Adquirir un negocio en funcionamiento

Qué asume en realidad: un local o un negocio

La diferencia entre ambas variantes no está en el precio ni en la forma, sino en el objeto. La empresa (obchodní závod) es un conjunto organizado de patrimonio que el empresario ha creado y que, por su voluntad, sirve para el ejercicio de su actividad, presumiéndose que la empresa está formada por todo aquello que normalmente sirve para su explotación (§ 502 del Código Civil checo (Ley n.º 89/2012 Sb., en adelante «CC»)). La empresa no es, por tanto, una lista de cosas, sino un conjunto funcional: locales, equipamiento, existencias, posiciones contractuales y también obligaciones. Los empleados no forman parte del patrimonio; pasan por otro mecanismo que se describe más abajo.

El alquiler de un local, en cambio, resuelve una sola cosa: el derecho a usar una determinada superficie. Por regla general, usted mismo contrata al personal, compra las existencias y capta a los clientes. En esta configuración no se le transmiten las deudas del anterior titular del negocio, porque la asunción de deudas solo se produce cuando se trata de la empresa en su conjunto. No obstante, esa limpieza la paga empezando desde cero, y el valor del negocio en marcha no le pertenece.

El criterio de decisión es la respuesta a una sola pregunta: ¿quiere asumir un rendimiento ya existente o construir el suyo propio? Si para usted es esencial que el establecimiento tenga ingresos desde el primer día, turnos cubiertos y proveedores consolidados, lo que adquiere es un negocio, y el alquiler no se lo dará. Si lo que le interesa es la ubicación y el resto lo hará a su manera, el arrendamiento de empresa es un riesgo innecesario que introduce en la operación sin ningún provecho.

Existe además una tercera vía que las sociedades suelen pasar por alto: la compra de la empresa. El arrendamiento se distingue de la compra por su carácter temporal: una vez finalizado, la empresa vuelve al arrendador junto con lo que usted haya construido en ella. Quien quiera conservar el valor del negocio de forma permanente debe comprar; quien quiera probar establecimientos o salvar un período transitorio debe arrendar. La diferencia se manifiesta al final, cuando se liquida lo que usted ha aportado al negocio.

En la práctica, el arrendamiento de empresa aparece en tres situaciones típicas. La primera es el cambio generacional o de propiedad, cuando el nuevo titular del negocio aún no dispone de capital para la compra y el propietario quiere conservar el patrimonio. La segunda es la asunción del negocio de una sociedad en dificultades; pero ni siquiera aquí el arrendamiento es un camino seguro para eludir a los acreedores, porque el acreedor que no esté conforme puede solicitar que el tribunal declare el arrendamiento ineficaz frente a él. La tercera es la asunción temporal de la actividad. El contexto más amplio lo resume el libro sobre la venta de empresas.

Empleados: la mayor diferencia, y la que se olvida

El arrendamiento de empresa se considera una transmisión de la actividad del empleador (§ 2349 CC). Esta sola frase es la diferencia más cara entre ambas variantes, porque de ella se deriva todo el régimen de transmisión de los derechos y obligaciones derivados de las relaciones laborales, y no es posible eludirla contractualmente mediante la denominación del documento.

Cuando se produce una transmisión de la actividad del empleador, los derechos y obligaciones derivados de las relaciones laborales pasan íntegramente al empleador cesionario (§ 338 del Código de Trabajo checo (Ley n.º 262/2006 Sb., en adelante «CT»)). Los derechos y obligaciones derivados del convenio colectivo se transmiten durante el período de su vigencia, pero como máximo hasta el final del año natural siguiente. Con independencia del título jurídico de la transmisión, el empleador cesionario es quien está en condiciones de continuar las actividades del empleador anterior o una actividad de naturaleza similar.

Precisamente la última frase desmiente la idea extendida de que en el alquiler de un local la cuestión de los empleados nunca se plantea. Para los casos ajenos a la transmisión de actividad prevista en otra ley, el CT establece cinco requisitos cuyo cumplimiento hace que las relaciones laborales se transmitan incluso cuando las partes no hablan de ninguna empresa. Lo decisivo es, pues, la situación de hecho y no el título del contrato. En el arrendamiento de empresa, por el contrario, esos cinco requisitos no se examinan, porque la calificación resulta directamente del CC y el arrendatario no tiene margen para alegar que no se cumplieron.

La repercusión práctica es doble, y ambas vertientes suponen costes. Usted asume los derechos salariales y las vacaciones no disfrutadas de los empleados cuya relación laboral subsiste en la fecha de la transmisión, incluidos aquellos para los que ya corre el plazo de preaviso y a los que nacerá el derecho a indemnización por despido. Respecto de los empleados cuya relación laboral terminó antes, los derechos y obligaciones permanecen en el empleador anterior.

La transmisión en sí no constituye causa de despido, de modo que no se puede reducir el equipo solo porque lo haya asumido.

No pase por alto tampoco la obligación de información, sujeta a un plazo fijo. Tanto el empleador anterior como el cesionario deben, a más tardar treinta días antes de la fecha en que la transmisión surta efecto, informar a la organización sindical y al comité de empresa y tratar con ellos la fecha, los motivos, las consecuencias de la transmisión y las medidas previstas; si en el empleador no actúa ninguno de estos órganos, se informa directamente a los empleados afectados. La dimensión de personal de las operaciones se aborda con más detalle en el texto sobre la due diligence de los empleados en la venta de una empresa.

Créditos y deudas: lo que se le transmite aunque no lo sepa

Con el arrendamiento de la empresa, el arrendatario pasa a ser acreedor de los créditos y deudor de las deudas relacionados con la explotación de la empresa; de las deudas, sin embargo, solo asume aquellas cuya existencia conocía o, al menos, debía presumir razonablemente (§ 2352 CC). Si el acreedor no ha dado su consentimiento a la asunción de la deuda por el arrendatario, el arrendador responde como garante de su cumplimiento.

La fórmula de la presunción razonable es el punto donde nacen los litigios. Las facturas vencidas de proveedores, las cuotas de leasing o los importes pendientes por suministros energéticos del establecimiento suelen figurar entre las deudas cuya existencia puede presumirse razonablemente aunque nadie se las haya mostrado. En el caso de una sanción derivada de un litigio concluido hace tiempo o de una garantía por el crédito de otra sociedad, la respuesta suele ser la contraria, pero siempre se examina primero la relación de la deuda con la explotación de la empresa y solo después su conocimiento.

La defensa no consiste en una exclusión contractual, porque esta no surte efecto frente a los acreedores, sino en documentar lo que usted sabía al celebrar el contrato. La práctica que resiste es un anexo con la relación de obligaciones a la fecha de eficacia del arrendamiento, firmado por ambas partes y completado con una declaración del arrendador de que no existen otras deudas relacionadas con la explotación. La misma función cumple el acta de entrega del establecimiento con el estado de las existencias, de los contadores y de la caja; además, el arrendatario solo adquiere una deuda no mencionada si debía presumir razonablemente su existencia.

La segunda capa de defensa es la retención o una parte aplazada de la renta. Usted retiene parte de los pagos durante el período acordado y la destina a saldar las deudas que afloren con posterioridad. Sin este instrumento solo le queda una reclamación frente al arrendador, que, en el momento en que ha arrendado la empresa, puede resultar imposible de cobrar. Cómo examinar el negocio de antemano lo muestra el texto sobre la due diligence en la adquisición de una empresa.

Si en un negocio concreto el riesgo de deudas ocultas pesa más que la ventaja de unos ingresos ya en marcha se valora según el sector, la antigüedad del establecimiento y la estructura de proveedores; por eso los abogados del despacho ARROWS lo calculan caso por caso y no según una plantilla.

Marca, licencias y know-how: la trampa que anuló todo el contrato

El arrendatario usa y disfruta la empresa del modo y en la medida necesarios para su correcta explotación, y solo puede cambiar el objeto de la actividad si así se ha pactado expresamente. Para los derechos de propiedad intelectual rige, sin embargo, una regla especial: se prohíbe transmitir al arrendatario aquellos derechos de propiedad industrial u otra propiedad intelectual respecto de los cuales lo excluya el contrato por el que el derecho fue concedido al arrendador, o lo excluya la naturaleza de dicho derecho (§ 2351 CC).

Lo peligroso que esto resulta lo demostró un litigio sobre productos químicos vendidos bajo una marca consolidada. El arrendador tenía sobre la marca registrada una licencia exclusiva otorgada por sus cotitulares, pero esta prohibía conceder sublicencias a terceros. Aun así, incluyó en el contrato de arrendamiento de empresa también el uso de la marca, y el arrendatario empezó a fabricar y vender bajo ella.

El Tribunal Supremo de la República Checa (Nejvyšší soud) concluyó que, con la celebración de un contrato de arrendamiento de empresa de la que forma parte una licencia sobre un objeto de propiedad industrial concedida al arrendador conforme al Código de Comercio checo entonces vigente, el derecho del arrendatario a usar dicho objeto solo nace si el licenciante ha dado su consentimiento (sentencia de dicho tribunal, ref. 23 Cdo 2495/2022, de 31 de octubre de 2022, disponible en rozhodnuti.nsoud.cz).

En aquel asunto no se dio el consentimiento, y los tribunales consideraron nulo todo el contrato de arrendamiento de empresa por ser contrario a la ley. El arrendatario utilizaba así ambos signos sin título, y se le impuso la prohibición de usarlos y la obligación de retirar los productos del mercado. La conclusión está vinculada, no obstante, a una licencia pactada todavía conforme al Código de Comercio; para las licencias celebradas con arreglo a la normativa actual el régimen es más flexible y lo decisivo es el contenido del contrato de licencia concreto.

Por eso, antes de firmar, revise en qué se apoya realmente el negocio. Aquí entran las marcas registradas y sus licencias, las licencias de software, el contrato de franquicia, las certificaciones, los contratos con proveedores clave que contengan la prohibición de cambio de titular del negocio y el contrato de alquiler de los locales, si el arrendador de la empresa no es su propietario. Respecto de cada partida necesita saber si admite la transmisión, conforme a qué régimen se celebró y en qué condiciones cabe deducirla.

Cómo se configura en la práctica el arrendamiento de empresa

El primer paso es la delimitación del objeto. Da buen resultado describir la empresa por referencia a la actividad que se explota y completarla con anexos que contengan el inventario de los bienes materiales, la relación de contratos, la lista de empleados y la relación de obligaciones. La mera enumeración de cosas sin vínculo con la actividad conduce a un litigio sobre si se trataba de un arrendamiento de empresa o de un alquiler de cosas; de esa calificación depende, sin embargo, la transmisión de los empleados y de las deudas.

El segundo paso es fijar la renta y su vinculación con el resultado. En negocios estacionales o con un arranque incierto da buen resultado combinar un componente fijo con un porcentaje de la facturación, completado con el derecho a su revisión en caso de cambio sustancial de las circunstancias. Una renta fija establecida según el mejor año del arrendador es la causa más frecuente de que el arrendamiento termine anticipadamente.

El tercer paso es el régimen de inversiones y mantenimiento. Necesita determinar quién paga el mantenimiento ordinario, quién las mejoras técnicas y cómo se liquidará lo que usted deje. Sin ello surge al final del arrendamiento un litigio sobre las mejoras, que suele ser más caro que todo el rendimiento anual del negocio. Hasta dónde debe llegar el régimen de inversiones depende de la duración del arrendamiento y de cuánto invierta usted en el negocio; por eso los abogados del despacho ARROWS lo configuran según el encargo concreto y no según un modelo.

El cuarto paso es la salida, es decir, el escenario del final. En la fecha de extinción del arrendamiento, los créditos y las deudas pertenecientes a la empresa vuelven al arrendador, y por la deuda a cuya asunción el acreedor no dio su consentimiento responde como garante, a la inversa, el arrendatario. En cuanto a los empleados, se examina quién continúa realmente la actividad; en la práctica, el equipo suele volver al arrendador junto con los costes salariales. Cómo se modifica un contrato ya celebrado lo analiza el texto sobre la modificación del contrato de arrendamiento.

El quinto paso es el seguro y la responsabilidad por la explotación. Desde la eficacia del arrendamiento, la responsabilidad por los daños causados por la explotación recae normalmente en el arrendatario como explotador efectivo, y sus pólizas de seguro deben estar adaptadas a ello en esa misma fecha. Esto no exime al arrendador de la responsabilidad por su propia conducta, por ejemplo por el estado del edificio del que sigue siendo propietario.

Errores que se manifiestan solo después de asumir el negocio

El error más frecuente es un contrato titulado como alquiler que en realidad entrega todo el negocio. La calificación no se rige por el título, sino por el contenido, de modo que la transmisión de empleados y deudas se producirá con independencia de cómo se denomine el documento. Las sociedades no simplifican nada con ello; solo se privan de la posibilidad de regular las consecuencias. El límite es, además, reconocible: si el contrato enumera, junto a los locales, también existencias, equipamiento, la base de datos de clientes o los contratos asumidos, se trata por regla general de una empresa.

El segundo error es omitir la publicación en el archivo de documentos. Si el arrendatario está inscrito en un registro público, solo adquiere el derecho sobre la empresa con la publicación del dato sobre el depósito del documento acreditativo del arrendamiento (§ 2350 CC). El contrato existe como título jurídico, pero hasta entonces no le asiste el derecho mismo sobre la empresa, lo cual suele ser un problema en las inspecciones, ante los bancos y en los siniestros.

El tercer error es asumir el negocio sin revisar el contrato de alquiler de los locales. Si el propio arrendador de la empresa es inquilino, necesita el consentimiento del propietario para ceder el uso a un tercero, y si el contrato de alquiler es escrito, también el consentimiento debe constar por escrito. Sin él se trata de un incumplimiento grave de las obligaciones del inquilino, y el propietario puede paralizarle el negocio. Por eso, obtenga el consentimiento de antemano o vincule a él la eficacia del arrendamiento mediante una condición suspensiva.

El cuarto error es subestimar las repercusiones fiscales y contables. El arrendamiento de empresa puede tener, frente al alquiler, efectos distintos en las amortizaciones, en el impuesto sobre el valor añadido y en las existencias y provisiones asumidas; el resultado concreto depende de a quién pertenezca cada activo y de cómo esté configurada la operación. Por eso la diferencia debe calcularse junto con un asesor fiscal antes de firmar, porque después la estructura se modifica con dificultad.

El quinto error es asumir el negocio sin comprobar qué deudas se ven en la contabilidad del arrendador y cuáles no. La relación de obligaciones se elabora normalmente a partir de sus datos, de modo que, si no verifica las mismas partidas con el saldo de proveedores, los extractos bancarios y los calendarios de pagos, asume también lo que falta en el resumen. Esta comprobación lleva unos días y suele ser más barata que un solo litigio sobre lo que usted debía saber.

Qué revisar antes de firmar

La lista siguiente resume los puntos en los que, en el arrendamiento de empresa, con mayor frecuencia se decide el precio o surge un litigio posterior. Cuáles de ellos son críticos en su operación depende del sector, del peso de la marca en los ingresos y del tamaño del equipo que se transmite; por eso los abogados del despacho ARROWS los repasan con el cliente partida por partida y no como un formulario.

● Objeto del contrato: ¿está la empresa delimitada por referencia a la actividad que se explota y no solo mediante una enumeración de cosas? De esta calificación depende la transmisión de empleados y deudas.

● Relación de obligaciones: ¿existe un anexo con el estado de las deudas a la fecha de eficacia, firmado por ambas partes, y una declaración del arrendador de que no hay otras?

● Empleados que se transmiten: ¿conoce los costes salariales del equipo que se transmite, incluidas las vacaciones no disfrutadas, y está prevista la información y la consulta con treinta días de antelación?

● Cadena de licencias: ¿ha verificado por escrito, respecto de cada marca registrada, licencia de software y certificación, que admite la transmisión al arrendatario?

● Locales y consentimiento del propietario: si el propio arrendador de la empresa es inquilino, ¿dispone del consentimiento escrito del propietario o de una condición suspensiva vinculada a él?

● Garantía frente a deudas posteriores: ¿se ha pactado una retención o una parte aplazada de la renta para las deudas que afloren con posterioridad?

● Publicación en el archivo de documentos: ¿está preparado el depósito del documento acreditativo del arrendamiento en el archivo de documentos, sin el cual el arrendatario inscrito no adquiere el derecho sobre la empresa?

● Fin del arrendamiento: ¿describe el contrato la liquidación de las existencias, de las inversiones y de los datos de clientes, así como el destino de los empleados al término del arrendamiento?

Resumen final

El artículo ha mostrado que la elección entre el alquiler de un local y el arrendamiento de empresa no es una formalidad, sino una decisión sobre si usted asume solo un lugar o todo un negocio con empleados y obligaciones. El arrendamiento de empresa ofrece un rendimiento ya en marcha, pero conlleva riesgo de personal y de deudas. El alquiler es más limpio, pero no le dará el valor del negocio.

Para la dirección de la sociedad son esenciales tres cifras que hay que conocer antes de firmar. La primera son los costes salariales anuales de los empleados que se transmiten, incluidas las vacaciones no disfrutadas. La segunda es el volumen de obligaciones cuya existencia puede presumirse razonablemente. La tercera es la parte de los ingresos correspondiente a la marca o licencia cuya transmisión no es segura.

Aplazar la decisión tampoco compensa aquí, igual que en otros ámbitos. La estructura se elige antes de firmar y, una vez asumido el negocio, solo puede cambiarse con dificultad, porque los empleados ya se han transmitido, los proveedores facturan a la nueva sociedad y los acreedores se dirigen a usted. Las operaciones que salieron bien tenían la relación de obligaciones y la cadena de licencias verificada listas antes de la firma.

Los abogados del despacho ARROWS valorarán si le conviene más el alquiler, el arrendamiento o la compra de la empresa, revisarán la cadena de licencias y de contratos, prepararán el contrato y sus anexos y le representarán en la negociación con la contraparte y en un eventual litigio. El despacho pone además en contacto a clientes que buscan un inversor, un comprador o un socio comercial. Escríbanos a consultas@arws.cz o consulte nuestro servicio de venta de empresas y asesoramiento en transacciones.