¿Contrata una supervisión técnica de obra?

Quién responde por los defectos de construcción junto con el contratista

El inversor que descubre un defecto en la obra terminada suele dirigirse únicamente al contratista. Sin embargo, la ley amplía el círculo de personas responsables en las obras de construcción. Junto con el contratista, responden su subcontratista, quien suministró la documentación de la construcción y quien supervisó la obra. Cada uno de ellos responde únicamente en relación con lo que él mismo suministró, pero de forma solidaria con el contratista (artículo 2630 del Código Civil).

Para la supervisión, la ley invierte la carga de la prueba. La supervisión responde, a menos que demuestre que el defecto de la construcción no fue causado por su fallo. Por lo tanto, el inversor no tiene que demostrar que la supervisión cometió un error. Sin embargo, debe documentar el defecto y que este se originó en la parte de la obra sobre la cual la supervisión ejercía el control según el contrato. Corresponde entonces a la supervisión demostrar que controló debidamente y que no pudo detectar el defecto, o que advirtió sobre él a tiempo y con firmeza.

La supervisión técnica del promotor es una persona contratada por el inversor para controlar en su nombre en la obra si el contratista construye de acuerdo con el proyecto, el contrato y la normativa. No es la autoridad de control de obras ni el jefe de obra del contratista. Trabaja para el inversor y sus obligaciones se derivan principalmente del contrato que el inversor celebre con él. Por lo tanto, el alcance de su responsabilidad comienza con el texto de este contrato.

Para el inversor, esto supone una ventaja práctica: tiene más deudores. Si el contratista quiebra o se niega a subsanar el defecto, el inversor puede dirigirse a la supervisión o, en su caso, al proyectista, y reclamarles el importe total del que son responsables. La supervisión suele estar asegurada para este caso, lo que aumenta las posibilidades de que el inversor reciba realmente el dinero. Quién de ellos asumirá finalmente el daño es algo que resolverán las personas responsables entre sí.

La otra cara de la supervisión: cuando la supervisión elegida exime al contratista

La misma disposición tiene otra cara que los inversores suelen olvidar. El contratista quedará eximido de la obligación por defectos de construcción si demuestra que el defecto fue causado únicamente por el fallo de la supervisión elegida por el cliente. Lo mismo se aplica a un error en la documentación de construcción del proyectista seleccionado por el cliente. Un inversor que contrate una supervisión deficiente puede perder su derecho de reclamación contra el contratista.

El contratista quedará eximido únicamente si el defecto fue causado exclusivamente por el fallo de la supervisión. Si el defecto fue causado por el propio error del contratista y la supervisión simplemente no lo detectó, el contratista sigue siendo responsable y la supervisión responde junto a él. Un conflicto típico es una instrucción errónea dada por la supervisión al contratista. Sin embargo, el contratista debe advertir sobre la instrucción inadecuada del cliente; si no lo hace, a pesar de que podría haber detectado la inadecuación, también él responde por el defecto. Por lo tanto, el inversor no debería confiar cambios técnicos a la supervisión sin su propio control.

En la práctica, los contratistas se aferran a esta defensa en las disputas sobre trabajos adicionales y modificaciones. Alegan que la supervisión aprobó el cambio y que, por lo tanto, fue esta quien causó el defecto. El inversor se encuentra entonces entre dos partes que se señalan mutuamente. Un contrato claro ayuda a ver qué puede aprobar la supervisión y qué solo el inversor. El artículo sobre la entrega y recepción de la obra describe cómo debe llevarse a cabo la recepción de la obra y cómo se registran los defectos.

La elección de la supervisión es, por lo tanto, una decisión cuyas consecuencias asume el inversor. Quien elige al proveedor más barato que visita la obra una vez al mes, paga menos, pero corre el riesgo de que el contratista culpe de los defectos a la supervisión y esta se defienda demostrando que cumplió con el control según el contrato. El ahorro en la supervisión se convierte entonces en la disputa en un derecho que no hay contra quién reclamar.

Cómo elegir la supervisión y qué encomendarle

El procedimiento a continuación describe los pasos habituales; el alcance de la supervisión que requiere la obra depende de su complejidad técnica, la financiación y cuántas decisiones desea dejar el inversor en manos de la supervisión. Por ello, los abogados de ARROWS advokátní kanceláře configuran siempre el contrato con la supervisión junto con el contrato con el contratista, para que ambos contratos no se contradigan. Los pasos varían según el tamaño del proyecto.

El primer paso es aclarar qué debe controlar la supervisión. Normalmente se trata de la conformidad de los trabajos con el proyecto y el contrato, la calidad de los materiales, el control de las estructuras antes de que queden ocultas, la participación en las pruebas, el control del diario de obra y de las relaciones de trabajos realizados. Cada una de estas actividades debe detallarse en el contrato. Una redacción general como «ejercicio de la supervisión en el alcance habitual» se interpreta en caso de disputa en perjuicio del inversor.

Segundo paso es definir cómo debe reaccionar la supervisión ante los errores detectados. El contrato debe establecer la obligación de registrar los hallazgos en el diario de obra, informar por escrito al inversor dentro de un plazo determinado y proponer medidas. En caso de errores graves, el contrato puede imponer a la supervisión la obligación de convocar una reunión de control o recomendar la suspensión de los trabajos. Sin estas reglas, en una disputa la supervisión alegará que mencionó el error verbalmente y que no tenía que hacer nada más.

El tercer paso es determinar las facultades de la supervisión. El contrato debe indicar si la supervisión puede aprobar cambios, dar el visto bueno a las relaciones de trabajos y firmar las actas de entrega en nombre del inversor. Cuantas más facultades tenga la supervisión, más decisiones se le podrán atribuir posteriormente. Lo razonable es dejar a la supervisión el control y las recomendaciones, y que el inversor se reserve la aprobación de cambios y trabajos adicionales.

Cuarto paso es verificar el seguro y la competencia profesional. El inversor solicitará el justificante de autorización, referencias y la póliza de seguro con un límite acorde al valor de la obra. El contrato con la supervisión suele celebrarse como un contrato de mandato, según el cual el mandatario actúa con honestidad y diligencia y utiliza los medios que requiera la naturaleza del asunto (artículo 2432 del Código Civil). Sin embargo, las obligaciones específicas solo se complementan con el contrato.

Cuándo es obligatoria la supervisión por ley

En la mayoría de las obras privadas, la supervisión es voluntaria y depende de si el inversor la contrata. La excepción son las obras financiadas con fondos públicos realizadas por un empresario de la construcción como contratista. En estas, el promotor debe garantizar la supervisión del promotor por parte de una persona física autorizada (artículo 161 de la Ley de Construcción). Si la documentación del proyecto fue elaborada por un proyectista, el promotor también debe garantizar su supervisión, a excepción de las obras de redes de infraestructura técnica.

El inversor privado que recurre a fondos públicos para la obra también debe tener en cuenta la supervisión obligatoria. Las subvenciones y ayudas pueden condicionar el pago a que la obra sea controlada por una supervisión profesional, y la falta de sus registros puede poner en peligro la obtención de los fondos. Por lo tanto, el inversor debe saber si su proyecto entra dentro de esta obligación y configurar la supervisión de manera que cumpla también con las condiciones del proveedor de la ayuda. La supervisión del proyectista también es obligatoria en el caso de obras reservadas.

La Ley de Construcción prevé además que el promotor notifique a la autoridad de control de obras quién realiza la obra y, en el caso de obras realizadas por autoconstrucción, el jefe de obra o la persona que realiza la supervisión de la construcción. Esta supervisión de derecho público no es lo mismo que la supervisión técnica que el inversor contrata para controlar al contratista. Sin embargo, las normas de derecho público no determinan de qué responde la supervisión ante el inversor; esto lo determinan el contrato y el Código Civil. La supervisión puede cumplir con todas las obligaciones ante la autoridad y, aun así, responder ante el inversor por no haber detectado un defecto.

Dónde termina la responsabilidad de la supervisión

Frente al inversor, la supervisión responde de dos maneras. Por el defecto de la construcción de forma solidaria con el contratista según las normas sobre defectos de construcción, y por los daños que haya causado por el incumplimiento de su contrato. La indemnización por daños y perjuicios puede incluir los costes de subsanación del defecto, los informes periciales y el proyecto de reparación. El contrato con la supervisión a menudo limita esta responsabilidad, por ejemplo, al importe de los honorarios o de la indemnización del seguro.

La limitación de responsabilidad tiene un límite legal. El acuerdo que excluya o limite de antemano la obligación de indemnizar el daño causado intencionadamente o por negligencia grave no tiene efectos jurídicos (artículo 2898 del Código Civil). Lo mismo se aplica a la limitación que afecte a la parte más débil. Sin embargo, en caso de negligencia ordinaria entre empresarios, un límite válidamente acordado suele sostenerse y el inversor debería compararlo con el valor de la obra y con el seguro de la supervisión.

Cómo valoran los tribunales a la supervisión que conocía el error lo demuestra una disputa sobre una vivienda unifamiliar juzgada aún bajo la regulación anterior. El Tribunal Regional ordenó a la supervisión indemnizar los costes de reparación: aunque la supervisión no estaba obligada a corregir los errores del proyecto, conocía la discrepancia en la ejecución del tejado y debería haber hecho más que simplemente reenviar la correspondencia, por ejemplo, registrar el hallazgo en el diario de obra o convocar una reunión. El Tribunal Supremo, en su resolución n.º rec. 23 Cdo 2762/2024, desestimó el recurso de casación de la supervisión. Se trataba de una indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento de su propio contrato y, según el tribunal, el hecho de que cada uno hubiera incumplido un contrato diferente no altera la responsabilidad solidaria de los causantes del daño.

El hecho de que la supervisión responda por un defecto concreto depende del alcance de su contrato, de lo que supiera sobre el error y de cómo reaccionara ante él. Estas circunstancias son evaluadas por los abogados de ARROWS advokátní kanceláře basándose en el diario de obra, las actas de las reuniones y los correos electrónicos, antes de que el inversor decida a quién demandar. Un círculo de demandados mal elegido puede costarle al inversor tiempo y costes procesales.

Cómo se configura la supervisión en las obras donde funciona

En las obras donde la supervisión cumple su función, esta cuenta con un plan de control claro vinculado al cronograma del contratista. Sabe de antemano cuándo se cubrirán los aislamientos, cuándo se realizarán las pruebas de presión y cuándo se hormigonarán las estructuras portantes. El contratista tiene la obligación contractual de invitar a la supervisión a estos pasos con la debida antelación. Sin invitación, un defecto oculto bajo el suelo o en el cerramiento exterior solo se detecta al cabo de los años.

El segundo rasgo es un trabajo riguroso con el diario de obra. La supervisión registra en él los hallazgos, el contratista responde a ellos y el inversor los lee periódicamente. El diario de obra es la prueba más sólida en una disputa sobre defectos, ya que registra quién sabía qué y cuándo. Una supervisión que lleva sus propias notas solo en correos electrónicos ayuda menos al inversor y se protege peor a sí misma.

El tercer rasgo es la separación del control de la aprobación de cambios. La supervisión evalúa y recomienda los cambios, el inversor los aprueba y el contratista los ejecuta solo tras el consentimiento por escrito. Esto limita el margen para disputas sobre quién causó el cambio y quién debe pagarlo. El artículo sobre cuando el cliente cambia el encargo durante la ejecución analiza cómo resolver los cambios de encargo y el pago adicional del precio por trabajos adicionales.

Una señal de advertencia es un contrato con la supervisión sin entregables concretos. Si la supervisión no tiene que entregar informes periódicos, no tiene establecida una frecuencia de controles y su remuneración no depende de lo que realmente haya hecho, el inversor no tiene forma de verificar que la supervisión esté trabajando. Por ello, un contrato razonable incluye informes mensuales, documentación fotográfica de las estructuras controladas y una lista de hallazgos pendientes con los plazos para su resolución.

Errores que privan al inversor de su derecho de reclamación contra la supervisión

El error más común es un contrato con la supervisión de una sola página sin el alcance de las actividades. El inversor firma la oferta de la supervisión, en la que solo figura una tarifa por hora y una descripción general del servicio. En caso de disputa, la supervisión alega que nunca prometió el control que el inversor esperaba. La prevención consiste en un anexo con la relación de controles, la frecuencia de presencia y las obligaciones al detectar errores.

El segundo error es otorgar a la supervisión la facultad de aprobar cambios sin límites. La supervisión aprueba un cambio de tecnología propuesto por el contratista y posteriormente se demuestra que el cambio causó un defecto. El contratista se defiende alegando que actuó según las instrucciones de la supervisión, y la supervisión afirma que solo dio el visto bueno a la propuesta de un experto. El inversor se queda en medio. La facultad de la supervisión para aprobar cambios debe tener un límite financiero y técnico y constar por escrito.

El tercer error es demandar únicamente al contratista. El inversor olvida que, junto con el contratista, también responden la supervisión y el proyectista, y si el contratista pierde la disputa pero no tiene con qué pagar, el inversor tiene que empezar de nuevo. Además, mientras tanto pueden haber transcurrido los plazos para reclamar los defectos. El artículo sobre cómo reclamar judicialmente la reparación de una obra describe cómo exigir ante los tribunales la reparación de una obra mal ejecutada.

El cuarto error es dejar que el defecto sea reclamado únicamente a la supervisión. El inversor notifica el defecto a la supervisión y esta se lo transmite al contratista de manera informal. Sin embargo, en una disputa se examina a quién y cuándo se notificó el defecto, por lo que el inversor debería reclamar el defecto por escrito tanto al contratista como a la supervisión. El coste de estos errores depende de la magnitud del defecto y de la solvencia del contratista, y los abogados de ARROWS advokátní kanceláře evalúan cómo subsanarlos basándose en los contratos con todos los participantes en la construcción.

Riesgos del inversor al contratar la supervisión

Resumen para propietarios y directivos

El artículo ha demostrado que la supervisión de la obra no responde por los defectos solo moralmente. La ley la sitúa junto al contratista e invierte la carga de la prueba, por lo que la propia supervisión debe demostrar que el defecto no fue causado por su fallo. Al mismo tiempo, se aplica lo contrario: si el defecto es causado exclusivamente por la supervisión elegida por el inversor, el contratista quedará eximido de responsabilidad.

Para la dirección del inversor, la supervisión es una herramienta de gestión de riesgos, no una partida en la que ahorrar. Una supervisión bien configurada amplía el círculo de personas responsables y aporta pruebas para una eventual disputa. Por el contrario, una supervisión deficiente sin un contrato claro ofrece argumentos al contratista y deja el daño en manos del inversor. No vale la pena posponer la configuración del contrato con la supervisión para después del inicio de la obra, ya que las primeras estructuras que quedan ocultas se realizan en las primeras semanas.

Por ello, es necesario preparar el contrato con la supervisión junto con el contrato con el contratista y el proyectista, de modo que se complementen entre sí. Es igualmente importante vigilar el diario de obra y las actas de las reuniones durante todo el período de construcción, ya que es a partir de ellos que se construye en una disputa la respuesta a la pregunta de quién responde por el defecto.

Los abogados de ARROWS advokátní kanceláře preparan y revisan contratos con la supervisión, el proyectista y el contratista, y representan a los inversores en disputas judiciales por defectos de construcción e indemnización por daños y perjuicios. Escríbanos a consultas@arws.cz o consulte cómo llevamos a cabo los litigios comerciales y judiciales.