Vermietung einer Immobilie an die eigene Firma

I. Sind Sie eine nahestehende Person? Achtung, Steuerrisiko!

Wann sind Sie verbundene Personen? Typischerweise, wenn:

• Sie eine direkte oder indirekte Beteiligung von mindestens 25 % am Stammkapital oder an den Stimmrechten halten.

• Eine Person an der Leitung oder Kontrolle der anderen beteiligt ist.

• Sie einander nahestehende Personen sind (Verwandte, Ehegatten, Partner).

Fallen Sie in die Kategorie der verbundenen Personen, gelten für Sie eine ganze Reihe spezifischer Regeln und Pflichten. Das ist keine bloße Formalität, sondern der Schlüssel zu Ihrer steuerlichen Ruhe!

II. Der Schlüssel zur steuerlichen Ruhe: Der Fremdvergleichsgrundsatz

Die wichtigste Regel bei Transaktionen zwischen verbundenen Personen ist der sogenannte Fremdvergleichsgrundsatz (englisch „Arm's Length Principle“). Was bedeutet das? Einfach gesagt: Die Miete, die Sie berechnen, muss dieselbe sein, die Sie mit einer unabhängigen, fremden Person vereinbaren würden. Das Finanzamt wird immer fragen: „Wie viel würde ein fremder Mieter für diese Immobilie zahlen?“

Worauf Sie achten sollten:

• Übliche Miete: Die Bestimmung der „üblichen“ Miete ist entscheidend. Sie muss durch einen Vergleich mit ähnlichen Mietverhältnissen am jeweiligen Standort belegt werden. Keine „Freundschaftsrabatte“!

• Einkommensteuer: Mieteinnahmen werden bei juristischen Personen regulär besteuert.

• Mehrwertsteuer bei der Vermietung: Achtung, die Vermietung von Immobilien ist zwar grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit, es gibt jedoch wichtige Ausnahmen! Sind Sie beide mehrwertsteuerpflichtig und dient die vermietete Immobilie nicht Wohnzwecken, können Sie die Besteuerung mit Mehrwertsteuer vereinbaren. Dies kann dem Vermieter den Vorsteuerabzug ermöglichen, zugleich muss er jedoch Mehrwertsteuer abführen. Bei Vermietungen zu Wohnzwecken ist die Befreiung stets zwingend.

• Buchhaltung und Abschreibungen: Die mit der Immobilie verbundenen Kosten können Sie ebenso verbuchen wie die Abschreibungen des Vermögens.

III. Ihnen drohen hohe Strafen und Steuernachforderungen!

Die Nichteinhaltung des Fremdvergleichsgrundsatzes und der damit verbundenen Regeln hat sehr ernste Folgen. Das Finanzamt prüft diese Transaktionen äußerst sorgfältig.

Was passiert, wenn Sie einen Fehler machen?

• Steuernachforderung: Das Amt kann Ihnen Einkommensteuer in Höhe der Differenz zwischen Ihrem „Freundschaftspreis“ und dem üblichen Preis nachfordern.

• Zuschlag: Zur nachgeforderten Steuer kommt automatisch ein Zuschlag von 20 % hinzu.

• Verzugszinsen: Zusätzlich fallen Verzugszinsen auf den nachgeforderten Betrag an.

• Bußgelder: Für die verspätete Einreichung der Übersichten über Transaktionen mit verbundenen Personen.

• Haftung der Geschäftsführer: In Extremfällen kann auch eine Verletzung der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns und eine persönliche Haftung der Geschäftsführer vorliegen!

Ein Mythos, der Sie ruinieren kann: Viele Unternehmer glauben irrtümlich, dass sich niemand um „interne“ Transaktionen kümmert oder dass „irgendein“ Mietvertrag genügt. Das ist ein gewaltiger Irrtum! Gerade diese Transaktionen stehen unter der Lupe der Finanzverwaltung (Finanční správa).

IV. So geht es richtig: Sichere Vermietung Schritt für Schritt

Um den Problemen von Herrn Novák zu entgehen und ruhig schlafen zu können, gehen Sie systematisch vor:

1. Gründliche Analyse und Dokumentation:

   • Vergleichsanalyse: Ermitteln Sie die tatsächliche Marktmiete. Das ist nicht nur eine Schätzung, sondern eine fundierte Analyse vergleichbarer Immobilien.

   • Verrechnungspreisdokumentation: Obwohl sie nicht ausdrücklich vorgeschrieben ist, ist sie entscheidend für die Verteidigung Ihrer Preise gegenüber den Behörden. Sie sollte detailliert beschreiben, wie Sie den Preis festgelegt haben und warum er marktüblich ist.

2. Ein Vertrag im „marktüblichen“ Geist:

   • Der Mietvertrag muss den Fremdvergleichsgrundsatz widerspiegeln. Er sollte Klauseln zur regelmäßigen Überprüfung der Miete enthalten (z. B. eine Inflationsklausel, jedoch unter Berücksichtigung der Marktbedingungen).

3. Gesellschaftsrechtliche Genehmigung: Denken Sie bei bedeutenden Transaktionen an die Zustimmung der Gesellschafterversammlung (valná hromada).

4. Laufende Kontrolle: Prüfen Sie regelmäßig, ob die vereinbarte Miete noch marktüblich ist. Der Markt entwickelt sich!

5. Pflichtangaben: Vergessen Sie nicht, in der Steuererklärung die „Übersicht über Transaktionen mit verbundenen Personen“ auszufüllen, sofern Sie die jeweiligen Kriterien erfüllen (z. B. einen bestimmten Umsatz oder bestimmte Aktiva).

V. Sie brauchen Sicherheit? Vertrauen Sie Experten!

Die Vermietung von Immobilien zwischen nahestehenden Personen ist komplex und birgt viele versteckte Fallstricke. Ein Fehler kann Sie Zehntausende oder sogar Hunderttausende Kronen kosten. Ein erfahrener Anwalt hilft Ihnen dabei:

• Ihre konkrete Situation zu analysieren und Risiken zu erkennen.

• Eine optimale und rechtmäßige Struktur des Mietverhältnisses festzulegen.

• Einen belastbaren Mietvertrag und die erforderliche Verrechnungspreisdokumentation vorzubereiten.

• Sie bei Steuerprüfungen zu vertreten.

Spielen Sie nicht mit dem Feuer, wenn es um Ihr Vermögen geht! Eine Investition in Rechtsberatung zahlt sich in diesem Fall um ein Vielfaches aus. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung und sichern Sie sich einen ruhigen Schlaf.