Share deal vs. asset deal: jaką formę sprzedaży firmy wybrać?

Trzy formy sprzedaży, które w praktyce są mylone

Share deal jest korzystniejszy dla sprzedającego ze względu na tzw. test czasowy. Jeżeli posiada on udział dłużej niż przez okres określony ustawą, jego dochód jest zwolniony z podatku. W przypadku sprzedaży spółek jest to ponadto rynkowy standard, do którego przyzwyczajeni są kupujący, banki i ich doradcy.

Kupujący natomiast często woli asset deal. Nie musi wtedy zajmować się historią spółki, a dodatkowo zyskuje tzw. tarczę podatkową, ponieważ cena nabywanych aktywów trafia do jego kosztów. Gdy w grę wchodzi share deal, a kupujący chce uwzględnić koszty, zawsze powinna go interesować tzw. wartość rezydualna majątku znajdującego się w spółce. To ona określa, ile majątku pozostaje jeszcze do zamortyzowania.

Asset deal nie zawsze jednak oznacza sprzedaż przedsiębiorstwa – częściej wręcz nie. Chodzi przecież o sprzedaż aktywów: typowo nieruchomości, maszyn produkcyjnych i technologii, zapasów lub wybranego know-how. Kupujący wybiera poszczególne składniki, a każdy z nich przechodzi na podstawie odrębnego tytułu, w przypadku nieruchomości poprzez wpis do czeskiego katastru nieruchomości (katastr nemovitostí).

Jeżeli transakcja ma charakter transgraniczny, przy wyborze między share a asset dealem dochodzą dalsze specyfiki zależne od zaangażowanych jurysdykcji – omawiamy je w artykule transgraniczne share deale

Sprzedaż przedsiębiorstwa jest natomiast odrębną formą z własnym reżimem prawnym: przedsiębiorstwo przechodzi jako rzecz zbiorowa w drodze jednej czynności prawnej, łącznie z długami i pracownikami. Jej specyfice poświęcamy osobny artykuł o przeniesieniu przedsiębiorstwa i jego pułapkach prawnych.

Obok tych trzech form istnieją także inne, na przykład management buyout, gdy firmę kupuje jej własny zarząd. O nich opowiemy innym razem. Różnicy między share dealem a asset dealem osobny rozdział poświęcił także partner zarządzający ARROWS Jakub Dohnal w książce Jak sprzedać firmę z nieruchomościami.

Co jest przedmiotem sprzedaży: udział, poszczególne aktywa czy całe przedsiębiorstwo

Share deal to przeniesienie uczestnictwa w spółce. Kupujący nabywa udział w s.r.o. (czeska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub akcje, czyli własność osoby prawnej jako takiej. Sama spółka się nie zmienia: pozostają przy niej wszystkie umowy, licencje, pracownicy, majątek, długi i zamknięte okresy podatkowe.

Asset deal natomiast nie dotyczy spółki ani przedsiębiorstwa jako całości, lecz konkretnego majątku. Kupujący wybiera nieruchomości, maszyny produkcyjne, technologie, zapasy lub prawa własności intelektualnej i każdy składnik nabywa w drodze odrębnego przeniesienia. Spółka sprzedająca istnieje nadal i pozostają w niej długi, spory oraz przeszłość podatkowa.

Sprzedaż przedsiębiorstwa to z kolei przeniesienie zorganizowanego zespołu majątku, który przedsiębiorca stworzył i który służy prowadzeniu jego działalności. Zgodnie z § 2175 czeskiej ustawy Kodeks cywilny (ustawa nr 89/2012 Sb., dalej „KC”) kupujący nabywa przez kupno przedsiębiorstwa wszystko, co należy do przedsiębiorstwa jako całości, i to nawet wtedy, gdy strony wyłączą z kupna poszczególny składnik, o ile całość nie traci charakteru przedsiębiorstwa.

Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej (Nejvyšší soud) wyłożył przedsiębiorstwo jako szczególny przypadek rzeczy zbiorowej, obejmującej co do zasady cały majątek i długi związane z prowadzeniem działalności. Przeniesienie przedsiębiorstwa jedną czynnością prawną jest więc szczególnym tytułem prawnym do przeniesienia poszczególnych składników przedsiębiorstwa i dalsze tytuły przeniesienia nie są potrzebne, chyba że ustawa stanowi inaczej. Wykładnię tę sformułował w wyroku sygn. akt 29 ICdo 92/2020 i potwierdził ją w wyroku sygn. akt 26 Cdo 105/2025.

Różnica praktyczna jest więc zasadnicza: przy share dealu kupują Państwo także przeszłość spółki, przy asset dealu tylko wybrane aktywa, a przy sprzedaży przedsiębiorstwa funkcjonujący biznes, do którego jednak ustawa przywiązuje również część długów. Właśnie to jedno zdanie stoi za większością negocjacji dotyczących struktury transakcji, ponieważ określa, kto poniesie skutki spraw, które wyjdą na jaw dopiero po podpisaniu.

Długi i odpowiedzialność: gdzie oba warianty różnią się najbardziej

Przy share dealu nie dochodzi do żadnego przejścia długów. Długi pozostają tam, gdzie były, czyli w sprzedanej spółce, a kupujący ponosi je ekonomicznie poprzez wartość swojego nowego udziału. Jego ochroną nie są przepisy ustawowe, lecz oświadczenia i zapewnienia sprzedającego, klauzule odszkodowawcze oraz zabezpieczenie ceny w formie kwoty zatrzymanej lub rachunku escrow.

Jak sformułować oświadczenia i zapewnienia, aby były egzekwowalne, oraz gdzie przebiega granica między zapewnieniem a odszkodowaniem, omawiamy osobno.

Ustawa przewiduje tylko jedną sytuację: zgodnie z § 209 ust. 1 czeskiej ustawy o korporacjach handlowych (ustawa nr 90/2012 Sb., dalej „ZOK”) zbywca odpowiada wobec spółki za długi, które wraz z udziałem przeszły na nabywcę. Typowo chodzi o niewniesiony wkład. Na długi handlowe samej spółki odpowiedzialność ta się nie rozciąga.

Przy sprzedaży przedsiębiorstwa logika jest odwrotna. Przy sprzedaży poszczególnych aktywów natomiast żadne długi na kupującego nie przechodzą, ponieważ przenoszony jest wyłącznie majątek. Zgodnie z § 2177 ust. 1 KC kupujący staje się wierzycielem wierzytelności i dłużnikiem długów należących do przedsiębiorstwa, przejmuje jednak tylko te długi, o których istnieniu wiedział lub co najmniej musiał je rozsądnie przewidywać. Jeżeli wierzyciel nie wyraził zgody na przejęcie długu przez kupującego, sprzedający odpowiada za jego spełnienie.

Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej w wyroku sygn. akt 26 Cdo 105/2025 stwierdził, że takie długi przechodzą na kupującego nawet wtedy, gdy nie zostały zidentyfikowane w umowie. Za długi należące do przedsiębiorstwa uznał przy tym te, których powstanie wynika z prowadzenia przedsiębiorstwa i które ściśle wiążą się z kosztami zapewnienia jego działania i rozwoju. Decydujący jest rzeczowy i czasowy związek z prowadzoną działalnością, a nie tytuł, z którego dług powstał.

Wyliczona lista długów w załączniku do umowy sama w sobie nie stanowi więc ochrony kupującego. Ochroną jest rzetelne badanie prawne i finansowe, uczciwe określenie przedmiotu przeniesienia oraz umowny podział ryzyka za to, czego badanie nie wykaże.

Zakres takiego badania, jego przebieg i typowe ustalenia obniżające cenę opisujemy w artykule badanie prawne i finansowe przed akwizycją.

Do równania należą też wierzyciele sprzedającego: zgodnie z § 2181 KC wierzyciel, który nie zgodził się na sprzedaż, może dochodzić przed sądem uznania sprzedaży przedsiębiorstwa za bezskuteczną wobec niego, jeżeli wskutek sprzedaży pogorszyła się ściągalność jego wierzytelności. Prawo to wygasa, jeżeli nie zostanie wykonane w ciągu jednego miesiąca od dnia, w którym wierzyciel dowiedział się o sprzedaży, najpóźniej jednak w ciągu trzech lat od wejścia umowy w życie. Sprzedający musi ponadto bez zbędnej zwłoki zawiadomić swoich wierzycieli i dłużników, że sprzedał przedsiębiorstwo i komu.

Gdy transakcja się odwraca: niewypłacalność sprzedającego i odstąpienie od umowy

Bezskuteczność na podstawie § 2181 KC nie jest jedynym sposobem, w jaki sprzedaż przedsiębiorstwa może się rozpaść. Jeżeli sprzedający stanie się niewypłacalny, wkracza odrębny i dla kupującego znacznie groźniejszy reżim bezskuteczności na podstawie czeskiej ustawy o upadłości (ustawa nr 182/2006 Sb., dalej „IZ”). Nie chodzi tu bowiem o bezskuteczność wobec jednego wierzyciela, lecz o obowiązek wydania uzyskanego świadczenia do masy upadłości.

Zgodnie z § 239 ust. 1 IZ zaskarżyć czynność może wyłącznie syndyk, i to w drodze skargi pauliańskiej w terminie jednego roku od dnia, w którym nastąpiły skutki orzeczenia o niewypłacalności; jeżeli jej nie wniesie, roszczenie wygasa. Świadczenie dłużnika wchodzi do masy upadłości z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia uwzględniającego skargę pauliańską, a powództwo o wyłączenie z masy nie jest w takim przypadku dopuszczalne.

Decydujące są okresy, o jakie można cofnąć się w przeszłość. Czynność prawną bez odpowiedniego świadczenia wzajemnego oraz czynność faworyzującą można zaskarżyć, jeżeli dokonano jej w ciągu ostatnich trzech lat przed wszczęciem postępowania upadłościowego na rzecz osoby bliskiej lub osoby tworzącej z dłużnikiem koncern, albo w ciągu jednego roku na rzecz innej osoby. W przypadku czynności umyślnie krzywdzących wierzycieli termin zgodnie z § 242 ust. 3 IZ wynosi pięć lat.

Dla kupującego wynika z tego jedno: cena sprzedaży przedsiębiorstwa musi dać się obronić jako cena rynkowa i musi być udokumentowana, najlepiej niezależną wyceną. Przy wewnątrzgrupowych przeniesieniach przedsiębiorstwa trzeba z kolei pilnować trzyletniej, a w przypadku umyślnego pokrzywdzenia nawet pięcioletniej historii, ponieważ u osób bliskich i w ramach koncernu niewypłacalność oraz wiedza o niej są domniemane. Nie jest przypadkiem, że oba kluczowe orzeczenia Sądu Najwyższego Republiki Czeskiej dotyczące przedsiębiorstwa, sygn. akt 29 ICdo 92/2020 i sygn. akt 26 Cdo 105/2025, zapadły właśnie w sporach upadłościowych.

Własny reżim ma także odstąpienie od umowy. Zgodnie z § 2182 KC wierzytelności i długi należące do przedsiębiorstwa przechodzą z powrotem na sprzedającego, z długów nabywa on jednak tylko te, o których istnieniu wiedział lub co najmniej musiał je rozsądnie przewidywać. Jeżeli wierzyciel nie wyraził zgody na przejęcie długu przez sprzedającego, za jego spełnienie odpowiada kupujący. Musi on też bez zbędnej zwłoki zawiadomić wierzycieli i dłużników, że zobowiązanie wygasło wskutek odstąpienia od umowy.

Odstąpienie nie jest zatem powrotem do stanu wyjściowego, lecz nowym przeniesieniem z tą samą logiką i tymi samymi ryzykami, tylko w odwrotnym kierunku. Właśnie dlatego w zaawansowanych transakcjach odstąpienie na późniejszych etapach zazwyczaj się wyłącza i zastępuje obniżką ceny lub odszkodowaniem.

Podatki: tu rozstrzyga się cena netto

W przypadku osoby fizycznej share deal jest zwykle najkorzystniejszą drogą podatkową. Dochód z odpłatnego zbycia udziału w korporacji handlowej jest zgodnie z § 4 ust. 1 lit. q) czeskiej ustawy o podatkach dochodowych (ustawa nr 586/1992 Sb., dalej „ZDP”) zwolniony, jeżeli okres między nabyciem a zbyciem przekracza pięć lat. W przypadku papierów wartościowych, czyli typowo akcji, test jest trzyletni zgodnie z § 4 ust. 1 lit. u), a w przypadku listu udziałowego (kmenový list) pięcioletni.

Zasadniczą nowością jest zniesienie limitu wartościowego: czeską ustawą nr 360/2025 Sb. limit 40 000 000 CZK (ok. 1,6 mln EUR), stosowany po raz pierwszy w 2025 roku, został od 1 stycznia 2026 zniesiony w odniesieniu do udziałów i papierów wartościowych, a w § 4 ust. 3 ZDP pozostał wyłącznie dla kryptoaktywów. Dla właścicieli firm oznacza to powrót do pełnego zwolnienia po spełnieniu testu czasowego i znacznie prostsze planowanie większych transakcji. W przypadku dochodów, które podatnik otrzymał jeszcze w 2025 roku, stosuje się jednak ówczesne przepisy, co ma znaczenie przy cenach sprzedaży płatnych w ratach na przełomie lat.

Szczegółową analizę opodatkowania dochodu ze zbycia udziału, w tym ceny nabycia, wpływu przekształceń na bieg testu czasowego oraz różnicy między udziałem a papierem wartościowym, znajdą Państwo w osobnym artykule.

Jeżeli sprzedającym jest osoba prawna, w grę wchodzi zwolnienie na podstawie § 19 ust. 1 lit. ze) pkt 2 ZDP. Warunkiem jest relacja spółki dominującej i zależnej, czyli udział wynoszący co najmniej 10 % kapitału zakładowego posiadany nieprzerwanie przez co najmniej dwanaście miesięcy, przy czym warunek czasowy można spełnić także później. Bez zwolnienia zysk ze sprzedaży opodatkowany jest standardową stawką podatku dochodowego od osób prawnych.

Sprzedaż aktywów i sprzedaż przedsiębiorstwa mają inną ścieżkę podatkową: zysk jest opodatkowany na poziomie spółki sprzedającej, a do właściciela pieniądze trafiają dopiero w drodze wypłaty zysku, która podlega dalszemu opodatkowaniu. Właśnie to podwójne opodatkowanie bywa powodem, dla którego strona sprzedająca naciska na share deal, nawet gdy kupujący preferuje „czyste” przedsiębiorstwo. Różnica w kwocie netto dla właściciela wynosi przy większych transakcjach często kilkadziesiąt procent.

Z perspektywy podatku od wartości dodanej obie formy majątkowe się różnią. Zgodnie z § 13 ust. 7 lit. a) czeskiej ustawy o podatku od wartości dodanej (ustawa nr 235/2004 Sb., dalej „ustawa o VAT”) zbycie przedsiębiorstwa nie jest uważane za dostawę towarów, sprzedaż przedsiębiorstwa pozostaje więc poza zakresem VAT.

Jeżeli jednak sprzedają Państwo poszczególne aktywa, czyli klasyczny asset deal, nie chodzi o zbycie przedsiębiorstwa i poszczególne świadczenia mogą podlegać VAT. W przypadku nieruchomości stosuje się ponadto własny reżim zwolnienia oraz możliwość wyboru opodatkowania, więc ostateczne obciążenie zależy od tego, o jaką nieruchomość chodzi i komu jest sprzedawana.

Kupujący ma natomiast przy asset dealu niebagatelną przewagę, ponieważ przeszacowuje nabyty majątek do ceny zakupu i amortyzuje go od nowych wartości początkowych. Właśnie to nazywa się w praktyce tarczą podatkową: cena nabywanych aktywów stopniowo wraca do kupującego w kosztach. Przy share dealu nabyta spółka amortyzuje dalej od pierwotnych wartości, a cena zakupu udziału w ogóle nie podlega amortyzacji. Dlatego kupującego przy share dealu zawsze powinna interesować wartość rezydualna majątku w spółce, czyli ile z niego pozostaje jeszcze do zamortyzowania. Ta różnica w pozycji amortyzacyjnej jest zazwyczaj najsilniejszym argumentem kupującego za asset dealem i powinna trafić na stół już podczas negocjacji ceny, a nie dopiero przy księgowaniu transakcji.

Pracownicy: przy sprzedaży przedsiębiorstwa nie mają Państwo wyboru

Kupno przedsiębiorstwa uważa się zgodnie z § 2175 ust. 2 KC za przejście działalności pracodawcy. Uruchamia to § 338 ust. 2 czeskiej ustawy Kodeks pracy (ustawa nr 262/2006 Sb., dalej „ZP”), zgodnie z którym prawa i obowiązki ze stosunków pracy przechodzą na pracodawcę przejmującego w pełnym zakresie. Prawa i obowiązki z układu zbiorowego przechodzą na okres jego obowiązywania, najdłużej jednak do końca następnego roku kalendarzowego.

Sąd Najwyższy Republiki Czeskiej w postanowieniu sygn. akt 21 Cdo 1706/2023 potwierdził, że decydujące jest faktyczne przyporządkowanie pracownika do przenoszonego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie to, czy uwzględnia go treść umowy. W rozpatrywanej sprawie na kupującego przeszedł także pracownik, który nie był wymieniony w załączniku z wykazem przenoszonych pracowników. Sąd wskazał jednocześnie, że wyobrażenia sprzedającego i kupującego co do kręgu przechodzących pracowników nie mają tu znaczenia, a zgoda pracowników nie jest wymagana.

Wiąże się z tym obowiązek informacyjny. Zgodnie z § 339 ZP dotychczasowy i przejmujący pracodawca muszą najpóźniej 30 dni przed przejściem poinformować organizację związkową i radę pracowników oraz omówić z nimi datę i przyczyny przeniesienia, jego skutki prawne, ekonomiczne i społeczne oraz planowane działania. Jeżeli u pracodawcy nie działa żaden z tych organów, informuje on bezpośrednio pracowników, których to dotyczy, w tym samym terminie.

Jak przejście wygląda w praktyce z perspektywy pracowników i co wszystko przechodzi na nowego pracodawcę, omawiamy w artykule o tym, co się dzieje, gdy przechodzi przedsiębiorstwo lub dywizja.

Przy sprzedaży poszczególnych aktywów pracownicy nie przechodzą automatycznie, ponieważ przenoszona jest nie działalność, lecz majątek. Uwaga jednak na granicę: jeżeli wraz z aktywami faktycznie przechodzi również zorganizowana jednostka operacyjna, może i tak chodzić o przejście działalności pracodawcy.

Przy share dealu pracodawca się nie zmienia, do żadnego przejścia nie dochodzi i trzydziestodniowy termin nie ma zastosowania. Nie oznacza to jednak, że strona kadrowa jest wolna od ryzyka: umowy menedżerskie, programy motywacyjne i umowy o zachowaniu poufności często zawierają klauzule change of control, które uruchamia właśnie sprzedaż udziału. Prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS weryfikują te postanowienia w ramach prawa pracy jeszcze przed podpisaniem, aby kluczowi ludzie nie stali się najdroższą pozycją transakcji.

Zgody i forma: co może zablokować transakcję

Sprzedaż przedsiębiorstwa nie jest decyzją członka zarządu. Zgodnie z § 190 ust. 2 lit. i) ZOK do kompetencji zgromadzenia wspólników należy zatwierdzenie zbycia lub zastawienia przedsiębiorstwa albo takiej części majątku, która oznaczałaby istotną zmianę faktycznego przedmiotu działalności spółki. Analogiczna zasada obowiązuje w a.s. (czeska spółka akcyjna).

Share deal również ma swoje zasady formalne: umowa zbycia udziału musi zgodnie z § 209 ust. 2 ZOK mieć formę pisemną z urzędowo poświadczonymi podpisami, a wobec spółki staje się skuteczna z chwilą doręczenia. Jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej, zbycie na rzecz osoby niebędącej wspólnikiem wymaga zgody zgromadzenia wspólników zgodnie z § 208; jeżeli zgoda nie zostanie udzielona w ciągu sześciu miesięcy od zawarcia umowy, następują takie same skutki jak przy odstąpieniu od umowy.

Poszczególne kroki, w tym terminy, opłaty za wpis do rejestru i najczęstsze błędy, omawiamy w osobnym przewodniku jak przeprowadzić zbycie udziału w s.r.o..

Zarówno przy sprzedaży przedsiębiorstwa, jak i przy sprzedaży poszczególnych aktywów największym źródłem nieprzyjemnych niespodzianek jest to, co nie przechodzi wraz z majątkiem samo. Zezwolenia publicznoprawne, licencje, koncesje, wykorzystane dotacje i wiele stosunków najmu wymagają odrębnego rozwiązania lub zgody drugiej strony. Zgodnie z § 2178 KC sprzedażą przedsiębiorstwa nie można ponadto przenieść prawa własności przemysłowej lub innej własności intelektualnej, jeżeli wyklucza to umowa, na podstawie której prawo zostało sprzedającemu udzielone, lub charakter takiego prawa.

Właśnie dlatego przy obu formach majątkowych zawsze powstaje tzw. mapa zgód, czyli lista wszystkich osób trzecich, których stanowisko jest warunkiem zamknięcia transakcji. Przy share dealu lista ta jest zazwyczaj krótsza, ale nie pusta: klauzule change of control występują w kredytach bankowych, umowach leasingowych, umowach ramowych z kluczowymi odbiorcami, a także w warunkach dotacji. Zlekceważenie tego kroku oznacza w najlepszym razie opóźnienie, w gorszym naruszenie umowy i postawienie finansowania w stan natychmiastowej wymagalności.

Filtry regulacyjne: zgoda antymonopolowa i inwestycje zagraniczne

Oba warianty mogą podlegać obowiązkowej zgodzie na koncentrację przedsiębiorców. Zgodnie z § 13 czeskiej ustawy o ochronie konkurencji (ustawa nr 143/2001 Sb., dalej „ZOHS”) zgoda jest wymagana, jeżeli łączny obrót netto wszystkich łączących się przedsiębiorców na rynku Republiki Czeskiej przekracza 1,5 mld CZK (ok. 61,7 mln EUR), a co najmniej dwóch z nich osiągnęło każdy obrót wyższy niż 250 mln CZK (ok. 10,3 mln EUR), albo jeżeli obrót przejmowanego przedsiębiorcy lub jego części przekracza 1,5 mld CZK, a światowy obrót innego łączącego się przedsiębiorcy również 1,5 mld CZK.

Sprzedaż aktywów ani sprzedaż przedsiębiorstwa nie unikną tego obowiązku: zgodnie z § 12 ust. 3 ZOHS za część przedsiębiorcy uważa się także zespół majątku, któremu można jednoznacznie przypisać obrót osiągnięty na właściwym rynku, nawet jeśli nie tworzy on samodzielnego oddziału przedsiębiorstwa. Dokonanie koncentracji przed wydaniem zgody stanowi przy tym odrębne naruszenie z własną sankcją, co ma praktyczny wpływ na to, kiedy kupujący może faktycznie zacząć zarządzać przedsiębiorstwem.

Jeżeli w transakcji uczestniczy inwestor z państwa spoza Unii Europejskiej, dochodzi kontrola na podstawie czeskiej ustawy nr 34/2021 Sb. o kontroli inwestycji zagranicznych. W branżach wrażliwych inwestycja może wymagać zezwolenia, gdzie indziej wystarczą konsultacje, zawsze jednak trzeba liczyć się z dodatkowym czasem. Dzięki sieci ARROWS International kancelaria adwokacka ARROWS obsługuje również transakcje obejmujące wiele jurysdykcji, w których klient rozmawia z jednym głównym partnerem, a koordynację lokalnych doradców zapewniamy za niego.

Kiedy przeniesienie staje się skuteczne i kto w tym momencie ponosi ryzyko

Przy share dealu umowa zbycia udziału staje się skuteczna wobec spółki z chwilą doręczenia skutecznej umowy. Wpis nowego wspólnika do czeskiego rejestru handlowego (obchodní rejstřík) ma charakter deklaratoryjny, nabycie udziału od niego nie zależy. Właśnie dlatego w umowach starannie oddziela się podpisanie od spełnienia warunków i od zapłaty ceny.

Przy sprzedaży przedsiębiorstwa obowiązuje szczególna zasada: jeżeli kupujący jest wpisany do rejestru publicznego, nabywa zgodnie z § 2180 ust. 1 KC prawo własności przedsiębiorstwa jako całości dopiero z chwilą opublikowania informacji, że złożył dokument kupna przedsiębiorstwa do zbioru dokumentów (sbírka listin). Jeżeli kupujący nie jest wpisany do rejestru, nabywa prawo własności z chwilą wejścia umowy w życie. Nie narusza to jednak obowiązków wpisania praw do poszczególnych rzeczy na podstawie innych przepisów, więc w przypadku nieruchomości nadal czeka się na wpis do katastru. Przy sprzedaży poszczególnych aktywów żaden zbiorczy moment natomiast nie występuje, a własność nabywa się dla każdego składnika osobno, w przypadku nieruchomości poprzez wpis do katastru, a w przypadku rzeczy ruchomych zazwyczaj przez wydanie.

Niebagatelną rolę odgrywa protokół przekazania przedsiębiorstwa zgodnie z § 2179 KC. Strony wymieniają w nim wszystko, co przedsiębiorstwo obejmuje i co jest przekazywane, a także wszystko, czego brakuje, choć zgodnie z umową lub zapisami księgowymi współtworzy przedsiębiorstwo. Sprzedający najpóźniej w tym momencie wskazuje wady, o których wie lub o których powinien był i mógł wiedzieć.

Protokół ten jest więc czymś znacznie więcej niż formalnością: stanowi główny dowód tego, w jakim stanie przedsiębiorstwo zostało przekazane, i rozstrzyga o późniejszych roszczeniach z tytułu wad. W transakcjach nieruchomościowych i deweloperskich dochodzi do tego odstęp czasowy między podpisaniem, złożeniem dokumentu do zbioru dokumentów a wpisem do katastru nieruchomości, który trzeba pokryć postanowieniami o przejściu ryzyka, zarządzie majątkiem i ubezpieczeniu. W ustawieniu całego procesu i dokumentacji pomogą Państwu prawnicy kancelarii adwokackiej ARROWS z zakresu prawa nieruchomości i deweloperskiego oraz prawa budowlanego.

Jak podjąć decyzję: praktyczna procedura

Wybór między tymi formami nie jest kwestią gustu, lecz wynikiem kilku konkretnych ustaleń. Rekomendujemy następującą procedurę:

• Ustalcie, kto jest po stronie sprzedającej i jak długo posiada udział – w przypadku osoby fizycznej po spełnieniu testu czasowego oraz spółki dominującej ze zwolnieniem share deal bywa jednoznacznie korzystniejszy.

• Zmapujcie historię spółki i ryzyka, które w niej pozostaną – spory sądowe, kontrole podatkowe, obciążenia środowiskowe i odpowiedzialność za przeszłe działania są głównym argumentem kupującego za asset dealem.

• Sprawdźcie kondycję finansową sprzedającego i historię przeniesień wewnątrzgrupowych – jeżeli sprzedającemu grozi niewypłacalność, syndyk może zaskarżyć sprzedaż przedsiębiorstwa skargą pauliańską, a kupujący je utraci.

• Oceńcie pozycję amortyzacyjną kupującego i wartość rezydualną majątku w spółce – możliwość przeszacowania majątku i amortyzacji od nowych wartości początkowych ma w kapitałochłonnych działalnościach znaczną wartość.

• Sporządźcie listę zezwoleń, licencji i dotacji – im więcej tytułów publicznoprawnych wymaga działalność, tym silniejszy argument za zbyciem udziału w spółce projektowej.

• Zweryfikujcie klauzule change of control i wymagane zgody – banki, firmy leasingowe i kluczowi odbiorcy decydują o harmonogramie tak samo jak urzędy.

• Przetestujcie progi obrotowe i potrzebę zezwoleń regulacyjnych – zgoda antymonopolowa i kontrola inwestycji zagranicznej należą do harmonogramu od początku, a nie na jego koniec.

Podsumowanie

Share deal i asset deal to nie dwie drogi do tego samego wyniku. Share deal jest prostszy w realizacji, dla sprzedającego zazwyczaj korzystniejszy podatkowo dzięki testowi czasowemu i oszczędniejszy dla zezwoleń i umów, przenosi jednak na kupującego całą historię spółki. Asset deal daje kupującemu czystszą pozycję i tarczę podatkową z przeszacowanych aktywów, kosztem tego, że każdy składnik musi przenieść osobno i rozwiązać kwestię VAT. Sprzedaż całego przedsiębiorstwa plasuje się pomiędzy nimi: przechodzi jedną czynnością prawną, ale ustawa przywiązuje do niej długi i pracowników.

Decyzja nie powinna więc zapadać na końcu negocjacji, lecz na ich początku, ponieważ wpływa na cenę, harmonogram, wymagane zgody i na to, kto poniesie skutki ustaleń z badania due diligence. Gdy podpisane są już porozumienia o zasadniczych warunkach, struktura transakcji zmienia się z trudem i zazwyczaj kosztem ustępstw gdzie indziej.

Sprzedaż firmy, której istotną wartość stanowią nieruchomości, rządzi się własnymi zasadami — od wyboru formy transakcji po uregulowanie stosunków najmu. Partner zarządzający ARROWS Jakub Dohnal poświęcił im całą książkę Jak sprzedać firmę z nieruchomościami, w której opiera się na transakcjach wartych setki milionów koron czeskich.

Dla właścicieli, zarządów i inwestorów praktyczny wniosek jest więc prosty: forma sprzedaży to decyzja biznesowa o skutkach prawnych i podatkowych, które trzeba wyliczyć, a nie oszacować. Jeżeli nie chcą Państwo ryzykować zbędnego opodatkowania, sporów z wierzycielami lub zablokowanego finansowania, całą transakcję – od struktury po podpisanie – może przejąć kancelaria adwokacka ARROWS, ubezpieczona od odpowiedzialności zawodowej z limitem 350 000 000 CZK (ok. 14,4 mln EUR). Prosimy o kontakt pod adresem konsultacja@arws.cz – omówimy, który wariant lepiej pasuje do Państwa sytuacji.