Kupują Państwo firmę wraz z działalnością

Co Państwo właściwie przejmują: lokal czy działalność

Różnica między obydwoma wariantami nie tkwi w cenie ani w formie, lecz w tym, co jest przedmiotem umowy. Przedsiębiorstwo (obchodní závod) to zorganizowany zespół majątku, który przedsiębiorca stworzył i który z jego woli służy do prowadzenia jego działalności, przy czym domniemywa się, że przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co zazwyczaj służy do jego prowadzenia (§ 502 czeskiej ustawy Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”)). Przedsiębiorstwo nie jest więc listą rzeczy, lecz funkcjonalną całością: lokale, wyposażenie, zapasy, pozycje umowne i zobowiązania. Pracownicy nie są częścią majątku – przechodzą na podstawie innego mechanizmu opisanego poniżej.

Najem lokalu dotyczy natomiast tylko jednej rzeczy, a mianowicie prawa do korzystania z określonej powierzchni. Personel z reguły zatrudniają Państwo sami, zapasy kupują sami i klientów pozyskują sami. Długi poprzedniego prowadzącego działalność nie przechodzą na Państwa w tym układzie, ponieważ do przejęcia długów dochodzi dopiero w przypadku przedsiębiorstwa jako całości. Za tę „czystość” płacą Państwo jednak tym, że zaczynają od zera, a wartość rozkręconej działalności do Państwa nie należy.

Kryterium decyzji jest odpowiedź na jedno pytanie: chcą Państwo przejąć przychód czy zbudować własny? Jeśli istotne jest dla Państwa, by placówka generowała obroty od pierwszego dnia, miała obsadzone zmiany i sprawdzonych dostawców, kupują Państwo działalność, a najem jej nie zapewni. Jeśli chodzi Państwu o lokalizację, a resztę zorganizują Państwo po swojemu, dzierżawa przedsiębiorstwa jest zbędnym ryzykiem, które wnoszą Państwo do transakcji bez żadnej korzyści.

Istnieje też trzecia droga, często pomijana przez firmy – kupno przedsiębiorstwa. Dzierżawę od kupna odróżnia jej tymczasowość: po zakończeniu dzierżawy przedsiębiorstwo wraca do wydzierżawiającego wraz z tym, co Państwo w nim zbudowali. Kto chce zachować wartość działalności na stałe, powinien kupić; kto chce przetestować placówkę lub przejściowo przetrwać pewien okres, powinien wydzierżawić. Różnica ujawnia się dopiero na końcu, gdy rozlicza się to, co włożyli Państwo w działalność.

W praktyce dzierżawa pojawia się w trzech typowych sytuacjach. Pierwszą jest zmiana pokoleniowa lub właścicielska, gdy nowy prowadzący nie ma jeszcze kapitału na kupno, a właściciel chce zachować majątek. Drugą jest przejęcie działalności od firmy w tarapatach; także tu dzierżawa nie jest jednak bezpieczną drogą obejścia wierzycieli, ponieważ niezgadzający się wierzyciel może żądać, by sąd uznał dzierżawę za bezskuteczną wobec niego. Trzecią jest tymczasowe przejęcie działalności. Szerszy kontekst przedstawia książka o sprzedaży firm.

Pracownicy: największa różnica, o której się zapomina

Dzierżawę przedsiębiorstwa uważa się za przejście działalności pracodawcy (§ 2349 KC). To jedno zdanie stanowi najkosztowniejszą różnicę między obydwoma wariantami, gdyż wiąże się z nim cały reżim przejścia praw i obowiązków ze stosunków pracy, którego nie można umownie obejść poprzez samo nazwanie dokumentu.

Jeżeli dochodzi do przejścia działalności pracodawcy, prawa i obowiązki ze stosunków pracy przechodzą w pełnym zakresie na pracodawcę przejmującego (§ 338 czeskiej ustawy Kodeks pracy (ustawa nr 262/2006 Sb., dalej „KP”)). Prawa i obowiązki z układu zbiorowego przechodzą na okres jego obowiązywania, najpóźniej jednak do końca następnego roku kalendarzowego. Pracodawcą przejmującym jest przy tym, niezależnie od podstawy prawnej przejścia, ten, kto jest zdolny kontynuować działalność dotychczasowego pracodawcy lub działalność podobnego rodzaju.

Właśnie to ostatnie zdanie obala rozpowszechnione przekonanie, że przy najmie lokalu kwestia pracowników nigdy nie powstaje. KP przewiduje dla przypadków przejścia działalności niewynikającego z innej ustawy pięć warunków, po których spełnieniu stosunki pracy przechodzą także tam, gdzie strony w ogóle nie mówią o przedsiębiorstwie. Decyduje więc stan faktyczny, a nie nazwa umowy. Przy dzierżawie przedsiębiorstwa tych pięciu warunków się natomiast nie bada, ponieważ kwalifikacja wynika bezpośrednio z KC, a dzierżawca nie ma możliwości twierdzić, że warunki nie zostały spełnione.

Praktyczny skutek jest dwojaki i w obu przypadkach kosztowny. Przejmują Państwo roszczenia płacowe i niewykorzystany urlop pracowników, których stosunek pracy trwa w dniu przejścia, w tym tych, którym biegnie już okres wypowiedzenia i którzy nabędą prawo do odprawy. Wobec pracowników, których stosunek pracy zakończył się wcześniej, prawa i obowiązki pozostają przy dotychczasowym pracodawcy.

Samo przejście nie stanowi przy tym przyczyny wypowiedzenia, więc zespołu nie można zredukować tylko dlatego, że go Państwo przejęli.

Proszę nie przeoczyć także obowiązku informacyjnego ze sztywnym terminem. Dotychczasowy i przejmujący pracodawca muszą najpóźniej trzydzieści dni przed dniem przejścia poinformować organizację związkową i radę pracowników oraz omówić z nimi datę, przyczyny i skutki przejścia oraz planowane działania; jeśli u pracodawcy nie działa żaden z tych organów, informuje się bezpośrednio pracowników, których to dotyczy. Szerzej kadrowym aspektem transakcji zajmuje się tekst o due diligence pracowników przy sprzedaży firmy.

Wierzytelności i długi: co przejdzie na Państwa, nawet jeśli o tym nie wiedzą

Z chwilą wydzierżawienia przedsiębiorstwa dzierżawca staje się wierzycielem wierzytelności i dłużnikiem długów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa; z długów przejmuje jednak tylko te, o których istnieniu wiedział lub które przynajmniej musiał rozsądnie przewidywać (§ 2352 KC). Jeżeli wierzyciel nie wyraził zgody na przejęcie długu przez dzierżawcę, wydzierżawiający ręczy za jego spełnienie.

Sformułowanie o rozsądnym przewidywaniu to miejsce, w którym rodzą się spory. Przeterminowane faktury dostawców, raty leasingowe czy zaległości za energię w placówce należą z reguły do długów, których istnienie można rozsądnie przewidywać, nawet jeśli nikt ich Państwu nie pokazał. W przypadku kary z dawno zakończonego sporu czy poręczenia kredytu innej firmy odpowiedź bywa odwrotna, ale zawsze najpierw bada się związek długu z prowadzeniem przedsiębiorstwa, a dopiero potem Państwa wiedzę.

Ochroną nie jest wyłączenie umowne, ponieważ nie działa ono wobec wierzycieli, lecz dokumentacja tego, co Państwo wiedzieli w chwili zawarcia umowy. Sprawdzoną praktyką jest załącznik z wykazem zobowiązań na dzień wejścia dzierżawy w życie, podpisany przez obie strony i uzupełniony oświadczeniem wydzierżawiającego, że inne długi związane z działalnością nie istnieją. Tę samą rolę pełni protokół przekazania placówki ze stanem zapasów, liczników i kasy; długu nieujętego w wykazie dzierżawca nabywa zresztą tylko wtedy, gdy musiał rozsądnie przewidywać jego istnienie.

Drugą warstwą ochrony jest kwota zatrzymana lub odroczona część czynszu dzierżawnego. Część płatności zatrzymują Państwo na uzgodniony okres i przeznaczają na spłatę długów, które ujawnią się później. Bez tego instrumentu pozostaje Państwu jedynie roszczenie wobec wydzierżawiającego, którego po wydzierżawieniu przedsiębiorstwa może nie udać się wyegzekwować. Jak sprawdzić działalność z wyprzedzeniem, pokazuje tekst o due diligence przy przejęciu firmy.

To, czy w danej działalności ryzyko ukrytych długów przeważa nad korzyścią z rozkręconych obrotów, ocenia się w zależności od branży, wieku placówki i struktury dostawców — dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS analizują to indywidualnie, a nie według szablonu.

Marka, licencje i know-how: pułapka, która unieważniła całą umowę

Dzierżawca używa przedsiębiorstwa i pobiera z niego pożytki w sposób i w zakresie potrzebnym do należytego prowadzenia przedsiębiorstwa, a przedmiot działalności może zmienić tylko wtedy, gdy zostało to wyraźnie uzgodnione. W odniesieniu do praw własności intelektualnej obowiązuje jednak szczególna zasada: zakazane jest przeniesienie na dzierżawcę tych praw własności przemysłowej lub innej własności intelektualnej, w przypadku których wyklucza to umowa, na podstawie której prawo zostało udzielone wydzierżawiającemu, lub gdy wyklucza to charakter takiego prawa (§ 2351 KC).

Jak niebezpieczne to jest, pokazał spór o produkty chemiczne sprzedawane pod renomowaną marką. Wydzierżawiający dysponował wyłączną licencją do znaku towarowego udzieloną przez jego współwłaścicieli, która jednak zakazywała zawierania sublicencji z osobami trzecimi. Mimo to włączył do umowy dzierżawy przedsiębiorstwa również korzystanie z marki, a dzierżawca zaczął pod nią produkować i sprzedawać.

Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) stwierdził, że zawarcie umowy dzierżawy przedsiębiorstwa, którego częścią jest licencja do przedmiotu własności przemysłowej udzielona wydzierżawiającemu na podstawie ówczesnego czeskiego Kodeksu handlowego, rodzi prawo dzierżawcy do korzystania z tego przedmiotu tylko wtedy, gdy licencjodawca wyraził na to zgodę (wyrok Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej sygn. akt 23 Cdo 2495/2022 z dnia 31 października 2022, dostępny na rozhodnuti.nsoud.cz).

W tej sprawie zgody nie udzielono, a sądy uznały całą umowę dzierżawy przedsiębiorstwa za nieważną z powodu sprzeczności z ustawą. Dzierżawca używał więc obu oznaczeń bezprawnie i nałożono na niego zakaz ich używania oraz obowiązek wycofania produktów z rynku. Wniosek ten dotyczy przy tym licencji zawartej jeszcze na podstawie Kodeksu handlowego; w przypadku licencji zawartych według obecnych przepisów reżim jest łagodniejszy i decyduje treść konkretnej umowy licencyjnej.

Przed podpisaniem należy zatem sprawdzić, na czym działalność faktycznie się opiera. Należą tu znaki towarowe i licencje do nich, licencje na oprogramowanie, umowa franczyzowa, certyfikaty, umowy z kluczowymi dostawcami zawierające zakaz zmiany prowadzącego działalność oraz umowa najmu lokalu, jeśli wydzierżawiający nie jest jego właścicielem. Przy każdej pozycji muszą Państwo wiedzieć, czy dopuszcza przejście, według jakiego reżimu została zawarta i na jakich warunkach można je wywieść.

Jak w praktyce ustala się dzierżawę przedsiębiorstwa

Pierwszym krokiem jest określenie przedmiotu. Sprawdza się opisanie przedsiębiorstwa przez odwołanie do prowadzonej działalności i uzupełnienie go załącznikami z wykazem majątku rzeczowego, przeglądem umów, listą pracowników i wykazem zobowiązań. Samo wyliczenie rzeczy bez powiązania z działalnością prowadzi do sporu, czy chodziło o dzierżawę przedsiębiorstwa, czy o najem rzeczy; od tej kwalifikacji zależy zaś przejście pracowników i długów.

Drugim krokiem jest ustalenie czynszu dzierżawnego i jego powiązania z wynikiem. W działalnościach sezonowych lub o niepewnym rozruchu sprawdza się połączenie części stałej i udziału w obrocie, uzupełnione prawem do korekty w razie istotnej zmiany okoliczności. Stały czynsz ustalony według najlepszego roku wydzierżawiającego to najczęstsza przyczyna przedwczesnego zakończenia dzierżawy.

Trzecim krokiem jest reżim inwestycji i konserwacji. Trzeba określić, kto pokrywa bieżącą konserwację, kto ulepszenia techniczne i jak rozlicza się to, co Państwo po sobie pozostawią. Bez tego na koniec dzierżawy powstaje spór o nakłady, który bywa droższy niż cały roczny przychód z działalności. Jak szczegółowy ma być reżim inwestycji, zależy od długości dzierżawy i od tego, ile włożą Państwo w działalność — dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS ustalają go dla konkretnej transakcji, a nie według wzoru.

Czwartym krokiem jest exit, czyli scenariusz zakończenia. Z dniem wygaśnięcia dzierżawy wierzytelności i długi należące do przedsiębiorstwa przechodzą z powrotem na wydzierżawiającego, a za dług, na którego przejęcie wierzyciel nie wyraził zgody, ręczy z kolei dzierżawca. W przypadku pracowników ocenia się, kto faktycznie kontynuuje działalność; w praktyce zespół z reguły wraca do wydzierżawiającego wraz z kosztami wynagrodzeń. Jak wygląda zmiana już zawartej umowy, omawia tekst o zmianie umowy dzierżawy.

Piątym krokiem jest ubezpieczenie i odpowiedzialność za działalność. Od wejścia dzierżawy w życie odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną prowadzeniem działalności ponosi z reguły dzierżawca jako faktyczny prowadzący, a Państwa umowy ubezpieczenia muszą zostać przepisane na ten sam dzień. Nie zwalnia to wydzierżawiającego z odpowiedzialności za jego własne działania, na przykład za stan budynku, którego nadal jest właścicielem.

Błędy, które ujawniają się dopiero po przejęciu działalności

Najczęstszym błędem jest umowa zatytułowana jako najem, która w rzeczywistości przekazuje całą działalność. Kwalifikacja nie zależy od nazwy, lecz od treści, więc przejście pracowników i długów nastąpi bez względu na to, jak dokument nazwano. Firmy niczego sobie w ten sposób nie upraszczają, a jedynie pozbawiają się możliwości zabezpieczenia skutków. Granica jest przy tym rozpoznawalna: jeśli umowa obok lokalu wymienia także zapasy, wyposażenie, bazę klientów czy przejmowane umowy, chodzi z reguły o przedsiębiorstwo.

Drugim błędem jest pominięcie publikacji w zbiorze dokumentów. Jeżeli dzierżawca jest wpisany do rejestru publicznego, nabywa prawo do przedsiębiorstwa dopiero z chwilą opublikowania informacji o złożeniu dokumentu dotyczącego dzierżawy (§ 2350 KC). Umowa jako podstawa prawna wprawdzie istnieje, ale samo prawo do przedsiębiorstwa do tego czasu Państwu nie przysługuje, co bywa problemem przy kontrolach, w bankach i przy zdarzeniach ubezpieczeniowych.

Trzecim błędem jest przejęcie działalności bez sprawdzenia umowy najmu lokalu. Jeżeli wydzierżawiający sam jest najemcą, do oddania lokalu do używania osobie trzeciej potrzebuje zgody wynajmującego, a przy pisemnej umowie najmu także zgoda musi być pisemna. Bez niej dochodzi do rażącego naruszenia obowiązków najemcy, a właściciel może Państwu działalność wstrzymać. Zgodę należy więc zapewnić z wyprzedzeniem lub uzależnić od niej skuteczność dzierżawy warunkiem zawieszającym.

Czwartym błędem jest niedoszacowanie skutków podatkowych i księgowych. Dzierżawa przedsiębiorstwa może mieć w porównaniu z najmem odmienne skutki w zakresie amortyzacji, podatku od wartości dodanej oraz przejmowanych zapasów i rezerw; konkretny wynik zależy od tego, do kogo należą poszczególne aktywa i jak ukształtowano transakcję. Różnicę trzeba więc obliczyć wspólnie z doradcą podatkowym jeszcze przed podpisaniem, ponieważ potem strukturę zmienia się z trudem.

Piątym błędem jest przejęcie działalności bez kontroli, jakie długi są widoczne w księgowości wydzierżawiającego, a jakie nie. Wykaz zobowiązań powstaje z reguły na podstawie jego danych, więc jeśli nie zweryfikują Państwo tych samych pozycji z saldami dostawców, wyciągami z rachunku i harmonogramami spłat, przejmują Państwo także to, czego w zestawieniu brakuje. Taka kontrola zajmuje kilka dni i bywa tańsza niż jeden spór o to, co powinni Państwo byli wiedzieć.

Co sprawdzić przed podpisaniem

Poniższa lista podsumowuje punkty, na których przy dzierżawie przedsiębiorstwa najczęściej rozstrzyga się cena albo późniejszy spór. To, które z nich są kluczowe w Państwa transakcji, zależy od branży, udziału marki w obrotach i wielkości przechodzącego zespołu — dlatego prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS przechodzą je z klientem punkt po punkcie, a nie jak formularz.

● Przedmiot umowy: czy przedsiębiorstwo określono przez odwołanie do prowadzonej działalności, a nie tylko wyliczeniem rzeczy? Od tej kwalifikacji zależy przejście pracowników i długów.

● Wykaz zobowiązań: czy istnieje załącznik ze stanem długów na dzień wejścia w życie, podpisany przez obie strony, oraz oświadczenie wydzierżawiającego, że innych nie ma?

● Przechodzący pracownicy: czy znają Państwo koszty wynagrodzeń przechodzącego zespołu, w tym niewykorzystany urlop, i czy zaplanowano poinformowanie oraz konsultacje trzydzieści dni wcześniej?

● Łańcuch licencji: czy przy każdym znaku towarowym, licencji na oprogramowanie i certyfikacie mają Państwo na piśmie potwierdzone, że dopuszcza przejście na dzierżawcę?

● Lokal i zgoda wynajmującego: jeśli wydzierżawiający sam jest najemcą, czy mają Państwo pisemną zgodę wynajmującego lub powiązany z nią warunek zawieszający?

● Zabezpieczenie później ujawnionych długów: czy uzgodniono kwotę zatrzymaną lub odroczoną część czynszu dzierżawnego na długi, które ujawnią się później?

● Publikacja w zbiorze dokumentów: czy przygotowano złożenie dokumentu dotyczącego dzierżawy do zbioru dokumentów, bez którego wpisany dzierżawca nie nabywa prawa do przedsiębiorstwa?

● Koniec dzierżawy: czy umowa opisuje rozliczenie zapasów, inwestycji, danych klientów i los pracowników po zakończeniu dzierżawy?

Podsumowanie

Artykuł pokazał, że wybór między najmem lokalu a dzierżawą przedsiębiorstwa nie jest formalnością, lecz decyzją o tym, czy przejmują Państwo tylko miejsce, czy całą działalność wraz z pracownikami i zobowiązaniami. Dzierżawa daje rozkręcony przychód, ale niesie ryzyko kadrowe i dłużne. Najem jest „czystszy”, ale nie daje Państwu wartości działalności.

Dla kierownictwa firmy istotne są trzy liczby, które trzeba znać przed podpisaniem. Pierwszą są roczne koszty wynagrodzeń przechodzących pracowników, w tym niewykorzystany urlop. Drugą jest wartość zobowiązań, których istnienie można rozsądnie przewidywać. Trzecią jest udział obrotów przypadający na markę lub licencję, której przejście nie jest pewne.

Zwłoka nie opłaca się tu bardziej niż gdzie indziej. Strukturę wybiera się przed podpisaniem, a po przejęciu działalności można ją zmienić tylko z trudem, ponieważ pracownicy już przeszli, dostawcy wystawiają faktury nowej firmie, a wierzyciele zgłaszają się do Państwa. Transakcje, które zakończyły się dobrze, miały wykaz zobowiązań i sprawdzony łańcuch licencji gotowe, zanim doszło do podpisania.

Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS ocenią, czy bardziej odpowiedni będzie dla Państwa najem, dzierżawa czy kupno przedsiębiorstwa, sprawdzą łańcuch licencji i umów, przygotują umowę wraz z załącznikami oraz będą Państwa reprezentować w negocjacjach z drugą stroną i w ewentualnym sporze. Kancelaria łączy też klientów poszukujących inwestora, nabywcy lub partnera biznesowego. Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz lub zapoznanie się z naszą usługą sprzedaż firm i doradztwo transakcyjne.