit Wirksamkeit des Vertrags. Davon unberührt bleiben jedoch die Pflichten zur Eintragung der Rechte an einzelnen Sachen nach anderen Vorschriften, sodass bei Immobilien weiterhin die Eintragung ins Liegenschaftskataster abzuwarten ist. Beim Verkauf einzelner Vermögenswerte gibt es hingegen keinen einheitlichen Zeitpunkt, und das Eigentum wird für jede Position gesondert erworben, bei Immobilien durch Eintragung ins Kataster und bei beweglichen Sachen in der Regel durch Übergabe.

Eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt das Übergabeprotokoll des Betriebs gemäß § 2179 ZGB. Die Parteien führen darin alles auf, was der Betrieb umfasst und was übergeben wird, sowie alles, was fehlt, obwohl es nach dem Vertrag oder den Buchhaltungsunterlagen zum Betrieb gehört. Der Verkäufer weist hier spätestens auf Mängel hin, von denen er weiß oder wissen musste und konnte.

Dieses Protokoll ist daher weit mehr als eine Formalität: Es ist der wichtigste Beleg dafür, in welchem Zustand der Betrieb übergeben wurde, und entscheidet über spätere Mängelansprüche. Bei Immobilien- und Entwicklungstransaktionen kommt zudem der zeitliche Abstand zwischen Unterschrift, Hinterlegung des Belegs bei der Urkundensammlung und Eintragung ins Liegenschaftskataster hinzu, der durch Vereinbarungen zum Gefahrübergang, zur Vermögensverwaltung und zum Versicherungsschutz in der Zwischenzeit abgedeckt werden muss. Bei der Gestaltung des gesamten Prozesses und der Dokumentation helfen Ihnen die Anwälte der Anwaltskanzlei ARROWS im Bereich Immobilienrecht, Development und Baurecht.

Wie man sich entscheidet: praktisches Vorgehen

Die Wahl zwischen diesen Formen ist keine Geschmacksfrage, sondern das Ergebnis mehrerer konkreter Feststellungen. Wir empfehlen folgendes Vorgehen:

• Ermitteln Sie, wer auf der Verkäuferseite steht und wie lange er den Anteil hält – bei einer natürlichen Person nach Erfüllung des Zeittests und bei einer Muttergesellschaft mit Steuerbefreiung ist der Share Deal in der Regel klar vorteilhafter.

• Erfassen Sie die Geschichte der Gesellschaft und die Risiken, die in ihr verbleiben – Gerichtsstreitigkeiten, Steuerprüfungen, Umweltbelastungen und die Haftung für vergangenes Handeln sind das Hauptargument des Käufers für einen Asset Deal.

• Prüfen Sie die finanzielle Gesundheit des Verkäufers und die Geschichte konzerninterner Übertragungen – droht dem Verkäufer eine Insolvenz, kann der Verwalter den Betriebsverkauf mit einer Anfechtungsklage angreifen, und der Käufer verliert ihn.

• Beurteilen Sie die Abschreibungsposition des Käufers und den Restwert des Vermögens in der Gesellschaft – die Möglichkeit, Vermögen neu zu bewerten und von neuen Anschaffungswerten abzuschreiben, hat bei kapitalintensiven Betrieben einen erheblichen Wert.

• Erstellen Sie eine Liste der Genehmigungen, Lizenzen und Förderungen – je mehr öffentlich-rechtliche Titel der Betrieb benötigt, desto stärker ist das Argument für die Übertragung eines Anteils an der Projektgesellschaft.

• Prüfen Sie Change-of-Control-Klauseln und erforderliche Zustimmungen – Banken, Leasinggesellschaften und Schlüsselkunden bestimmen den Zeitplan genauso wie die Behörden.

• Testen Sie Umsatzschwellen und den Bedarf an regulatorischen Genehmigungen – kartellrechtliche Genehmigungen und die Prüfung ausländischer Investitionen gehören von Anfang an in den Zeitplan, nicht erst an dessen Ende.

Abschließende Zusammenfassung

Share Deal und Asset Deal sind keine zwei Wege zum gleichen Ergebnis. Der Share Deal ist einfacher in der Durchführung, für den Verkäufer dank des Zeittests in der Regel steuerlich günstiger und schonender gegenüber Genehmigungen und Verträgen, überträgt jedoch die gesamte Geschichte der Gesellschaft auf den Käufer. Der Asset Deal verschafft dem Käufer eine sauberere Position und einen Steuerschild aus neu bewerteten Vermögenswerten, um den Preis, dass jede Position einzeln übertragen und die Mehrwertsteuer geklärt werden muss. Der Verkauf des gesamten Betriebs steht dazwischen: Er geht durch ein einziges Rechtsgeschäft über, aber das Gesetz knüpft daran auch die Schulden und die Arbeitnehmer.

Die Entscheidung sollte daher nicht am Ende der Verhandlungen fallen, sondern an ihrem Anfang, da sie den Preis, den Zeitplan, die erforderlichen Zustimmungen und auch beeinflusst, wer die Folgen der Prüfungsergebnisse trägt. Sind die Vereinbarungen über die wesentlichen Bedingungen einmal unterschrieben, lässt sich die Transaktionsstruktur nur noch schwer ändern und meist nur um den Preis von Zugeständnissen an anderer Stelle.

Der Verkauf eines Unternehmens, dessen wesentlicher Wert in Immobilien liegt, hat seine eigenen Regeln – von der Wahl der Transaktionsform bis zur Regelung der Mietverhältnisse. Der Managing Partner von ARROWS, Jakub Dohnal, widmete ihnen ein ganzes Buch, Wie man ein Unternehmen mit Immobilien verkauft, in dem er von Transaktionen im Wert von Hunderten von Millionen Kronen ausgeht.

Für Eigentümer, Management und Investoren ist die praktische Schlussfolgerung daher einfach: Die Verkaufsform ist eine unternehmerische Entscheidung mit rechtlichen und steuerlichen Folgen, die berechnet und nicht geschätzt werden muss. Wenn Sie keine unnötige Besteuerung, Streitigkeiten mit Gläubigern oder eine blockierte Finanzierung riskieren möchten, kann die Anwaltskanzlei ARROWS, die für den Fall der Berufshaftung mit einem Limit von 350 000 000 CZK (ca. 14,4 Mio. EUR) versichert ist, die gesamte Transaktion von der Struktur bis zur Unterschrift übernehmen. Schreiben Sie an beratung@arws.cz, und wir besprechen, welche Variante für Ihren Fall besser geeignet ist.