Zakup firmy a jej ciągłość operacyjna: o czym warto pamiętać?

Co tak naprawdę przejmujesz: lokal czy przedsiębiorstwo

Różnica między obiema opcjami nie tkwi w cenie ani w formie, ale w tym, co jest przedmiotem umowy. Przedsiębiorstwo (obchodní závod) to zorganizowany zespół składników majątkowych, który przedsiębiorca utworzył i który z jego woli służy do prowadzenia jego działalności, przy czym przyjmuje się, że przedsiębiorstwo tworzy wszystko, co zazwyczaj służy do jego prowadzenia (§ 502 czeskiego kodeksu cywilnego). Przedsiębiorstwo nie jest więc listą rzeczy, ale funkcjonalną całością: lokalami, wyposażeniem, zapasami, pozycją umowną oraz zobowiązaniami. Pracownicy nie są częścią majątku, przechodzą na mocy innego mechanizmu opisanego poniżej.

Najem lokalu natomiast rozwiązuje tylko jedną kwestię, a mianowicie prawo do korzystania z określonej powierzchni. Personel zazwyczaj zatrudniasz sam, zapasy kupujesz sam i klientów pozyskujesz sam. Długi poprzedniego operatora nie przechodzą na Ciebie w tym układzie, ponieważ do przejęcia długów dochodzi dopiero przy przejęciu przedsiębiorstwa jako całości. Za tę czystość płacisz jednak tym, że zaczynasz od zera, a wartość funkcjonującego biznesu do Ciebie nie należy.

Kryterium decyzyjnym jest odpowiedź na jedno pytanie: chcesz przejąć gotowy zysk, czy zbudować własny? Jeśli kluczowe jest dla Ciebie to, że punkt handlowy lub usługowy generuje obroty od pierwszego dnia, ma obsadzone zmiany i sprawdzonych dostawców, kupujesz przedsiębiorstwo, a najem Ci tego nie zapewni. Jeśli zależy Ci tylko na lokalizacji, a resztę zrobisz po swojemu, dzierżawa przedsiębiorstwa (pacht závodu) to niepotrzebne ryzyko, które wprowadzasz do transakcji bez żadnych korzyści.

Istnieje również trzecia droga, którą firmy często pomijają, a mianowicie zakup przedsiębiorstwa. Dzierżawę od zakupu odróżnia tymczasowość: po zakończeniu dzierżawy przedsiębiorstwo wraca do wydzierżawiającego wraz z tym, co na nim zbudowałeś. Kto chce zatrzymać wartość przedsiębiorstwa na stałe, powinien kupować; kto chce przetestować działalność lub przetrwać pewien okres, powinien dzierżawić. Różnica ujawni się dopiero na końcu, przy rozliczaniu tego, co włożyłeś w biznes.

W praktyce dzierżawa pojawia się w trzech typowych sytuacjach. Pierwsza to zmiana pokoleniowa lub właścicielska, gdy nowy operator nie ma jeszcze kapitału na zakup, a właściciel chce zachować majątek. Druga to przejęcie działalności od firmy w kłopotach; nawet dzierżawa nie jest tu jednak bezpieczną drogą ominięcia wierzycieli, ponieważ wierzyciel, który nie wyraził zgody, może żądać, aby sąd uznał dzierżawę za bezskuteczną wobec niego. Trzecia to tymczasowe przejęcie działalności. Szerszy kontekst podsumowuje książka o sprzedaży firm.

Pracownicy: największa różnica, o której się zapomina

Dzierżawa przedsiębiorstwa jest uważana za przejście zakładu pracy na innego pracodawcę (§ 2349 czeskiego kodeksu cywilnego). To jedno zdanie to najkosztowniejsza różnica między obiema opcjami, ponieważ wiąże się z nim cały reżim przejścia praw i obowiązków ze stosunków pracy, którego nie można obejść umownie poprzez samą nazwę dokumentu.

W przypadku przejścia zakładu pracy, prawa i obowiązki ze stosunków pracy przechodzą w pełnym zakresie na nowego pracodawcę (§ 338 czeskiego kodeksu pracy). Prawa i obowiązki wynikające z układu zbiorowego pracy przechodzą na okres jego obowiązywania, nie dłużej jednak niż do końca następnego roku kalendarzowego. Nowym pracodawcą, niezależnie od podstawy prawnej przejęcia, jest ten, kto jest zdolny do kontynuowania działalności dotychczasowego pracodawcy lub działalności podobnego rodzaju.

Właśnie to ostatnie zdanie obala powszechne przekonanie, że przy najmie lokalu kwestia pracowników nigdy się nie pojawia. Czeski kodeks pracy określa dla przypadków innych niż przejście działalności na podstawie innej ustawy pięć warunków, po których spełnieniu stosunki pracy przechodzą nawet wtedy, gdy strony nie mówią o żadnym przedsiębiorstwie. Decyduje zatem stan faktyczny, a nie nazwa umowy. W przypadku dzierżawy przedsiębiorstwa te pięć warunków nie jest badanych, ponieważ kwalifikacja wynika bezpośrednio z kodeksu cywilnego i dzierżawca nie ma możliwości twierdzić, że warunki te nie zostały spełnione.

Praktyczny wpływ jest dwojaki i w obu przypadkach generuje koszty. Przejmujesz roszczenia płacowe i niewykorzystany urlop pracowników, których stosunek pracy trwa w dniu przejścia, w tym tych, którzy są już w okresie wypowiedzenia i nabędą prawo do odprawy. Wobec pracowników, których stosunek pracy zakończył się wcześniej, prawa i obowiązki pozostają przy dotychczasowym pracodawcy. Samo przejście nie stanowi przy tym przyczyny wypowiedzenia, więc zespołu nie można zredukować tylko dlatego, że go przejąłeś.

Nie zapomnij również o obowiązku informacyjnym z określonym terminem. Dotychczasowy i nowy pracodawca muszą najpóźniej na trzydzieści dni przed dniem wejścia w życie przejścia poinformować organizację związkową i radę pracowników oraz skonsultować z nimi datę, przyczyny, skutki przejścia oraz planowane działania; jeśli u pracodawcy nie działa żaden z tych organów, informuje się bezpośrednio zainteresowanych pracowników. Szczegółowo personalnym wymiarem transakcji zajmuje się tekst o due diligence pracowników przy sprzedaży firmy.

Wierzytelności i długi: co na Ciebie przejdzie, nawet jeśli o tym nie wiesz

Przez wydzierżawienie przedsiębiorstwa dzierżawca staje się wierzycielem wierzytelności i dłużnikiem długów, które wiążą się z prowadzeniem przedsiębiorstwa; z długów przejmuje jednak tylko te, o których istnieniu wiedział lub przynajmniej musiał racjonalnie przypuszczać (§ 2352 czeskiego kodeksu cywilnego). Jeśli wierzyciel nie wyraził zgody na przejęcie długu przez dzierżawcę, wydzierżawiający poręcza za jego wykonanie.

Sformułowanie o „racjonalnym przypuszczeniu” to miejsce, w którym rodzą się spory. Przeterminowane faktury od dostawców, raty leasingowe czy zaległości za energię w lokalu zazwyczaj należą do długów, których istnienia można racjonalnie przypuszczać nawet bez pokazywania ich przez kogokolwiek. W przypadku kary z dawno zakończonego sporu lub poręczenia kredytu innej firmy odpowiedź bywa odwrotna, ale zawsze najpierw bada się związek długu z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a dopiero potem Twoją wiedzę.

Obroną nie jest umowne wyłączenie odpowiedzialności, ponieważ nie odnosi ono skutku wobec wierzycieli, ale udokumentowanie tego, co wiedziałeś w momencie zawierania umowy. Praktyką, która się sprawdza, jest załącznik z wykazem zobowiązań na dzień wejścia w życie dzierżawy, podpisany przez obie strony, uzupełniony o oświadczenie wydzierżawiającego, że inne długi związane z prowadzeniem działalności nie istnieją. Tę samą rolę pełni protokół przekazania lokalu ze stanem zapasów, liczników i kasy; dodatkowo, nieujawniony dług dzierżawca nabywa tylko wtedy, gdy musiał racjonalnie przypuszczać jego istnienie.

Drugą warstwą obrony jest kaucja gwarancyjna lub odroczona część czynszu dzierżawnego. Część płatności zatrzymujesz na uzgodniony czas i przeznaczasz ją na pokrycie długów, które pojawią się później. Bez tego narzędzia pozostaje Ci jedynie roszczenie wobec wydzierżawiającego, którego w momencie, gdy wydzierżawił przedsiębiorstwo, może nie udać się wyegzekwować. Jak sprawdzić firmę z wyprzedzeniem, pokazuje tekst o due diligence przy akwizycji firmy.

To, czy w przypadku konkretnego przedsiębiorstwa ryzyko ukrytych długów przewyższy korzyści z bieżących przychodów, ocenia się w zależności od branży, wieku lokalu i struktury dostawców — dlatego prawnicy z kancelarii ARROWS analizują to indywidualnie dla każdego przypadku, a nie według szablonu.

Marka, licencje i know-how: pułapka, która unieważniła całą umowę

Dzierżawca używa i pobiera pożytki z przedsiębiorstwa w sposób i w zakresie, w jakim jest to konieczne do prawidłowego prowadzenia przedsiębiorstwa, a przedmiot działalności może zmienić tylko wtedy, gdy zostało to wyraźnie uzgodnione. W przypadku praw własności intelektualnej obowiązuje jednak szczególna zasada: zabrania się przenoszenia na dzierżawcę tych praw z własności przemysłowej lub innej własności intelektualnej, w przypadku których wyklucza to umowa, na mocy której prawo zostało przyznane wydzierżawiającemu, lub jeśli wyklucza to charakter takiego prawa (§ 2351 czeskiego kodeksu cywilnego).

Jak niebezpieczne to może być, pokazał spór o produkty chemiczne sprzedawane pod znaną marką. Wydzierżawiający posiadał wyłączną licencję na znak towarowy od jego współwłaścicieli, ta jednak zabraniała zawierania umów sublicencyjnych z podmiotami trzecimi. Mimo to w umowie dzierżawy przedsiębiorstwa uwzględnił również korzystanie z marki, a dzierżawca zaczął pod nią produkować i sprzedawać.

Sąd Najwyższy uznał, że zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa, którego częścią jest licencja na przedmiot własności przemysłowej udzielona wydzierżawiającemu na podstawie ówczesnego kodeksu handlowego, powoduje powstanie prawa dzierżawcy do korzystania z przedmiotu umowy tylko wtedy, gdy licencjodawca wyraził na to zgodę (wyrok Sądu Najwyższego sygn. akt 23 Cdo 2495/2022 z dnia 31.10.2022 r., dostępny na rozhodnuti.nsoud.cz).

Zgoda w tej sprawie nie została wyrażona, a sądy uznały całą umowę dzierżawy przedsiębiorstwa za nieważną z powodu sprzeczności z prawem. Dzierżawca korzystał więc z obu oznaczeń bezprawnie i nałożono na niego zakaz ich używania oraz obowiązek wycofania produktów z rynku. Wnioski te dotyczą licencji wynegocjowanej jeszcze pod rządem dawnego kodeksu handlowego; w przypadku licencji zawieranych na podstawie obecnych przepisów reżim jest łagodniejszy i decyduje treść konkretnej umowy licencyjnej.

Przed podpisaniem umowy sprawdź zatem, na czym rzeczywiście opiera się działalność. Należą do tego znaki towarowe i licencje na nie, licencje na oprogramowanie, umowa franczyzowa, certyfikaty, umowy z kluczowymi dostawcami zawierające zakaz zmiany operatora oraz umowa najmu lokalu, jeśli wydzierżawiający nie jest jego właścicielem. Przy każdej pozycji musisz wiedzieć, czy dopuszcza ona przejście, według jakiego reżimu została zawarta i na jakich warunkach można je wywnioskować.

Jak ustala się dzierżawę przedsiębiorstwa w praktyce

Pierwszym krokiem jest określenie przedmiotu. Sprawdza się opisanie przedsiębiorstwa poprzez odesłanie do prowadzonej działalności i uzupełnienie go załącznikami z wykazem majątku rzeczowego, zestawieniem umów, listą pracowników i wykazem zobowiązań. Samo wymienienie rzeczy bez powiązania z działalnością prowadzi do sporu, czy chodziło o dzierżawę przedsiębiorstwa, czy o najem rzeczy; od tej kwalifikacji zależy przecież przejście pracowników i długów.

Drugim krokiem jest ustalenie czynszu dzierżawnego i jego powiązanie z wynikami. W przypadku działalności o charakterze sezonowym lub z niepewnym rozruchem sprawdza się połączenie stałego składnika i udziału w obrotach, uzupełnione o prawo do dostosowania w przypadku istotnej zmiany okoliczności. Stały czynsz dzierżawny ustalony na podstawie najlepszego roku wydzierżawiającego to najczęstsza przyczyna przedwczesnego zakończenia dzierżawy.

Trzecim krokiem jest reżim inwestycji i konserwacji. Musisz określić, kto pokrywa koszty bieżącej konserwacji, kto ulepszeń technicznych i jak zostanie rozliczone to, co po sobie pozostawisz. Bez tego na koniec dzierżawy powstaje spór o ulepszenia, który bywa droższy niż cały roczny zysk z działalności. To, jak szczegółowy powinien być reżim inwestycji, zależy od długości dzierżawy i od tego, ile włożysz w biznes — dlatego prawnicy z kancelarii ARROWS dostosowują go do konkretnego zlecenia, a nie według wzoru.

Czwartym krokiem jest exit, czyli scenariusz zakończenia. Z dniem wygaśnięcia dzierżawy wierzytelności i długi należące do przedsiębiorstwa przechodzą z powrotem na wydzierżawiającego, a w przypadku długu, na którego przejęcie wierzyciel nie wyraził zgody, poręczycielem jest z kolei dzierżawca. W przypadku pracowników ocenia się, kto realnie kontynuuje działalność; w praktyce zespół zazwyczaj wraca do wydzierżawiającego wraz z kosztami płacowymi. Jak wygląda zmiana już zawartej umowy, omawia tekst o zmianie umowy dzierżawy.

Piątym krokiem jest ubezpieczenie i odpowiedzialność za prowadzenie działalności. Od momentu wejścia w życie dzierżawy odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z prowadzeniem działalności ponosi zazwyczaj dzierżawca jako rzeczywisty operator, a Twoje polisy ubezpieczeniowe muszą zostać przepisane na ten sam dzień. Nie zwalnia to wydzierżawiającego z odpowiedzialności za jego własne działania, na przykład za stan budynku, którego nadal jest właścicielem.

Błędy, które ujawniają się dopiero po przejęciu działalności

Najczęstszym błędem jest umowa zatytułowana jako najem, która w rzeczywistości przekazuje całe przedsiębiorstwo. Kwalifikacja nie zależy od nazwy, ale od treści, więc przejście pracowników i długów nastąpi bez względu na to, jak dokument zostanie nazwany. Firmy w ten sposób niczego sobie nie ułatwiają, a jedynie pozbawiają się możliwości zabezpieczenia skutków. Granica jest przy tym wyraźna: jeśli umowa oprócz lokalu wymienia również zapasy, wyposażenie, bazę klientów lub przejmowane umowy, zazwyczaj chodzi o przedsiębiorstwo.

Drugim błędem jest pominięcie publikacji w zbiorze dokumentów. Jeśli dzierżawca jest wpisany do rejestru publicznego, nabywa prawo do przedsiębiorstwa dopiero z chwilą opublikowania informacji o złożeniu dokumentu dzierżawy (§ 2350 czeskiego kodeksu cywilnego). Umowa jako podstawa prawna wprawdzie istnieje, ale samo prawo do przedsiębiorstwa do tego czasu Ci nie przysługuje, co bywa problemem podczas kontroli, w bankach oraz przy zdarzeniach ubezpieczeniowych.

Trzecim błędem jest przejęcie działalności bez weryfikacji umowy najmu lokalu. Jeśli wydzierżawiający sam jest najemcą, do oddania lokalu do używania osobie trzeciej potrzebuje zgody wynajmującego, a w przypadku pisemnej umowy najmu zgoda ta również musi być pisemna. Bez niej mamy do czynienia z rażącym naruszeniem obowiązków najemcy i właściciel może wstrzymać Twoją działalność. Zabezpiecz więc zgodę z wyprzedzeniem lub uzależnij od niej wejście w życie dzierżawy jako warunek zawieszający.

Czwartym błędem jest niedocenienie skutków podatkowych i księgowych. Dzierżawa przedsiębiorstwa może mieć inne skutki niż najem w zakresie amortyzacji, podatku od towarów i usług (VAT) oraz przejętych zapasów i rezerw; konkretny wynik zależy od tego, do kogo należą poszczególne aktywa i jak transakcja została skonstruowana. Różnicę należy więc obliczyć wspólnie z doradcą podatkowym jeszcze przed podpisaniem umowy, ponieważ po podpisaniu trudniej jest zmienić strukturę.

Piątym błędem jest przejęcie działalności bez kontroli tego, jakie długi są widoczne w księgowości wydzierżawiającego, a jakie nie. Wykaz zobowiązań powstaje zazwyczaj na podstawie jego danych, więc jeśli nie zweryfikujesz tych samych pozycji z kontami rozrachunkowymi dostawców, wyciągami z konta i harmonogramami spłat, przejmujesz również to, czego brakuje w zestawieniu. Taka kontrola zajmuje kilka dni, a bywa tańsza niż pojedynczy spór o to, co powinieneś był wiedzieć.

Co warto przeanalizować przed podpisaniem umowy

Poniższa lista podsumowuje kwestie, na których w przypadku dzierżawy przedsiębiorstwa najczęściej waży się cena lub późniejszy spór. To, które z nich są kluczowe dla Twojej transakcji, zależy od branży, udziału marki w przychodach oraz wielkości przejmowanego zespołu — dlatego prawnicy z kancelarii ARROWS przechodzą z klientem punkt po punkcie, a nie według gotowego formularza.

Podsumowanie

Artykuł wykazał, że wybór między najmem lokalu a dzierżawą przedsiębiorstwa nie jest formalnością, ale decyzją o tym, czy przejmujesz tylko miejsce, czy całe przedsiębiorstwo wraz z pracownikami i zobowiązaniami. Dzierżawa daje gotowy zysk, ale niesie za sobą ryzyko personalne i dłużne. Najem jest bezpieczniejszy pod względem prawnym, ale nie daje wartości funkcjonującego biznesu.

Dla zarządu firmy kluczowe są trzy liczby, które należy znać przed podpisaniem umowy. Pierwszą są roczne koszty płacowe przejmowanych pracowników, w tym niewykorzystany urlop. Drugą jest wolumen zobowiązań, których istnienia można racjonalnie przypuszczać. Trzecią jest udział w przychodach przypadający na markę lub licencję, w przypadku której przejście nie jest pewne.

Odwlekanie decyzji nie popłaca. Strukturę wybiera się przed podpisaniem umowy, a po przejęciu działalności można ją zmienić tylko z dużym trudem, ponieważ pracownicy już przeszli, dostawcy fakturować będą nową firmę, a wierzyciele zgłoszą się do Ciebie. Transakcje, które zakończyły się sukcesem, miały wykaz zobowiązań i zweryfikowany łańcuch licencyjny gotowy jeszcze przed podpisaniem dokumentów.

Prawnicy z kancelarii prawnej ARROWS ocenią, czy w Twoim przypadku korzystniejszy będzie najem, dzierżawa czy zakup przedsiębiorstwa, zweryfikują łańcuch licencyjny i umowny, przygotują umowę oraz załączniki, a także będą Cię reprezentować w negocjacjach z drugą stroną oraz w ewentualnym sporze. Kancelaria jednocześnie łączy klientów poszukujących inwestora, kupca lub partnera biznesowego. Napisz do nas na adres konsultacja@arws.cz lub zapoznaj się z naszą usługą sprzedaży firm i doradztwa transakcyjnego.