Prodej průmyslového areálu formou share deal

Prodej průmyslového areálu je komplexní transakce, která vyžaduje pečlivou přípravu a hluboké právní znalosti. Pokud zvažujete prodej formou share dealu, stojíte před řadou specifických výzev a rizik, které mohou ovlivnit hodnotu i hladký průběh obchodu. V tomto článku se dozvíte, na co si dát pozor a jak vám ARROWS pomůže prodat váš areál bez starostí a s maximální jistotou.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Share Deal vs. Asset Deal: Která cesta je pro vás ta pravá?

Prodej nemovitosti lze v České republice realizovat dvěma základními způsoby: buď jako asset deal, což je přímý prodej samotné nemovitosti, nebo jako share deal, při kterém se prodává obchodní podíl ve společnosti, která danou nemovitost vlastní. Každý z těchto přístupů má své specifické výhody a nevýhody, které je nutné pečlivě zvážit.

Při share dealu kupující získává celou společnost, a s ní i její kompletní historii, včetně všech aktiv, pasiv, závazků a rizik. To znamená, že kupující přebírá nejen nemovitost, ale i veškeré minulé i budoucí závazky společnosti. Naopak u asset dealu kupující nabývá pouze konkrétní aktiva, což mu umožňuje si je "vybírat" (tzv. cherry picking) a vyhnout se tak nechtěným závazkům, jako jsou například soudní spory. Z transakčního hlediska je převod podílu ve společnosti často administrativně jednodušší a vyžaduje méně dokumentace než převod jednotlivých aktiv.

Historicky byl share deal pro nabyvatele nemovitostí v České republice často výhodnější díky absenci daně z nabytí nemovitých věcí, která činila 4 % z kupní ceny. Tato daň však byla zrušena s účinností od 1. prosince 2019. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí má významné dopady na realitní trh a může vést k obecnějšímu posunu od share dealů k asset dealům v určitých segmentech trhu.

Tato změna daňového prostředí zásadně ovlivňuje dynamiku volby transakční struktury. Původní daňová výhoda share dealu, která často převážila nad jeho riziky, již neexistuje. Rozhodování mezi share dealem a asset dealem tak již není primárně daňově motivované, ale vyžaduje mnohem komplexnější posouzení všech právních, finančních a provozních aspektů. To znamená, že právní poradenství musí být nyní mnohem nuancovanější a zohledňovat širší spektrum faktorů než jen historické daňové úspory.

Přestože se share deal z administrativního hlediska jeví jako jednodušší, skrývá komplexní rizika. Zdánlivá jednoduchost se týká spíše formálního převodu podílu, nikoli hloubky prověrky a potenciálních závazků. Jelikož kupující získává celou historii společnosti, včetně jejich potenciálních skrytých závazků a rizik, je u share dealu nezbytná mnohem důkladnější právní prověrka (due diligence) a propracovanější smluvní dokumentace. Tato skutečnost podtrhuje význam právní expertízy a komplexního přístupu, který ARROWS advokátní kancelář nabízí.

Prodej průmyslového areálu formou share dealu s sebou nese specifická rizika, která je klíčové identifikovat a efektivně řešit. Následující tabulka přehledně shrnuje nejčastější problémy a ukazuje, jak ARROWS advokátní kancelář pomáhá chránit vaše zájmy a zajistit hladký průběh transakce.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Skryté finanční a daňové závazky	Pokuty od finančního úřadu, nedoplatky DPH, nečekané dluhy, snížení kupní ceny.	Důkladná finanční a daňová due diligence, vyjednávání záruk a odškodnění v kupní smlouvě (SPA).
Ekologické zátěže a kontaminace	Vysoké náklady na sanaci, právní spory, pokuty od úřadů, zadržení části kupní ceny.	Právní prověrka zaměřená na environmentální rizika, příprava dokumentace pro ochranu před sankcemi.
Pracovněprávní rizika	Spory se zaměstnanci, nároky na odstupné, neplatné výpovědi, přechod zaměstnanců.	Právní konzultace k pracovněprávním aspektům, vyhotovení interních směrnic, odborná školení pro vedení.
Nevýhodné smluvní závazky	Ztráta klíčových dodavatelů/odběratelů, nevýhodné nájemní smlouvy, nutnost souhlasu třetích stran.	Revize a příprava smluv, vyjednávání s třetími stranami, zajištění kontinuity obchodních vztahů.
Nedodržení regulačních povinností	Pokuty (až do 3 % aktiv), zákaz hlasovacích práv, zákaz výplaty zisku, neplatnost valných hromad.	Právní prověrka compliance, zajištění zápisu skutečných majitelů, příprava podkladů stanovených zákonem.
Spory po transakci	Zadržení části kupní ceny, soudní spory, poškození reputace.	Vyjednávání a řešení sporů, zastupování u soudů a správních orgánů, sjednání transakčního pojištění.

Skryté nástrahy share dealu: Na co si dát pozor při prodeji areálu

Prodej průmyslového areálu formou share dealu je proces, který vyžaduje mimořádnou pozornost k detailům. Kupující totiž nepřijímá pouze fyzickou nemovitost, ale celou právní entitu s její minulostí a všemi závazky. Následující kapitoly se zaměřují na klíčové oblasti, kde se mohou skrývat největší problémy.

Nevíte si s daným tématem rady?

Důkladná právní prověrka (Due Diligence): Váš štít proti nečekaným problémům

U share dealu kupující nabývá celou společnost, a s ní i její kompletní historii, včetně všech aktiv, pasiv, závazků a rizik, o kterých nemusí mít předem tušení.

Důkladná právní prověrka, neboli due diligence, je proto naprosto nezbytná. Jejím cílem je odhalit potenciální skryté závazky, operativní neefektivnosti nebo finanční nesrovnalosti, které by mohly ohrozit investici kupujícího nebo budoucí provoz areálu. Běžně se prověřují poslední tři zdaňovací období nebo období otevřená pro daňovou kontrolu, aby se získal ucelený obraz o finančním a daňovém zdraví společnosti.

ARROWS advokátní kancelář provádí komplexní due diligence, která zahrnuje nejen finanční a daňovou prověrku, ale také detailní právní, environmentální, pracovněprávní a IT/kyberbezpečnostní analýzu. Včasné odhalení skrytých závazků umožňuje proaktivní vyjednávání podmínek a doložek, které odrážejí identifikovaná rizika. To může vést k úpravám kupní ceny nebo k zakotvení ochranných doložek, jako jsou prohlášení a záruky, nebo mechanismy odškodnění v kupní smlouvě. Takový přístup přímo přispívá k finančnímu prospěchu klienta a zajišťuje dlouhodobý úspěch transakce. 

Ekologické zátěže: Dědictví minulosti, které může ohrozit budoucnost

Průmyslové areály často nesou dědictví minulosti v podobě ekologických zátěží, jako je kontaminace půdy těžkými kovy nebo problémy s nakládáním s odpady.Odstranění těchto zátěží může být extrémně nákladné a odpovědnost za ně může přejít na nového vlastníka společnosti.Příkladem je případ, kdy skryté dluhy za odstranění ekologické zátěže z minulosti vedly k tomu, že investor po převzetí firmy zadržel část kupní ceny, protože ve smlouvě chyběly záruky a mechanismy pro řešení takových situací.

I zdánlivě "spící" společnosti (SPV), které vlastní pouze nemovitost, mohou mít nevyřešené závazky, včetně ekologických zátěží z minulosti. Tyto závazky se mohou projevit až po převzetí firmy, což vede k finančním sporům a zadržení části kupní ceny. Z tohoto důvodu je nutné věnovat zvláštní pozornost environmentální due diligence. ARROWS advokátní kancelář pomáhá nejen s identifikací těchto rizik, ale také s vyjednáním mechanismů ve smlouvě, které prodejce chrání před budoucími nároky. Tím se předchází narušení transakce a zajišťuje se hodnota prodávaného areálu.

Pracovněprávní aspekty: Zaměstnanci a plynulý přechod

Při share dealu se nemění právní subjektivita zaměstnavatele; společnost zůstává stejná, mění se pouze její vlastník.Z tohoto důvodu nedochází k automatickému přechodu práv a povinností z pracovněprávních vztahů na nového zaměstnavatele, jako je tomu u asset dealu nebo převodu podniku.Nicméně, kupující přebírá všechny stávající pracovní smlouvy, interní směrnice a kolektivní dohody společnosti.Je proto důležité prověřit, zda neexistují nevyřešené pracovněprávní spory nebo potenciální nároky zaměstnanců, které by mohly po prodeji vyplynout.

Ačkoliv share deal zachovává kontinuitu zaměstnání a nemění zaměstnavatele, kupující přebírá veškeré existující pracovněprávní závazky a potenciální spory.To zahrnuje například dodržování kolektivních dohod, řešení mzdových sporů nebo nároků vyplývajících z neoprávněných výpovědí z minulosti. I když se nejedná o "přechod podniku" v klasickém smyslu, je nezbytná důkladná HR due diligence.

Obraťte se na naše odborníky

Smluvní závazky a souhlasy třetích stran: Zajištění kontinuity

U share dealu se nemění smluvní strana, což znamená, že stávající smlouvy, jako jsou nájemní smlouvy nebo dodavatelské smlouvy, obvykle zůstávají v platnosti bez nutnosti jejich převodu nebo nového sjednávání. Je však klíčové prověřit, zda tyto smlouvy neobsahují doložky o změně kontroly, které by mohly vyžadovat souhlas třetích stran nebo dokonce umožnit vypovězení smlouvy v případě změny vlastnictví společnosti. Nedostatečná prověrka těchto doložek může ohrozit provoz areálu.

Ačkoliv share deal nemění smluvní stranu, existence doložek o změně kontroly v klíčových smlouvách, například s velkými nájemci, dodavateli energií nebo bankami, může pro kupujícího představovat významné riziko. Tyto doložky mohou vyžadovat souhlas třetí strany s prodejem podílu, nebo dokonce umožňují vypovězení smlouvy. ARROWS advokátní kancelář proto provádí detailní právní prověrku všech materiálních smluv, aby identifikovala tyto doložky a proaktivně zajistila potřebné souhlasy nebo vyjednala úpravy smluv před uzavřením transakce. 

Daňová rizika a účetní nesrovnalosti: Optimalizace a transparentnost

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí sice zjednodušilo některé daňové aspekty prodeje nemovitostí, ale stále zůstávají důležité otázky související s daní z příjmů a DPH.  Mezi hlavní daňová rizika patří doměření daně finančním úřadem z titulu uplatnění cen odlišných od cen obvyklých (tzv. transfer pricing) nebo chyby v odpisech a opravných položkách. Navíc, neplnění zákonné povinnosti zakládat účetní dokumenty do sbírky listin může vést k vysokým pokutám, a to až do výše 3 % hodnoty aktiv společnosti.

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí sice odstranilo jednu z hlavních daňových výhod share dealu, ale zároveň zvýraznilo význam dalších daňových rizik, jako jsou chyby v DPH, dani z příjmů nebo transfer pricing. Tyto chyby mohou vést k doměření daně a pokutám, které snižují skutečnou hodnotu transakce. ARROWS advokátní kancelář proto poskytuje komplexní daňové poradenství, které zahrnuje prověření účetnictví, daňových přiznání a nastavení transfer pricingové dokumentace.

Regulační povinnosti a pokuty: Vyhněte se zbytečným sankcím

České právo přineslo v posledních letech nové regulační povinnosti, které mají významný dopad na transakce. Novinkou je například povinnost všech společností zapsat své skutečné majitele do evidence skutečných majitelů. S absencí nebo vadou tohoto zápisu jsou spojeny citelné sankce, jako je zákaz výkonu hlasovacích práv skutečného majitele a zákaz výplaty zisku, a také riziko pokuty. Dále rejstříkový soud může udělit pokutu až 100 000 Kč, a to i opakovaně, za neplnění povinnosti zakládat dokumenty do sbírky listin.

Nedodržení regulačních povinností, jako je zápis skutečných majitelů nebo zakládání dokumentů do sbírky listin, není jen formální záležitostí. Zákon s nimi spojuje přímé a významné sankce, které mohou mít okamžitý dopad na provoz společnosti, například zákaz hlasovacích práv, finanční stabilitu, včetně zákazu výplaty zisku a vysokých pokut. ARROWS advokátní kancelář proto aktivně prověřuje a zajišťuje plnou shodu s aktuálními regulačními požadavky. Tímto způsobem chrání klienta před pokutami a zajišťuje, že nabytá společnost bude plně funkční a bez právních překážek, což je klíčové pro její dlouhodobou hodnotu.

Nevíte si s daným tématem rady?

Jak ARROWS chrání vaše zájmy: Komplexní právní služby pro bezpečný prodej

ARROWS advokátní kancelář nabízí komplexní právní služby v oblasti korporátního práva a M&A transakcí, včetně prodeje průmyslových areálů formou share dealu.Právníci se této problematice běžně věnují a mají rozsáhlé zkušenosti s řešením i těch nejsložitějších případů.

Naše služby pokrývají všechny fáze transakce, od počátečních příprav až po úspěšné uzavření a případné řešení následných sporů:

• Příprava a vyjednávání dokumentace: ARROWS připravuje a vyjednává klíčové dokumenty, jako jsou dohody o mlčenlivosti (NDA), dohody o společném záměru (Letter of Intent) a kupní smlouvy (SPA – Share Purchase Agreement).Zajišťujeme, aby všechny dokumenty přesně odrážely dohodnuté podmínky a chránily vaše zájmy.
• Důkladná due diligence: Specialisté ARROWS provádějí hloubkovou prověrku společnosti, aby odhalili potenciální rizika a skryté závazky, ať už finanční, daňové, právní, environmentální nebo pracovněprávní. Tato prověrka je základem pro informované rozhodování a minimalizaci rizik.
• Ochrana kupní ceny: Vyjednáváme záruky a prohlášení prodávajícího a mechanismy odškodnění (indemnity), které chrání kupujícího před budoucími nároky a zajišťují finanční prospěch z transakce. Pomáháme také sjednat transakční pojištění, které může dále snížit rizika.
• Zajištění kontinuity smluv: Prověřujeme smluvní závazky, identifikujeme doložky o změně kontroly a pomáháme s vyjednáváním souhlasů třetích stran, aby nedošlo k narušení provozu areálu.
• Řešení pracovněprávních otázek: Poskytujeme právní konzultace týkající se zaměstnanců, pomáháme s vyhotovením interních směrnic a řešením potenciálních sporů.
• Daňová optimalizace: Radíme ohledně daňových dopadů transakce a pomáháme nastavit daňově výhodné holdingové struktury, a to jak na národní, tak na mezinárodní úrovni.
• Zastupování před orgány: Zastupujeme klienty u soudů a správních orgánů a zajišťujeme dodržení všech regulačních povinností, včetně zápisu skutečných majitelů.
• Odborná školení: Nabízíme odborná školení pro zaměstnance a vedení, která zvyšují povědomí o právních rizicích a pomáhají předcházet problémům.

Od počátečních strategických diskusí, přes komplexní due diligence, vyjednávání klíčových dokumentů s důrazem na záruky a odškodnění, až po zajištění financování a řešení případných sporů – ARROWS advokátní kancelář poskytuje kompletní právní podporu.To znamená, že klient získává partnera, který se stará o všechny aspekty transakce a aktivně chrání jeho investici.

Prodej průmyslového areálu bez starostí s ARROWS advokátní kanceláří

Prodej průmyslového areálu formou share dealu je náročný proces plný skrytých rizik, od finančních a daňových závazků až po ekologické zátěže a pracovněprávní otázky. Tyto složitosti vyžadují nejen hluboké právní znalosti, ale i strategický přístup k řízení rizik a vyjednávání.

Naši právníci vás provedou celým procesem, zajistí důkladnou prověrku, připraví smluvní dokumentaci s ochranou vašich zájmů a pomohou vám vyhnout se nepříjemným překvapením. Díky službám, jako je vyhotovení interních směrnic, příprava dokumentace chránící před pokutami a sankcemi, příprava nebo revize smluv, zastupování u soudů a správních orgánů, získání licencí nebo potřebných povolení a odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu, můžete svůj průmyslový areál prodat s maximální jistotou a klidem.

Kontaktujte ARROWS advokátní kancelář ještě dnes a domluvte si nezávaznou konzultaci. Jsme připraveni vám pomoci vyřešit vaše problémy a zajistit úspěšný obchod.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.