Wie Sie die Haftung beim Unternehmensverkauf richtig regeln (Zusicherungen und Garantien)

Warum Zusicherungen und Garantien ein kritisches Risiko sind

Wenn Sie ein Unternehmen verkaufen, übergeben Sie nicht nur physisches Vermögen. Der Käufer erwirbt in Wirklichkeit ein Bündel aus Rechten, Verbindlichkeiten, Verträgen, Arbeitnehmern und Rechtsverhältnissen. Deshalb garantieren Sie ihm im Kaufvertrag typischerweise Dutzende von Informationen über das Unternehmen – vom Zustand der Buchhaltung über steuerliche Angelegenheiten bis hin zum Fehlen versteckter Schulden oder Rechtsstreitigkeiten.

Diese Garantien werden in der Rechtssprache als Zusicherungen und Garantien bezeichnet (englisch representations and warranties, kurz R&W). Im Kern verspricht der Verkäufer dem Käufer: „Diese Informationen über das Unternehmen sind wahr. Stellt sich später heraus, dass sie es nicht sind, leiste ich dir einen finanziellen Ausgleich.“

Auf den ersten Blick klingt das eindeutig. In der Praxis gerät es jedoch oft völlig außer Kontrolle. Verkäufer unterschreiben meist Dutzende Seiten an Garantien ohne gründliche Prüfung, ohne zu wissen, was sie alles garantieren, und – was entscheidend ist – ohne vereinbarte Grenzen ihrer Haftung.

Das Ergebnis? Die Transaktion ist abgeschlossen, der Käufer ist Eigentümer des Unternehmens, und nach einigen Monaten oder Jahren bemerkt er „zufällig“ etwas, das es nach Ihren Garantien gar nicht hätte geben dürfen. Er wendet sich an Sie und fragt, wo sein Geld bleibt. Sie haften also für Dinge, die Sie möglicherweise gar nicht beeinflussen konnten – und das oft noch Jahre, nachdem das Unternehmen Ihnen längst keine Einnahmen mehr bringt.

Zusicherungen und Garantien sind Bestandteil des Vertrags über die Übertragung eines Geschäftsanteils. Welche Pflichtbestandteile ein solcher Vertrag hat und was passiert, wenn sie fehlen, erläutern wir im Artikel über die Vertragsdokumentation bei der Übertragung eines Geschäftsanteils.

Arten von Garantien, für die der Verkäufer haftet

Zusicherungen und Garantien hängen eng damit zusammen, was mit dem Unternehmen zwischen Unterzeichnung und Übergabe geschieht – diesem Zeitraum widmen wir uns im Artikel Überlebensstrategie für den Verkäufer in der Interim Period.

Nicht alle Garantien sind gleich. In einem typischen Kaufvertrag finden Sie mehrere Kategorien:

Garantien der Rechtsmängelfreiheit

Hier garantiert der Verkäufer, dass die verkauften Aktien oder Anteile frei von Rechtsmängeln sind. Das bedeutet, dass sie nicht mit Rechten Dritter belastet sind (z. B. Pfandrechten, Dienstbarkeiten), dass er ihr uneingeschränkter rechtlicher Eigentümer ist und dass keine Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Optionen Dritter bestehen, die ihren Wert mindern könnten. Beispiel: „Der Anteil von 100 % an der Gesellschaft X ist weder mit einem Pfandrecht der Bank noch mit einer sonstigen Beschränkung belastet.“

Garantien in Bezug auf das Vermögen

Der Verkäufer garantiert, dass sich das Vermögen des Unternehmens in einem bestimmten Zustand befindet, dass Maschinen und Anlagen funktionsfähig sind, dass Immobilien frei von Rechtsmängeln und ordnungsgemäß im Liegenschaftskataster (katastr nemovitostí) eingetragen sind. Hier kommen nach und nach Dinge ans Licht wie: „Der Motor eines Fahrzeugs des verkauften Unternehmens ist defekt“ oder „Das Grundstück ist im Register nicht auf unser Unternehmen eingetragen, sondern auf einen früheren Eigentümer aus dem vergangenen Jahrzehnt.“

Garantien zu rechtlichen Angelegenheiten

Der Verkäufer verspricht, dass alle Verträge mit Kunden und Lieferanten wirksam sind, dass sie nicht gegen Rechtsvorschriften verstoßen und dass keine Gerichts- oder Schiedsverfahren drohen. Zugleich garantiert er, dass das geistige Eigentum – Patente, Marken, Urheberrechte – ordnungsgemäß registriert ist und das Unternehmen keine fremden Rechte des geistigen Eigentums verletzt.

Finanzielle Garantien

Hier garantiert der Verkäufer, dass die Finanzberichte richtig sind, dass die Aktiva den tatsächlichen Stand wiedergeben, dass die Buchhaltung nicht manipuliert ist, dass keine versteckten Schulden bestehen und dass sämtliche in der Bilanz ausgewiesenen Vermögenswerte real sind und dem Unternehmen gehören. Gerade in dieser Kategorie treten später am häufigsten Probleme auf – der Käufer stellt fest, dass die Umsätze niedriger waren als angegeben oder dass eine Schuld existiert, die in der Buchhaltung überhaupt nicht erfasst war.

Steuerliche und rechtliche Garantien

Der Verkäufer garantiert, dass alle Steuererklärungen fristgerecht und korrekt eingereicht wurden, dass keine unbezahlten Steuern aus früheren Zeiträumen bestehen, dass keine Steuerprüfungen laufen und dass sich das Unternehmen rechtskonform verhalten hat.

Haftungsgrenzen: Basket, Cap und Sunset Clause

Damit kommen wir zum Kern des Problems. Ohne richtig gesetzte Grenzen würde der Verkäufer theoretisch für jedes noch so kleine Problem haften, das später auftaucht – für immer oder zumindest sehr lange.

Deshalb werden in professionellen M&A-Transaktionen standardmäßig drei Mechanismen zur Risikobegrenzung vereinbart: Basket, Cap und Sunset Clause.

Ist ein konkretes Risiko bereits bei der Unterzeichnung bekannt, wird es nicht über eine Garantie geregelt, sondern über eine Freistellung für konkrete Risiken. Dem Unterschied und dem Schutz in diesem Zeitraum widmen wir uns gesondert.

Basket – Mindestschwelle

Der Basket (auch Deductible genannt) ist der Mindestbetrag, den ein Schadensfall erreichen muss, bevor die Haftung des Verkäufers überhaupt ausgelöst wird. Typischerweise liegt er bei 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises, bei kleinen Transaktionen mitunter bei Festbeträgen von etwa 50 000–200 000 CZK (ca. 2 100–8 200 EUR).

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis 10 Millionen CZK (ca. 0,4 Mio. EUR) und der Basket 100 000 CZK (ca. 4 100 EUR), dann gilt: Tritt ein Problem im Wert von 50 000 CZK (ca. 2 100 EUR) auf, zahlt der Verkäufer nichts. Tritt ein Problem im Wert von 150 000 CZK (ca. 6 200 EUR) auf, zahlt der Verkäufer 150 000 CZK (oder je nach Art des Baskets nur die Differenz von 50 000 CZK – siehe unten).

Es gibt zwei Arten von Baskets:

1. True Basket (Deductible Basket) – der Verkäufer zahlt nur den Betrag, der den Basket übersteigt. Betragen die Schäden 150 000 und der Basket 100 000, zahlt der Verkäufer nur 50 000 CZK.

2. Tipping Basket (ab dem ersten Dollar) – sobald die Gesamtschäden den Basket erreichen, zahlt der Verkäufer alle Schäden ab dem ersten Dollar. Betragen die Schäden 150 000 und der Basket 100 000, zahlt der Verkäufer die vollen 150 000 CZK.

Der Verkäufer bevorzugt selbstverständlich den True Basket (er zahlt weniger), der Käufer dagegen den Tipping Basket (er erhält mehr). In der Praxis läuft es oft auf einen Kompromiss hinaus.

Cap – Haftungshöchstgrenze

Der Cap (Obergrenze) ist der Höchstbetrag, den der Verkäufer für alle Garantieverletzungen zusammen zahlen muss. Typischerweise liegt er bei 10–50 % des Kaufpreises, abhängig von der Art der Transaktion und der Garantien.

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis 10 Millionen CZK und der Cap 20 % (also 2 Millionen CZK, ca. 82 300 EUR), zahlt der Verkäufer höchstens 2 Millionen CZK – selbst wenn Verletzungen im Gesamtwert von 5 Millionen CZK (ca. 205 800 EUR) auftreten.

Der Cap unterscheidet sich oft nach Art der Garantien:

• Allgemeine Garantien: Cap 10–20 % des Kaufpreises

• Grundlegende („fundamental“) Garantien: Cap 50–100 % des Kaufpreises

• Steuerliche Garantien: der Cap kann noch höher liegen, oft ohne Begrenzung

Wichtig: Der Cap gilt in der Regel nicht für Verletzungen, die auf vorsätzlichem Betrug oder wissentlich falschen Angaben beruhen. Wird Ihnen nachgewiesen, dass Sie den Käufer absichtlich getäuscht haben, greift der Cap nicht und Sie haften unbegrenzt.

Sunset Clause – zeitliche Begrenzung der Haftung

Ohne zeitliche Begrenzung würde der Verkäufer theoretisch ewig haften. Deshalb werden Sunset Clauses vereinbart – Fristen, nach deren Ablauf die Garantien erlöschen.

Typische Ausgestaltung: allgemeine Garantien 12–24 Monate ab Abschluss der Transaktion, steuerliche Garantien 3–10 Jahre (entsprechend der Steuerfestsetzungsfrist nach der tschechischen Abgabenordnung, Gesetz Nr. 280/2009 Slg., im Folgenden „AO“), rechtliche Garantien bis zum Ablauf der Verjährungsfrist nach dem tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. 89/2012 Slg., im Folgenden „BGB“) (standardmäßig 3 Jahre, höchstens 10 Jahre). Für grundlegende („fundamental“) Garantien gilt oft gar keine Sunset Clause oder eine sehr lange.

Beispiel: Beträgt die Sunset Clause 24 Monate ab Closing und wurde die Transaktion am 1.3.2024 abgeschlossen, erlöschen die Garantien am 1.3.2026. Entdeckt der Käufer am 2.3.2026 ein Problem, ist die Frist abgelaufen und er kann keinen Anspruch mehr gegen Sie geltend machen.

Objektive vs. subjektive Garantien – Knowledge Qualifiers

Einer der wichtigsten Verhandlungspunkte ist die Frage: Haften Sie für das, was Sie wissen, oder für alles, unabhängig von Ihrer Kenntnis?

Objektive Garantie (ohne Knowledge Qualifier)

„Die Gesellschaft verfügt über alle erforderlichen Lizenzen und Genehmigungen.“

Hier haften Sie unabhängig davon, ob Sie wussten oder wissen konnten, dass eine Genehmigung fehlt. Stellt sich später heraus, dass irgendeine Lizenz fehlt, zahlen Sie. Das ist eine sehr riskante Position, denn Sie könnten auch für Dinge haften, die Ihnen nicht bekannt waren und die Ihnen auch gar nicht bekannt sein konnten.

Subjektive Garantie (mit Knowledge Qualifier)

„Nach Kenntnis des Verkäufers handelt die Gesellschaft im Einklang mit den Rechtsvorschriften.“

Hier haften Sie nur, wenn Sie wussten oder hätten wissen müssen, dass die Gesellschaft nicht rechtskonform handelt. Das ist eine deutlich sicherere Position. War das Problem verborgen und hätte es auch ein vernünftiger Unternehmer nicht bemerkt, haften Sie nicht.

Aus der Praxis: Der Käufer drängt typischerweise auf objektive Garantien, der Verkäufer auf subjektive. In M&A-Transaktionen einigt man sich üblicherweise auf einen Kompromiss – manche Garantien bleiben objektiv (etwa zur Rechtsform des Unternehmens oder zum Eigentum), andere werden durch einen Kenntnisvorbehalt eingeschränkt.

Die häufigsten Fehler von Verkäufern

Fehler 1: Nicht mit mehrjähriger Haftung rechnen

Viele Verkäufer glauben, mit dem Abschluss der Transaktion sei alles erledigt. Tatsächlich zieht sich die Haftung oft über Jahre. Haben Sie steuerliche Angelegenheiten garantiert, droht Ihnen eine Haftung von 3–10 Jahren. Haben Sie rechtliche Angelegenheiten garantiert, haften Sie bis zur Verjährung (oft 3–10 Jahre).

Beispiel aus der Praxis: Der Verkäufer garantierte, dass „das Unternehmen keine Steuerschulden hat“. Zwei Jahre nach dem Closing prüfte das Finanzamt (finanční úřad) rückwirkend den Zeitraum, in dem der Verkäufer Eigentümer war, und stellte Steuerschulden von 2 Millionen CZK fest. Der Verkäufer muss zahlen, obwohl ihm das Unternehmen seit zwei Jahren nicht mehr gehört, denn die Sunset Clause für steuerliche Garantien läuft üblicherweise drei Jahre (oder länger, falls die Steuerfestsetzungsfrist verlängert wurde).

Fehler 2: Zusicherungen und Garantien ohne Prüfung unterschreiben

Viele Verkäufer erhalten den Entwurf des Kaufvertrags vom Anwalt des Käufers und unterschreiben ihn, ohne ihn gründlich zu lesen. Der Anwalt des Käufers schützt in erster Linie den Käufer – nicht Sie. Im Ergebnis unterschreiben Sie unzählige Garantien, die Sie nicht einhalten können oder die extrem zulasten des Verkäufers formuliert sind.

Beispiel aus der Praxis: Die Garantie lautet: „Es bestehen keine potenziellen Rechtsstreitigkeiten.“ Das ist unglaublich weit gefasst – haben Sie einen Streit mit irgendeinem Arbeitnehmer, mit dem Nachbarn oder mit sonst jemandem und kommt dieser später ans Licht, haben Sie die Garantien verletzt. Ein guter Anwalt hätte eine solche Formulierung abgelehnt oder sie durch einen Kenntnisvorbehalt und eine zeitliche Begrenzung eingeschränkt.

Fehler 3: Unbegrenztes Risiko ohne Cap in Kauf nehmen

Ohne Cap kann Ihre Haftung theoretisch den ursprünglichen Kaufpreis übersteigen. Angenommen, Sie haben das Unternehmen für 10 Millionen verkauft – ohne Cap könnten Sie theoretisch 20 Millionen CZK (ca. 0,8 Mio. EUR) für Ansprüche wegen versteckter Schulden zahlen. Das ist offensichtlich untragbar.

Fehler 4: Den Escrow Holdback nicht in angemessener Höhe vereinbaren

Der Escrow Holdback ist ein Teil des Kaufpreises, der am Closing-Tag nicht ausgezahlt, sondern für 12–24 Monate bei einem Dritten (typischerweise einem Anwalt oder einer Bank) treuhänderisch verwahrt wird. Entdeckt der Käufer eine Garantieverletzung, entnimmt er die Entschädigung aus dem Escrow.

Ist der Escrow Holdback zu niedrig und tritt später ein großes Problem auf, verklagt Sie der Käufer auf den Rest. Ist er unverhältnismäßig hoch, entgeht Ihnen viel Geld, das Ihnen sofort nach der Unterzeichnung hätte ausgezahlt werden können. Übliche Holdbacks: 10–20 % des Kaufpreises.

Escrow und Freistellung – so funktioniert es in der Praxis

Ein Unternehmensverkauf läuft in der Praxis üblicherweise so ab:

1. Vertragsunterzeichnung (Signing): Beide Parteien unterzeichnen den Kaufvertrag mit festgelegten Garantien, Grenzen und Bedingungen.

2. Closing: Am Closing-Tag werden die Anteile/Aktien auf den Käufer übertragen, der Grundteil des Kaufpreises (meist 80–90 %) gezahlt und der Escrow-Anteil (10–20 %) bei einem Dritten hinterlegt.

3. Monitoring-Phase: In den folgenden 12–24 Monaten „prüft“ der Käufer den tatsächlichen Zustand des Unternehmens. Dabei kann er Dinge entdecken, von denen er während der Due Diligence nichts wusste.

4. Freistellungsanspruch: Stellt der Käufer eine Garantieverletzung fest, übermittelt er Ihnen eine förmliche Mitteilung über das Problem und den Betrag, den er geltend machen will.

5. Einigung: Einigen Sie sich über den Betrag und ist er im Escrow verfügbar, wird das Geld vom Escrow abgezogen. Einigen Sie sich nicht, folgt meist ein Gerichtsverfahren.

Beispiel: Der Verkäufer garantierte, dass „das Unternehmen keine versteckten Schulden über 1 Million CZK (ca. 41 200 EUR) hat“. Sechs Monate nach dem Closing entdeckt der Käufer eine Lieferantenrechnung über 1,5 Millionen CZK (ca. 61 700 EUR) aus dem Vorjahr, die nicht verbucht war. Der Käufer sendet eine Mitteilung und macht 1,5 Millionen CZK geltend. Liegt dies innerhalb des Caps und ist die Sunset Clause noch nicht abgelaufen, muss der Verkäufer aus dem Escrow zahlen (oder selbst, falls der Escrow bereits aufgebraucht ist).

Praktische Tipps für die Verhandlung

Erstellen Sie eine Liste der Dinge, die Sie tatsächlich garantieren können

Bevor Sie verhandeln, setzen Sie sich ehrlich hin und erstellen Sie eine Liste: „Was weiß ich wirklich über mein Unternehmen? Was kann ich mit Sicherheit garantieren?“ Nicht alles, was der Käufer will, können Sie versprechen. Sagen Sie „Ja“ zu Garantien, bei denen Sie sich nicht sicher sind, zahlen Sie später dafür.

Verhandeln Sie Kategorien

Versuchen Sie nicht, jeden einzelnen Satz zu verhandeln. Teilen Sie die Garantien lieber in Kategorien ein und vereinbaren Sie Cap und Basket für jede Kategorie. Zum Beispiel: finanzielle Garantien: Cap 20 %, Basket 100 000 CZK; rechtliche Garantien: Cap 30 %, Basket 50 000 CZK; steuerliche Garantien: Cap unbegrenzt, Basket 50 000 CZK, Sunset 5 Jahre.

Disclosure Schedule

Erstellen Sie mit dem Käufer einen „Disclosure Schedule“ – eine Anlage zum Kaufvertrag, in der Sie alle Ausnahmen und Probleme, von denen Sie wissen, klar benennen. Was im Disclosure Schedule steht, kann der Käufer später nicht als Garantieverletzung geltend machen. Das schützt beide Seiten – der Käufer weiß, worauf er achten muss, und Sie geben nicht vor, es gäbe keine Probleme.

Schränken Sie Garantien durch Kenntnisvorbehalte ein

Wo es sinnvoll ist (z. B. bei drohenden Streitigkeiten), setzen Sie die Einschränkung „nach Kenntnis des Verkäufers“ oder „soweit mir bekannt“ durch. Das schützt Sie vor der Haftung für Dinge, die Sie tatsächlich nicht wissen konnten.

Fazit

Zusicherungen und Garantien sind das Herzstück jedes Kaufvertrags. Einfach gesagt: Es sind Ihre Versprechen an den Käufer über den Zustand des Unternehmens. Sind sie schlecht ausgestaltet, können sie Ihnen jahrelange Probleme und finanzielle Verluste bereiten.

Der Kaufpreis und die Garantien, die ihn absichern, bilden den Kern jedes Unternehmenskaufvertrags – und genau hier entscheidet sich meist, wie viel dem Eigentümer am Ende bleibt. Wie diese Vereinbarungen zu gestalten sind, erläutert das Buch Wie man ein Unternehmen mit Immobilien verkauft von Jakub Dohnal.

Entscheidend ist, drei Schutzmechanismen richtig festzulegen: den Basket – damit Kleinigkeiten nicht zählen, den Cap – damit Ihre Haftung eine Obergrenze hat, und die Sunset Clause – damit die Haftung in angemessener Zeit endet.

Noch wichtiger ist, dass Sie mit einem qualifizierten Anwalt gründlich besprechen, was Sie tatsächlich garantieren und was nicht. Wir raten dringend davon ab, einen Kaufvertrag leichtfertig zu unterschreiben, wenn Sie die einzelnen Garantien nicht verstehen.

Die Anwälte der Kanzlei ARROWS sind auf Unternehmensverkäufe und die richtige Gestaltung von Garantien und Haftungsgrenzen spezialisiert. Wenn Sie sicherstellen wollen, dass Ihre Zusicherungen und Garantien nicht zu einem Instrument werden, mit dem der Käufer Sie später unter Druck setzt, wenden Sie sich an uns. Wir prüfen jeden Satz des Kaufvertrags und sorgen dafür, dass Sie nur für das haften, was Sie tatsächlich garantieren können. Kontaktieren Sie uns unter beratung@arws.cz.